La nulidad del contrato de arrendamiento de larga duración sin que se realice por unanimidad de los copropietarios

Autor:Ramón Herrera de las Heras
Cargo:Profesor Contratado Doctor de Derecho Civil. Universidad de Almería
Páginas:2333-2341
RESUMEN

Este breve trabajo trata de resolver la problemática surgida en torno a los arrendamientos de larga duración de bienes que son copropiedad de varios titulares. Durante el mismo se analiza cuando nos encontramos ante un acto de administración, y por lo tanto solo requiere la mayoría de las cuotas, y cuando nos encontramos ante un acto de disposición y es exigible, en cambio, la unanimidad de todos ... (ver resumen completo)

 
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I Legitimidad y plazo para el ejercicio de la acción de nulidad

Señala el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que lo son -legitimados- quienes comparecen y actúan en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. Pero hemos de tener en cuenta que en los casos de

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nulidad radical se permite a «cualquier perjudicado» poder ejercitar la citada acción de nulidad sin necesidad de tener que haber participado en la relación contractual. Es evidente, entonces, que al tratarse de una acción meramente declarativa, la legitimación activa corresponde a cualquier persona que ostente un interés legítimo, por lo que el abanico se abre de manera muy significativa1.

Es por eso que lo realmente importante en este sentido es acotar el concepto de perjudicado. Como señala ESPÍN, ha de tratarse de un negocio -contrato en este caso- que ocasione un perjuicio al tercero al frustrar un derecho que en otro caso le correspondería2.

Así, es evidente que, sobre la legitimidad en el ámbito de los contratos de arrendamiento en los que los titulares del derecho de propiedad son varias personas, cualquiera de ellos podrá ejercitar la acción de nulidad, independientemente de que hayan participado o no en la constitución del mismo. Y ello porque, de una forma clara, ven perjudicado su derecho, ya sea de posesión o patrimonial, por el contrato suscrito entre el arrendador -que no tenía capacidad para ello- y el arrendatario, independientemente de que este último tuviera o no conocimiento de la circunstancia mencionada. En este sentido, conforme reiterada doctrina jurisprudencial (entre otras las SSTS de 21 de noviembre de 1997, 8 de junio de 1999, 8 de abril de 2000 y 28 de febrero de 2004), «el tercero que no haya sido parte en el contrato, goza de legitimación para ejercitar la acción de declaración de inexistencia del mismo, o la de nulidad, si tiene un interés jurídico en ello, o lo que es lo mismo, siempre que se vea perjudicado o afectado de alguna manera por el referido contrato», siendo evidente la existencia del expresado interés, pues priva a los copropietarios de sus derechos legítimos3.

Por lo que respecta al momento en el que se puede ejercitar la acción de nulidad, al tratarse esta de nulidad absoluta recogida en el artículo 1261 del Código Civil, no tiene plazo de prescripción, por lo que puede ser ejercitada en cualquier momento. Son muchos los autores que se han expresado en esta línea desde muy antiguo, sirva el ejemplo del citado anteriormente ESPÍN, quien afirma que la acción «es imprescriptible, pues no es de aplicación el plazo del artículo 1300, pues este precepto es solo aplicable a los contratos en que concurran todos los requisitos del artículo 1261»4.

Así, ante un caso de nulidad absoluta la acción no prescribiría nunca, como ha afirmado el Tribunal Supremo en sus ya clásicas sentencias como la de 20 de diciembre de 1975 que establece que «con arreglo a la reiteradísima jurisprudencia de esta Sala, la acción para declararlo así, pese a lo previsto en el artículo 1961 del mismo ordenamiento no está sujeta a prescripción extintiva». En los mismos términos lo hace la conocida sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 1996 cuando afirma de forma taxativa que «la nulidad es perpetua e insubsanable, el contrato viciado de nulidad absoluta en ningún caso podrá ser objeto de confirmación ni de prescripción». Más recientemente la de 18 de octubre de 2005 señala que «aunque ciertamente la literalidad del artículo 1301 del Código Civil podría llevar a un lector profano a considerar que la acción de nulidad caduca a los cuatro años, tanto la jurisprudencia como la doctrina coindicen unánimemente en interpretar que el artículo 1301 del Código Civil se aplica a la anulabilidad y no a la nulidad, que es definitiva y no puede sanarse por el paso del tiempo, insubsanable, el contrato viciado de nulidad absoluta en ningún caso podrá ser objeto de confirmación ni de prescripción. Así «los vicios de inexistencia y nulidad radical de los actos o negocios jurídicos no son susceptibles de sanación por el transcurso del tiempo, de conformidad con el principio "quod ad initium vitiosum est non potest tractu temporis conva-

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lescere", por lo que las acciones correspondientes son imprescriptibles» (STS 14 de marzo de 2002, entre tantísimas otras). Igualmente, la STS de 21 de enero de 2000 establece que «las relaciones afectadas de nulidad absoluta, al resultar inexistentes en derecho, no pueden convalidarse con el transcurso del tiempo, al ser imprescriptible la acción de nulidad».

En contra de esta clara línea jurisprudencial y doctrinal se encuentra PASQUAU LIAÑO, quien sostiene, con argumentación racional, que «la imprescriptibilidad de la nulidad radical es un dogma sin fundamento, y que... Debe más bien mantenerse que la acción de nulidad, como acción personal que no tiene señalado plazo especial, prescribe a los quince años, a contar no desde el momento de su celebración, pero sí desde que el interesado en la ineficacia del contrato «pudiera» ejercitar la acción o «debiera» invocar la nulidad»5. El argumento, que se sostiene en que, como es lógico, lo que caduca es la acción de nulidad y no la nulidad en sí misma, no lo comparto. Es cierto que el ordenamiento jurídico no debe proteger indefinidamente los derechos que no se usan, ni son reconocidos, puesto que, ello atentaría contra la seguridad jurídica general6, pero no es menos cierto que en los casos de la acción de nulidad, una nulidad radical, no ha de operar esta lógica pues, lo que se estaría haciendo de facto es convalidar aquello que no es convalidable en ninguna circunstancia. Así se acude a la máxima quod ab initio vitiosum est, non potest tractu temporis convalescere, y se argumenta que lo mismo que los citados contratos no son susceptibles de confirmación en virtud de lo establecido en el artículo 1310 del Código Civil, tampoco podrán convalidarse por la «renuncia tácita» que supone el dejar pasar el tiempo sin pedir la nulidad, que conllevaría la existencia de un plazo de prescripción -de quince años- como señalan algunos autores7.

Cosa distinta es que, pasado el tiempo, el tercero legitimado para ejercitar la acción desparezca, por cualquier circunstancia, y, por lo tanto, a pesar de la nulidad del acto, no pueda ejercitarse acción alguna. Imaginemos que, en el caso del que estamos hablando, el arrendador, a pesar de haber alquilado algo para lo que no tenía capacidad, adquiere por prescripción adquisitiva, la propiedad de la totalidad de la finca. En ese caso el contrato celebrado con anterioridad seguiría siendo nulo -inexistente-, pero ya no habría tercero alguno legitimado para ejercitar la correspondiente acción de nulidad, porque nadie vería privado o perjudicado su derecho, puesto que el derecho de propiedad recaería ya sobre el arrendador.

Como afirma, de forma acertada, O’CALLAGHAN, el contrato no es que sea nulo en sí mismo, es que realmente es inexistente por falta de un elemento esencial del mismo8. Así, no tiene sentido que esa inexistencia no pueda ser declarada una vez transcurridos quince años, porque eso sería tanto como reconocer su existencia. A pesar de ello, por intentar no confundir al lector utilizaré el mismo término que aparece tanto en el Código Civil como en la Ley de Enjuiciamiento Civil: nulidad9. Nulidad, como aseveraba DE CASTRO, en un sentido amplio, «abarcando los negocios contrarios a la Ley y los inexistentes»10. A pesar de compartir la opinión de O’CALLAGHAN, hay autores que niegan que se produzca la citada diferencia entre nulidad e inexistencia. Así PÉREZ GONZÁLEZ y ALGUER dicen sobre la mencionada distinción entre nulidad e inexistencia es «absolutamente inexacta, no tiene rigor técnico, pues no cabe duda que el llamado negocio inexistente es un hecho jurídico que el Derecho objetivo toma en cuenta y que, a veces, produce efectos jurídicos, siquiera estos no sean precisamente los del acto válidamente realizado. Además, en el Derecho no hay una contraposición entre el ser y el no ser, entre el existir y el no existir, sino entre el valer y el no valer; entre

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la validez y la nulidad. Así como en la naturaleza no hay hechos nulos, sino que los hechos existen o no existen, en el orden jurídico, de los actos solo puede decirse que valen o que no valen» 11 .

Es evidente que, en algunos casos, se produce cierta confusión entre la nulidad y la anulabilidad. La nulidad de pleno derecho o radical, como es sabido, sucede cuando no existe alguno de los elementos esenciales del contrato recogidos en el artículo 1261 del Código Civil. En el caso al que hacemos referencia del contrato de...

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