Jurisprudencia Civil

Autor:Gorgonio Martínez Atienza
Cargo del Autor:Doctor en derecho y licenciado en criminología
Páginas:324-365
 
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Arrendamientos

Arrendamiento de vivienda anterior al 9 de mayo de 1985 (STS 14-09-2010): Aborda la cuestión del proceso de actualización de rentas según la Disposición Transitoria Segunda , apartado d).11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Y concluye que tal actualización constituye un proceso único y procede según la situación económica existente en el momento fijado por la ley, sin que las alteraciones posteriores de dicha situación económica influyan a efectos de alterar la actualización ya iniciada o determinar la procedencia de una actualización que resultaba improcedente. Arrendamiento para uso distinto al de vivienda (STS 09.09.2009): En materia de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, plantea el tema del plazo de duración de un año prorrogable indefinidamente por plazos iguales por la sola voluntad del arrendatario admitiendo la posibilidad del pacto contrario a la exigencia de duración limitada en el contrato de arrendamiento. Admite el pacto mediante la aplicación analógica de las normas del usufructo.

Desahucio por precario (STS 18.01.2010): Se plantea la cuestión de la facultad que tiene el tercero propietario, afectado por una sentencia dictada en procedimiento de separación o divorcio en la que se atribuye el uso de la vivienda al cónyuge no propietario. En general, el conflicto se plantea cuando el propietario ha permitido el uso de dicha vivienda a un pariente suyo, normalmente un hijo, en razón de su matrimonio, pero que quiere recuperar cuando se ha producido la crisis matrimonial. Este caso ofrece una característica especial, puesto que uno de los cónyuges, el marido, era copropietario de la vivienda antes de haber contraído matrimonio. La sentencia corrobora la doctrina de la Sala según la cual, la situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo para su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista, una vez rota la convivencia, con independencia de que le hubiera sido atribuido el derecho de uso y disfrute de la vivienda, como vivienda familiar, por resolución judicial. Desahucio por precario entre coherederos (STS 16.09.2010): Establece que en el período de indivisión que precede a la partición hereditaria los herederos poseen el patrimonio del causante colectivamente, permaneciendo indeterminados sus derechos hasta que la partición se realiza, y en este estado de indivisión ningún heredero puede reclamar para sí, sino para la comunidad hereditaria. Y añade que la partición tiene carácter de operación complementaria de la transmisión y es siempre indispensable para obtener el reconocimiento de propiedad sobre bienes determinados.

Duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 (STS 01.06.2010): La Sala fija como doctrina jurisprudencial que la Disposición Transitoria Tercera , apartado B, número 4, regla 2ª, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 debe interpretarse en el sentido de que, para determinar la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio destinados a actividades no comerciales y celebrados antes del 9 de mayo de 1985, el arrendatario habrá de justificar haber abonado el pago de la cuota del IAE para el año 1994.

Extinción del contrato de arrendamiento (STS 22.04.2013): Se reitera como doctrina jurisprudencial, que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges, constante matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales, y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.

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En este caso, el contrato de arrendamiento fue suscrito en el año 1970 solo por el marido y, producido el fallecimiento de éste, la notificación del óbito y la petición de subrogación se hizo ya transcurridos los noventa días fijados por la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964, lo que impide la subrogación arrendaticia.

La sentencia declara extinguido el contrato de arrendamiento aplicando la doctrina de la Sala que declara que el contrato de arrendamiento suscrito por uno solo de los cónyuges constate matrimonio no forma parte de los bienes gananciales.

La sentencia, entrando en las formalidades para que esa subrogación hubiese podido operar, aplicando lo dicho en la STS 22-05-2012 (RC 1978/2008), declara que una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias las personas que puedan ejercer ese derecho, y que de hecho lo ejerciten, circunstancia por la que el artículo 16 LAU 1994 no solo fija un plazo, sino también las personas legitimadas y su orden de prelación. Esta conclusión impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento, por el arrendador, y de que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con ese derecho, pueda ser considerado como un consentimiento tácito a la continuación del arrendamiento.

Falta de notificación de la subrogación arrendaticia (STS 13.01.2010): Resulta aplicable la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y, la falta de notificación de la subrogación arrendaticia producida a raíz de la jubilación del arrendatario conforme a la citada Disposición, no determina la extinción del contrato ni faculta al arrendador para el ejercicio de la acción de resolución. Locales de negocio (STS 13.01.2010): Interpreta la Disposición Transitoria Tercera 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, concluyendo que, cuando concurran los requisitos establecidos en ella, sólo podrá subrogarse en el arrendamiento de local de negocio un único descendiente del arrendatario fallecido, siempre que éste continúe la actividad desarrollada en el local, y no cabe que la subrogación se opere en favor de varios descendientes conjuntamente aunque todos ellos participen en la actividad desarrollada por el causante como arrendatario de local de negocio.

Tácita reconducción (STS 16.04.2013): Fija como doctrina jurisprudencial que la Disposición Transitoria primera de la LAU se ha de entender de manera que, tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, los contratos de arrendamiento de vivienda concertados a partir de 9 de mayo de 1985 se encuentran sometidos a una tácita reconducción de tres años, tras lo cual le es de aplicación lo establecido en los artículos 1566 y 1581 del CC.

La cuestión se planteaba como consecuencia de dos interpretaciones diferentes, de las Audiencias Provinciales, en cuanto a los arrendamientos de vivienda, concertados a partir de 9 de mayo de 1985, en vigor por tanto el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, una que aplicando la citada Disposición Transitoria estimaba que, aplicada la tácita reconducción de tres años que establece la misma, entra en juego la tácita reconducción conforme al artículo 1566 del CC, es decir, por meses o años, según se pagase la renta; y otra, donde una vez transcurrido el plazo del arrendamiento, se aplicaba la tácita reconducción por tres años, conforme a la misma, y transcurrida ésta se aplicaba la prórroga del contrato del artículo 10 LAU 1994, por plazos anuales.

Consumidores y usuarios.

Nulidad de determinadas cláusulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos con consumidores (STS 09.05.2013): Declara la condena a las entidades predisponentes a eliminar esa cláusulas de los contratos en los que se insertan

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y a cesar en su utilización, y declara la subsistencia de los contratos de préstamo hipotecario, en los que se hayan utilizado esas cláusulas, sin retroactividad de la sentencia, que no afectará a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada ni a los pagos ya efectuados en al fecha de publicación de la sentencia.

En cuanto al recurso extraordinario por infracción procesal, lo destacable es el reconocimiento a una asociación de consumidores de la capacidad procesal para ejercitar la acción colectiva de cesación de condiciones generales de la contratación impuestas por entidades financieras pese a que había sido expulsada del Registro de asociaciones de protección de los consumidores.

La nulidad declarada de las condiciones generales de la contratación lo es por los siguientes motivos, que expresa el propio fallo de la sentencia:

  1. La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.

  2. La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

  3. La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.

  4. Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por una entidad bancaria.

  5. La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual.

  6. La inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

En cuanto a la legitimación procesal de la asociación de consumidores demandante, la Sala le reconoce legitimación. Se funda, en síntesis, en que la resolución administrativa de exclusión del Registro, fundada en el incumplimiento por la asociación de sus deberes, tiene un contenido materialmente sancionador y en que el principio de irretroactividad de las leyes consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución, en cuanto habla de "restricción de derechos individuales", ha de...

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