Notas al artículo 65 de la Ley Hipotecaria
| Autor | Rafael Arnáiz Eguren |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1225-1248 |
La distinción entre el carácter de subsanable o insubsanable de las faltas impeditivas de la inscripción de los títulos en el Registro de la Propiedad constituye una cuestión tradicionalmente espinosa en nuestro derecho hipotecario, hasta tal punto que los tratadistas y estudiosos de la materia suelen conceptuarla como de solución apriorística imposible.
En efecto, lo habitual en nuestros autores consiste en llevar a cabo una crítica de los preceptos legales, un examen, más o menos completo, de los diferentes aspectos de la calificación registral conforme al artículo 18 y concordantes de la Ley Hipotecaria y, generalmente, una renuncia sistemática a la conclusión de criterios generales diferenciadores.
Sin embargo, esta carencia de criterios suele provocar dudas constantes en la labor cotidiana del Registrador de la Propiedad, puesto que la eficacia de la distinción está absolutamente clara en la Ley. Mientras que la calificación de insubsanable de una falta determinada provoca la imposibilidad absoluta de acceso al Registro del título de que se trate, su tratamiento de subsanable permite dotar al título y al derecho que mediante el mismo se origina de un régimen de publicidad provisional, o bien a través del medio ordinario consistente en la anotación preventiva objeto de los artículos 42, 9.°, y 65, 2°, de la Ley Hipotecaria, o bien del extraordinario de la inscripción caducable a que se refiere el artículo 98 del Reglamento.
Page 1226Por otra parte, resulta extraño que el legislador de 1861, caracterizado por una gran profundidad técnica y un evidente ingenio en la construcción de un sistema hipotecario de publicidad positiva apoyado en un régimen civil de signo romano y espiritualista, introdujera una distinción tan aparentemente confusa. En efecto, la Ley Hipotecaria de 1861, y con mayor razón la de 1909, publicada ya vigente el Código civil, pudo perfectamente calificar los diversos supuestos de ineficacia del título de acuerdo con la terminología clásica y prever sin más su posible complemento, convalidación, ratificación, confirmación, conversión o perfección. Sin embargo, la terminología hipotecaria se mantiene. Las faltas, no los vicios, son subsanables o insubsanables y con esta denominación se produce la ley vigente.
Siempre me llamó la atención que un tema tan trascedente fuera objeto de un tratamiento tan poco claro en la legislación, en la Jurisprudencia de la Dirección General y en la doctrina. Realmente es de los pocos supuestos en que el sistema hipotecario carece, aparentemente, de una respuesta lógica, hasta tal punto que la dificultad de parangonar los grados de ineficacia civil de los actos o negocios jurídicos y el carácter de subsanables o insubsanables de las faltas originadas constituye un quebradero de cabeza ya centenario para nuestros autores, e incluso para el legislador, que en la redacción vigente del texto hipotecario deja la cuestión sin respuesta clara.
Pues bien, estas breves notas intentan sentar un criterio práctico para la distinción, que será, seguro, discutible, pero que creo fundamentado tanto en función de los principios que rigen nuestro sistema como de los antecedentes legales de los textos vigentes y de los pronunciamientos de la Dirección.
El estudio comprende una exposición de los sistemas legales sucesivamente vigentes, una clasificación somera de las posturas doctrinales más características, sobre todo de los autores más recientes, y de las tendencias interpretativas de la Dirección y, por último, el desarrollo del criterio que se defiende.
Se van a distinguir en este apartado los criterios sustentados por la Ley y el Reglamento Hipotecario en sus sucesivas redacciones, con un breve comentario a cada una de ellas.
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Señalaba su artículo 65:
- «Serán faltas subsanables las que afecten a la validez del título sin producir necesariamente la nulidad de la obligación en él constituida y faltas insubsanables las que produzcan necesariamente la nulidad de la obligación.»
Redacción confirmada por la Ley de 1909, que en su artículo 19 parecía dar una nueva pista sobre la diferenciación entre unas y otras faltas:
- «Cuando el Registrador notare falta en las formas extrínsecas o de capacidad en los otorgantes, lo manifestará a los que pretenden la inscripción, para que, si quieren, recojan el documento y subsanen la falta.»
En torno a estos dos preceptos se originaron las primeras discusiones doctrinales sobre la distinción entre faltas subsanables e insubsanables que ya desde el principio incidieron en el criterio de apoyarse en fórmulas civiles de diferenciación. En este sentido se mantuvieron, entre otras, dos grandes posturas:
a) Que tendrían el carácter de subsanables las faltas que afectasen al título en sentido formal, en su caracterización jurídica de documento, y de insubsanables las que afectasen al título en su consideración jurídica de origen de la mutación real, es decir, como acto o contrato.
El criterio parecía confirmado no sólo por la redacción del artículo 19 de la Ley de 1909, sino también por el Reglamento de 1870, pero fue abandonado muy pronto debido, de una parte, a la redacción que dio el Reglamento de 1915 a su artículo 118 y, de otra, al ataque frontal de la mayor parte de la doctrina.
b) La mayor parte de los autores entendieron que era preciso distinguir el grado de ineficacia que el vicio en el título originaba en el derecho, relación o, en definitiva, consecuencia jurídica que de aquél demanaba. La postura, si bien con argumentos netamente civiles, diferenciaba entre aquellos vicios que originasen la nulidad del derecho nacido del título y los que no produjesen tan drástico efecto, con independencia de que el vicio del título afectase a sus elementos formales, personales u objetivos. La postura, directamente apoyada en la redacción literal del artículo 65 de la Ley, fue defendida en momento inmediatamente anterior a la publicación de la Ley Hipotecaria de 1944-46 por Poveda Murcia, para el cual la distinción ha de efectuarse en función del carácter sustan-Page 1228cial o accidental del vicio que afectare al título. Es interesante que este autor, en relación a los vicios formales, insiste en el carácter netamente espiritualista de nuestro sistema civil y parte de la base de diferenciar la carencia de requisitos formales exigidos por la norma ad soletnnitaten de los exigidos meramente ad probationem.
El Reglamento de 1915, cuyo criterio fue posteriormente ratificado por la Ley de 1944, introdujo una matización muy importante en la dicción legal entonces vigente. Decía su artículo 118:
- «Para distinguir las faltas subsanables de las que no lo sean y extender o no, en su consecuencia, la anotación preventiva a que se refiere el artículo 65 de la Ley, atenderá el Registrador tanto al contenido como a las formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro con él relacionados.»
El precepto transcrito introduce en la discusión dos notas básicas:
a) La de que las faltas, tanto subsanables como insubsanables, pueden originarse en cualquiera de los campos que, conforme al principio de legalidad, constituyen el objeto de la competencia calificadora del Registrador de la Propiedad.
b) La insistencia del legislador (importantísima, a mi juicio) en que la calificación de la falta tiene como efecto típico la posibilidad o imposibilidad del Registrador de extender la anotación preventiva a que se refiere el artículo 65 de la Ley.
La modificación reglamentaria, dice Roca, fue muy bien acogida por la doctrina y, según este autor, supone un avance notable en la técnica legal. Sin embargo, lo cierto es que no clarificó en absoluto la cuestión. Nos atreveríamos a decir que la confundió aún más, puesto que, como veremos luego, si bien abrió, aparentemente, las posibilidades del Registrador, oscureció notablemente la distinción entre el título objeto de inscripción y el derecho (obligación) objeto de publicidad, distinción intuida con toda claridad por el legislador de 1861.
El artículo 118 tuvo, no obstante, una virtud fundamental, puesto que constituyó un golpe de muerte para la teoría antes expuesta, que veía el origen de las faltas subsanables en la omisión de formalidades externas y el de las insubsanables en la ineficacia del título en sentido material.
Por otra parte, el precepto, cuya redacción ha recogido el actual artícu-Page 1229lo 65 de la Ley vigente, constituye el criterio legal sobre el que se apoyan las distintas posiciones doctrinales modernas que serán objeto de estudio más adelante.
Se encuentra recogido esencialmente en el artículo 65 de la Ley...
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