Con motivo de la publicación de un libro notable. Breve comentario.
| Autor | José Azpiazu |
| Páginas | 849-864 |
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El culto y laborioso Notario de Madrid D. Ángel Sanz ha dado a la publicidad un libro magnífico de Comentarios a la nueva Ley Hipotecaria. En él, con gran propiedad en el lenguaje y severidad en la forma, como con acierto singular, hace notar ,el maestro López Palop en el prólogo de la obra (que, como todos sus escritos, está preñado de interés, soltura y saber jurídico y profesional), expone el señor Sanz no sólo la reforma de la Ley Hipotecaria y sus incidencias, que tan bien conoce por dentro, ya que fue uno de los más destacados coautores, sino una visión completa del momento hipotecario al advenir la reforma, con el planteamiento y solución, desde su punto de vista, de todos los problemas que interesaron a la doctrina y que venían siendo tratados por los autores españoles y extranjeros más conocidos.
Ese es, a mi modo de ver, el mérito más destacado de la obra, con ser muchos y muy elogiables los que tiene.
No vamos nosotros a examinar este libro en su totalidad. Para ello necesitaríamos otro libro, y no nos encontramos con fuerzas para hacerlo ni tampoco podríamos decir en él nada interesante después dePage 850 derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, siempre que le inscriba a su favor Y en estas frases amplias se comprende, sin duda alguna, tanto al titular del dominio como a los de derechos reales en cosa ajena, que no implican posesión
Es más, con referencia a estos últimos derechos hay un párrafo especial en el artículo, el sexto, que también exige, para inmunizarlos contra la prescripción, que sean adquiridos a título oneroso y con buena fe.
Sacamos esa conclusión de la jurisprudencia. Esa Sentencia de 27 de diciembre de 1932, que tanto se baraja, trata en distinta forma, al dueño y al titular de la hipoteca, no porque el uno sea dueño y el otro acreedor hipotecario, sino porque el segundo tiene buena fe y el primero no.
Y por último, llegamos a esta conclusión con la doctrina. A este respecto sólo vamos a recordar ahora unas palabras de Roca hablando de la interpretación acertada que debió darse al artículo 35 antiguo Son éstas "No vamos a entretenernos en examinar aquí el problema interpretativo a que dio lugar dicho precepto; bastantes cuestiones plantea el precepto actual. Sólo indicaremos que la tesis, bastante seguida, que entendía que el anterior artículo 35 protegía al tercer adquirente de un derecho real en cosa ajena, pero no al tercer adquirente del dominio, era insostenible y estaba en flagrante contradicción con el párrafo último de tal precepto, el cual hablaba de "dueño legítimo del inmueble o derecho que se está prescribiendo"." Y más adelante añade Sanz: "La exclusión de la hipoteca debe entenderse total, es decir, no referida solamente a su existencia y validez, sino también a sus efectos y a su total desenvolvimiento, de forma que si por llegar el momento de la ejecución hipotecaria la finca es adquirida por el propio acreedor o por un tercero en el procedimiento, su adquisición debe prevalecer sobre el dominio adquirido por usucapión extrarregistral. En este caso existe una colisión de derechos que necesariamente ha de resolverse en favor del Registro, bien por las prerrogativas que respecto de los derechos reales sobre inmuebles hay que conceder a esa institución, bien por ser la enajenación simple actuación o desenvolvimiento de un derecho perfecto y válido, bien por la consideración de que el titular tuvo en su mano la posibilidad de evitar la ejecución pagando al acreedor hipotecario el importe de su crédito, sin perjuicio de la posibilidad de repetir en su caso contra el que hipotecó indebidamente lo que noPage 851 era suyo. La posición del dueño extrarregistral guarda cierta analogía con la de un tercer poseedor de finca hipotecada, que no es deudor personal, pero está sujeto a la responsabilidad hipotecaria, y puede, si no lo impide indemnizando en metálico el importe de ella, llegar a perder su dominio." ¿Sí? 1. Pues si esa tesis prospera, por ese agujero de la hipoteca se irá toda la sustancia económica de los dominios adquiridos por prescripción contra tabulas. No podremos perder de vista que mientras, con base en la prescripción ganada y declarada en sentencia, no se opere la rectificación del Registro, el titular registral podrá hipotecare hipotecará, y. de esa manera, a través de esa hipoteca, salvará su dominio, antes perdido por prescripción. Tampoco podemos perder de vista que, como ha dicho con frase feliz y muy salada el mago de la pluma, González Palomino: "El Registro no es un altar, sino un burladero." Ha sido creada esta institución para la seguridad del comercio de los derechos sobre inmuebles, y en gracia a esa segundad tienen que sufrir, a veces, los principios morales. ¡Ah! Pero es que tampoco la prescripción tiene un fundamento santo. Casi siempre, en su origen, es una usurpación; y muchas veces, al final, no es otra cosa que una legitimación-necesaria, si se quiere-de una inmoralidad.
Por cierto que ya que hemos hablado aquí de ese magnífico artículo del Sr. González Palomino, publicado en la revista Legislación y Jurisprudencia: queremos llamar la atención de los señores de la Comisión que ha de redactar la nueva Ley, sobre la interpretación que, a su juicio, debe darse al requisito de la buena fe. Lean,1, pues, estos sesudos varones las prudentes palabras de Palomino señalando el grave peligro de exagerar dicho requisito. No vaya a ser que por querer purificar y santificar el Registro se nos quede entre las manos, con socarrona algazara de los tíos Celedonios que andan por el mundo, sin grandes preocupaciones ni escrúpulos, a la caza de lo que puedan Y ya que estamos hablando de la buena fe, diremos aquí que también Sanz combate nuestra tesis y la de Porcioles de que contra el Registro no es posible la buena fe. Pues bien, nosotros, ahora, sólo vamos a reforzar lo que ya expusimos sobre el tema en nuestro artículo "Más sobre el tema de la prescripción y el Registro", con una sencilla consideración: Si lo que consta en el Registro no emana hacia fuera, si los derechos inscritos pueden ser desconocidos tan alegremente, ¿en qué consiste la publicidadPage 852 registral, ni cuál es su fuerza? ¿No habíamos quedado en que las condiciones inscritas, las causas de nulidad, rescisión o resolución publicadas por el Registro, las cargas inscritas, etc., producirían efectos y tendrían que ser respetadas por todo el mundo? Y qué, ¿es que el dominio, publicado por el Registro, siendo como es el primero de los derechos reales, no ha de producir sus efectos erga omnesl. Olvida Sanz, a nuestro entender, que el Registro existe, que publica los derechos reales y los publica para todos, también para el tío Celedonio.
Justo título para la usucapión "secundum tabulas".
Insiste Sanz en su conocida teoría de que el artículo 35, cuando dice "Al los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción", establece una presunción juris tantum del justo título.
Nosotros ya hemos combatido esta tesis, y por cierto vivamente, y no vamos a insistir en nuestros argumentos, pero sí queremos traer hoy a la palestra, como singular y esforzado paladín de nuestra postura, al gran comentarista de Derecho hipotecario, tal vez boy la máxima autoridad en la materia, Roca Sastre. De el son estas frases que transcribimos: "La inscripción, por sí misma, independientemente del título formal o documental que la produjo-o, lo que es lo mismo, la certificación registral correspondiente-, hace las veces de título hábil para la usucapión. La inscripción, a los efectos de la usucapión en este caso, es el sucedáneo del justo título. Ante lo terminante del precepto, es ocioso dilucidar la idoneidad y la validez del título, así como si tal inscripción fue practicada con o sin título documental: el artículo 35 dispone que la inscripción es justo título para prescribir adquisitivamente, y como la inscripción existe, mientras la misma subsista, hace el equivalente de título hábil, apto o idóneo para usucapir
"Por todo ello, entendemos que no debiera suscitarse la cuestión de si el articulo 35 de la Ley establece una simple presunción juris tantum de existencia del título, o si afirma irrebatiblemente su ser. Dicho precepto dispone que la inscripción a favor del usucapiente será justo-título para usucapir, y ante estas palabras huelga toda polémica. La inscripción equivale a justo título, y por tanto, si hay inscripción existe justo título. Esto no...
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