La Ley Hipotecaria de 1861
| Autor | Manuel Villares Picó |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 145-162 |
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Al cumplirse el centenario de nuestra Ley Hipotecaria de 1861 se debe celebrar publicando otra Ley que contenga las modificaciones precisas para que nuestro régimen inmobiliario sea lo más perfecto posible.
Fue grande y profunda la reforma introducida por la Ley de 1861 en nuestro régimen inmobiliario, tanto por lo que respecta a la seguridad en el tráfico de los inmuebles, como en el crédito territorial. Luego, en el resto del siglo XIX se han hecho retoques a la Ley que le han favorecido poco o nada, cuando no le han perjudicado. Los autores del Código Civil, afrancesados a la moda de entonces, prescindieron de la influencia alemana, recogida en los principios en que se basaba la Ley del 61, salvo en cuanto al derecho de hipoteca, para el que establecieron la inscripción constitutiva. Respetaron la vigencia de la Ley, pero establecieron preceptos poco compatibles con la misma; preceptos que, interpretados por los Tribunales con sentido huidizo de los efectos de la inscripción, quedaron inoperantes éstos; y así, en el art. 609 del Có-Page 146digo, para que explícitamente hubiera armonía con los arts. 1.473. y 1.537 del mismo y con el art. 23 (32) de la Ley, debieron decir: «que la propiedad se adquiere por ciertos contratos mediante la tradición, y respecto a bienes inmuebles también por efecto de la inscripción».
La reforma de 1909 ha tenido poca importancia y se ha limitado a insinuar la legitimación registral en los arts. 24 y 41, desvanecida la eficacia de éste por su reforma, efectuada por el Real decreto de 13 de junio de 1927, a causa del conflicto social que tuvo lugar en la aldea de San Nicolás.
En la reforma de 1944 se estableció expresamente el principio de legitimación, y ha limpiado el art. 34 de las hiedras que oscurecían la nitidez del principio de la fe pública registral, si bien quedó empañada por el art. 36. En esta reforma se ha tenido el buen propósito de establecer en el art. 41 un procedimiento rápida para poner al titular registral en la plenitud del ejercicio del derecho inscrito; pero, dada la poca explicitud con que está redactada la causa 2.a, en que puede fundar la demanda el contradictor, anda la interpretación descarriada en el ejercicio de las acciones reales y hay sentencias para todos los gustos, y, sobre todo, porque se carece del criterio orientador del Tribunal Supremo, ya que no hay recurso de casación para las sentencias de las Audiencias.
Estoy seguro que el legislador, al redactar esta 2.a causa, quiso referirse solamente a los casos en que el contradictor posee en virtud de títulos en que el titular actual o sus causantes se obligaron a mantener a aquél en la posesión inmediata, y no a títulos relativos al dominio o a Derechos reales incompatibles con el tercero hipotecario; pues bien claro está que el legislador quiso salvar el derecho de éste sin admitir contradicción alguna, al referirse, en la misma causa 2.a, a la prescripción, «siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito, según el art. 36». Si con la prescripción hay que respetar el derecho del tercero, con más razón se debe proteger ante un título no inscrito.
Nó se atrevió el legislador en 1944 a Implantar en España la inscripción constitutiva, por temor a que fracasase nuestro sistema hipotecario, tomando por fundamento de su temor la estadística que hace constar que el 60 por 100 de la propiedad inmueble está fuera del Registro. El legislador ha tenido miedo aPage 147que, aun haciendo constitutiva la inscripción, no ingresase la propiedad, y que, por ello, se podría dar lugar a situaciones de hecho relativas a la propiedad inmobiliaria que habría de ser causa de muchos pleitos en las provincias en que hay poca inscripción y mala titulación.
Entiendo que el legislador no ha tenido muy en cuenta la fundación que se le atribuye a la propiedad inmueble y el interés público de la inscripción de la misma, y optó por dejar a los titulares de la propiedad en libertad para que hagan lo que les dé la gana sobre la forma en las mutaciones jurídicas de tal propiedad. El legislador no quiso mejorar el ordenamiento jurídico inmobiliario estableciendo un medio fácil, sencillo y económico para que la propiedad pequeña se pudiese acoger como la propiedad grande a la seguridad jurídica que proporciona un buen sistema hipotecario, y, metiendo la cabeza debajo del ala, se ha conformado con el «statuquo», aunque, eso sí, se ha esforzado en establecer medidas, como la del art. 313 de la Ley, para obligar casi a inscribir; pero la forma y el modo hay que exigirlo para adquirir el derecho y no como medida obligatoria para ejercitar la acción de tal derecho. Así, con esta manera indirecta de obligar, es como se puede temer al fracaso.
Ahora, con la Ley del centenario, se debe ultimar la evolución de nuestro sistema hipotecario, estableciendo, con paso firme, la inscripción constitutiva y a la vez obligatoria para los interesados y para los Notarios y demás funcionarios que autoricen el título, como sucede ahora en Francia con su nueva reforma, y en Italia, según el nuevo Código Civil, que establecen, considerando la transcripción como de carácter público, sanciones cuando no es presentada dentro del mes la copia del acto o contrato objeto de la mutación (arts. 35, 137, 2.194, 2.671, 2.673, etc., del Código de Italia). Si esto existiese en España desde hace muchos años, más de la mitad del 60 por 100 de la propiedad inmueble estaría registrada. Pero hemos querido congraciarnos con el individualismo, que ya dejó de estar de moda.
Se debe establecer en el art. 32 (que era el 23 clásico de la Ley del 61) la inscripción constitutiva, entre otros, por los motivos siguientes: 1. Como presupuesto necesario para la eficacia del negocio jurídico dirigido a la mutación sobre bienes inmuebles, paraPage 148que, con tal inscripción, sea perfecto el sistema hipotecario. 2.a Para la conservación a favor de su titular de los derechos inscritos, pues que así, no pudiendo existir enajenaciones o mutaciones en negocio jurídico fuera del Registro, o sea sin inscripción, será muy difícii que haya mutación del derecho inscrito sin contar con la voluntad del titular o suplida en los casos permitidos por la ley. 3.° Será mayor la eficacia de la prioridad en las enajenaciones y rangos, porque, sin mediar la inscripción, no existirán tales enajenaciones o gravámenes y tendrá solamente eficacia la mutación que primero haya tenido constancia en el Registro. No habrá lugar a la colisión entre Derechos reales relativos que hoy pueden pulular fuera del Registro y el derecho inscrito o más absoluto. Sólo adquirirá la propiedad el que inscriba, y no habrá más rango que el determinado por la inscripción. 4.° La legitimación registral coincidirá generalmente con la realidad jurídica, porque no habrá mutación en negocio jurídico hasta que se registre el título; no habrá esa discordancia que hoy suele existir desde el otorgamiento de la escritura hasta que se practique la inscripción; desde que se transmite la finca o derecho, aunque sea sin documento, haciendo entrega real, hasta cuando Dios quiera; y 5.° Para que sea perfecto el principio de fe pública registral, porque con la inscripción constitutiva sólo podrá adquirir el tercero protegido de quien sea titular registral, toda vez que tal tercero no adquiere hasta que se practique la inscripción, y para que ésta se extienda habrá de figurar inscrito el derecho a nombre del transmitente.
Así quedará perfecto nuestro sistema hipotecario, y la inscripción servirá para probar o reivindicar el derecho inscrito, tendrá pleno efecto preclusivo la inscripción, convalidará la situación jurídica del transmitente y se mantendrá al adquirente en su derecho, si contrató con buena fe.
La inscripción constitutiva transferirá la propiedad del inmueble sin necesidad de la entrega real, y así la posesión legítima, presunta en el titular registral, pasará al nuevo titular por virtud de la inscripción a su nombre, como posesión civilísima, cual sucedía en Roma con la «mancipatio», y como decía el art. 441 del Código de Austria, «la posesión legítima del nuevo propietario comienza desde que el título traslativo del derecho de propiedad ha sido inscrito en los Registros públicos.Page 149
Como consecuencia del nuevo contenido del art. 32, que comprende la inscripción constitutiva, habrán de sufrir modificación otros artículos de la Ley, y también los arts. 609 y 1.095 del Código Civil, entre otros.
Por lo que respecta al temor de que la inscripción constitutiva no tenga realidad en Galicia, en Asturias y en las. provincias en que la propiedad inmobiliaria...
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