La Nueva Ley Hipotecaria y el «tercero»
| Autor | José Uriarte Berasátegui |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 679-694 |
La Nueva Ley Hipotecaria y el «tercero»1
Page 679
Forman una teoría completa los artículos 38, 39, 40, 198 y siguientes y demás de la nueva Ley, a tal finalidad dirigidos.
Materia delicada y difícil, que nos obliga a detenernos en su articulado especial : 5.0, 38, 35, 36 y 41.
El medio más fácil para desentrañar su significado es examinar primero cuál sería el estado jurídico sin ellos, es decir, si el sistema de Registro no alcanzase a la posesión ni la Ley Hipotecaria la regulase en relación a aquél, pasar luego a precisar en qué extensión y forma se proponen los legisladores modificar aquel estado jurídico supuesto en que no existiría otra regulación de la posesión que la del sistema civil, y comprobar, por último, si el acierto les ha acompañado al redactar el articulado legal.
I.-En principio, el hecho posesorio es extraño a la finalidad del sistema registral : actúa éste directamente sobre títulos de derecho, opera sobre titulares de derecho. Ese es su campo propio. Y ninguno de los artículos que regulan el sistema, salvo los que luego veremos, hacen relación al hecho posesorio. Se contraen a los títulos de derecho, con independencia total del hecho posesorio, y no extienden la protección del sistema a la posesión de hecho, contraria al título de derecho inscrito.Page 680
Por el contrario, el sistema civil de posesión actúa directa e inmediatamente sobre el hecho posesorio.
En pura doctrina, si actúa cada sistema en su propio campo, valiéndose de sus propias armas, no debe haber interferencia de un sistema en el otro, siquiera surjan puntos de contacto.
En su forma más simple, un titular de derecho, tanto si es titular inscrito como si no lo es, que no tiene la posesión de su titularidad, interpela al poseedor de hecho y le vence, a menos que este poseedor haya adquirido de derecho la titularidad poseída, por prescripción usucativa, en forma legal.
Por su parte, el titular de derecho, inscrito o no inscrito, que no ejercite su titularidad durante años, que no la ¡posee de hecho, por lo tanto, pierde su titularidad de derecho, sin que pueda interrumpir la posesión en curso del poseedor de hecho, aun en el supuesto ele que éste no haya completado la prescripción usucativa que le convierta en titular de derecho por usucapión.
Bien se ve que el sistema civil puede arruinar todo el sistema registral : si el que adquiere una finca o dominio como libre de usufructo, fiándose en el contenido del Registro, que sabe que elimina al anterior usufructuario, que olvidó inscribir su usufructo, ve que éste desaparece por una puerta-como titular de derecho- y vuelve a surgir por otra puerta como poseedor de hecho, eme suma a su tiempo de posesión el de los anteriores titulares, que le darán, seguramente, la posesión completa y consumada, lo menos que puede decir es que se le ha jugado una pesada broma jurídica.
Veamos cómo se propone alterar este juego normal civil el legislador hipotecario.
1 ." Que se presuma a favor del titular registral, sea o no sea derivado, con presunción juris et de jure, que es poseedor de hecho.
Rechaza toda posesión extrarregistral.
No es éste el propósito del legislador, sin duda.
-
Que se presuma, con igual presunción de juris et de jure, a favor del titular registral derivado, oneroso, de buena fe, que preexiste la posesión de hecho en el titular anterior inscrito de quien adquiere su derecho, o sea que la presunción de realidad de los asientos del Registro alcanza a la posesión de hecho.
Es lógico que esta idea seduzca al legislador, pues constituye la esencia del sistema que ha implantado.Page 681
Sus consecuencias inmediatas serán : a), que si hay un poseedor con usucapión consumada, la pierde en el mismo momento de la inscripción derivada, quedando indefenso ante el titular derivado inscrito ; b), que si la posesión no está consumada, no puede el poseedor alegar, contra el mismo titular derivado inscrito, el tiempo de posesión anterior a esta inscripción, perdiéndolo, y empezando, por lo tanto, una nueva prescripción contra el mismo, en el supuesto de que éste la consienta, posesión nueva que durante el primer año no tendrá siquiera la autodefensa del párrafo 4.° del artículo 460 del Código civil.
Como vemos, en este último caso se establece una relación directa (prescripción que empieza) entre el titular inscrito que consienta la posesión del poseedor sin utilizar su derecho de interrumpirla, y este poseedor, en la que debe jugar el sistema civil : el titular derivado se coloca, una vez que. ha eliminado el anterior tiempo de posesión-o sea desde su adquisición-, en la posesión de un titular para el que empieza a correr una prescripción nueva, de un poseedor de hecho, al que puede en todo momento eliminar, mientras esa posesión nueva, que empieza a contarse, no consuma la prescripción adquisitiva de la titularidad poseída. Y en esa relación directa y también nueva, como se ve, rige el sistema civil ele posesión entre el poseedor y el titular, que, por ser derivado, ahora actúa con estas ventajas.
Ahora bien : las disposiciones que anulan la usucapión consumada y la pérdida del tiempo de la en curso, que hemos indicado, asustan algo al legislador.
Para mitigar su dureza, imagina lo siguiente :
-
No regirán si el titular derivado tiene mala fe o conoce o puede conocer con cierta elemental diligencia que hay otro poseedor de hecho que no es el titular inscrito transmitente de quien la adquirió (le exige que demuestre su ignorancia del hecho posesorio y su diligencia para pesquisarlo, cuando tal vez debió darlo por conocido tratándose de titularidades, como el dominio, que llevan consigo ejercicio directo y ostensible).
La consecuencia de esta primera excepción será que el adquirente quede en la misma situación jurídica que su transmitente, o sea que si estaba consumada la usucapión por el poseedor, sea también vencido por ella el titular derivado inscrito.Page 682
Igualmente, deberá ser privado del derecho de descontar o eliminar el tiempo de posesión anterior que le concedía el sistema registral, quedando en la misma posición de su transmitente. En el sistema civil, el adquirente de derecho de una titularidad poseída por otro, puede eliminar a este poseedor si no ha consumado la usucapión, en todo momento antes de la consumación, tanto si el hecho posesorio contradictorio le era conocido, como si lo ignoraba, y cualquiera que sea el tiempo que lleve de posesión no consumada. Y ésta será la posición del titular derivado en el caso que examinamos. Llegamos a esta conclusión a la vista del párrafo 4.0 del artículo 36, optando por considerar un simple descuido de redacción el padecido en los párrafos 1.° y a) del mismo, al afirmar el a) que no prevalecerá el efecto del supuesto del párrafo 1.° (pérdida de la usucapión consumada y de la que pueda consumarse dentro del año siguiente a la adquisición), con lo que resulta que no podrá hacerle perder la antigüedad de la no consumada si al poseedor le falta menos de un año para la consumación y el titular inscrito conocía o pudo conocer su posesión.
Y estando privado, en el supuesto que examinamos, del poder de descontar la posesión anterior a su adquisición, porque conoció o pudo conocer el hecho de la posesión contraria al tiempo de derivarla del asiento anterior del Registro, este poseedor se defenderá de él con todo el tiempo de posesión que tenga hasta la impugnación, sin descuento alguno del anterior a la adquisición del titular inscrito derivado impugnador (párrafo 5.0).
-
Añade otra excepción : aun no siendo conocida la posesión consumada o en el curso por el titular derivado, no obstante su diligencia probada, al tiempo de su adquisición, presume el legislador que debe ser conocida por el mismo dentro del año de tal adquisición, al ejercitarla con la diligencia normal (si la ejercita y el poseedor no se opone, gana la posición de poseedor, y aquel poseedor pierde su posesión e incluso la autodefensa del párrafo 4.° del artículo 460 del Código civil ; y si se opone, podrá utilizar su poder de anular la consumada o interrumpir la en curso) ; y si no la ejercita dentro de dicho año, quiere el legislador que pierda tales poderes de anulación y de interrupción, quedando en la misma situación que un titular regulado por el sistema civil, a saber : la posesión consumada le perjudica y...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba