No cabe redistribución de responsabilidad hipotecaria por instancia

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RESUMEN

Resolución de 27 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 5, por la que se deniega la inscripción de una redistribución de responsabilidad hipotecaria llevada a cabo en instancia privada.

 
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Resumen: El acto cuya inscripción se solicita es un negocio puramente voluntario de modificación del ámbito de la garantía inscrita por el que acreedor y deudor hipotecario redefinen, reformulan o redistribuyen el límite en que cada finca garantiza el pago de la obligación principal y accesorias por lo que no procede la aplicación del artículo 216 RH.

Hechos: Constituida en su día hipoteca sobre dos fincas registrales con la oportuna distribución entre ellas de la responsabilidad hipotecaria, se presenta ahora documento privado con firmas notarialmente legitimadas en el que acreedor y deudora redistribuyen la responsabilidad hipotecaria entre ambas fincas con fundamento en el artículo 216 RH. Como consecuencia, una de las fincas disminuye el importe de su responsabilidad y la otra lo aumenta sin que se vea alterada la cifra total. A continuación, se vende una de las dos fincas y el acreedor da carta de pago por la cantidad redistribuida a la finca vendida y consiente la cancelación del derecho real de hipoteca sobre la misma.

La registradora deniega el despacho de la redistribución de la garantía hipotecaria por considerar que la “redistribución de la responsabilidad hipotecaria”, que implica aumento de la responsabilidad hipotecaria de una finca de las fincas hipotecadas y la disminución de la responsabilidad hipotecaria de la otra supone una modificación de la hipoteca inscrita y no un supuesto de distribución de responsabilidad previsto en los artículos 119 de la Ley y 216 de su Reglamento, por lo que su inscripción está sujeta al principio general de documentación pública del artículo 3 LH.

La DGRN confirma la calificación y realiza las siguientes afirmaciones:

  1. EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD.

    Uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, «erga omnes», de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, norma que se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria.

    El principio de legalidad contempla, sin embargo, excepciones a la regla general en aquellos...

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