El régimen jurídico del suelo rústico en Castilla-La Mancha
| Autor | José Luis Malagón Fuertes |
| Cargo | Jefe de Sección de Gestión y Disciplina Urbanística de la Delegación Provincial en Albacete de la Consejería de Obras Públicas. Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha |
La Ley estatal 6/1998, de 13 de abril, de régimen de suelo y valoraciones, modificada por el Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes, que tenían como fundamento básico la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, y el artículo 149.1.1 de la Constitución española, estableció un nuevo marco legal en materia urbanística. Dichas normas no sólo determinan las condiciones básicas para garantizar la igualdad jurídica de todos los españoles para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes que integran el derecho de propiedad, sino que también, fijan el propio contenido del derecho de propiedad del suelo, dado que esa materia es de competencia exclusiva del Estado como ha puesto de relieve la Sentencia del citado Tribunal de 11 de julio de 2001, que resolvió los recursos interpuestos contra la mencionada Ley 6/1998, si bien priva al Estado de cualquier capacidad de condicionamiento de la política y el modelo urbanísticos, cuya definición atribuye en exclusiva a las Comunidades Autónomas.
A fin de acomodar la Ley autonómica 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU), al marco legal fijado por el Estado, el legislador autonómico ha considerado necesario, sin renunciar por ello a la competencia exclusiva en materia de urbanismo y vivienda de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, de conformidad con el artículo 31.1.2.ª del Estatuto de Autonomía, y junto a la necesidad de introducir una serie de correcciones y reajustes a dicha Ley, modificar la citada Ley autonómica, mediante la publicación de la Ley 1/2003, de 17 de enero (DOCM núm. 10, de 27 de enero de 2003), en la que el tratamiento del suelo rústico ha sufrido una importante serie de modificaciones a fin de lograr la coherencia necesaria con la Ley estatal, que establecía como una de sus innovaciones el identificar el «suelo no urbanizable» con el suelo que presente valores suficientemente relevantes como para ser objeto de especial protección, por lo que la ley autonómica establece, conforme señala su Exposición de Motivos, entre otras novedades, una categoría intermedia entre el suelo urbanizable y el no urbanizable: el suelo rústico de reserva, en el cual además de mantener la posibilidad del desarrollo e implantación de las actividades y usos propios de la categoría del suelo rústico común, pasa a admitir, de manera expresa, la posibilidad legal de ser transformado y, por tanto, la posibilidad de su incorporación al proceso urbanizador. También es de tener en cuenta que la Ley 1/2003 ha modificado de manera sustancial el régimen aplicable al suelo rústico, al objeto de clarificar los usos permitidos en el mismo y las condiciones y los requisitos que deberán cumplirse para la materialización de los mismos.
El legislador autonómico ha establecido que la totalidad del suelo correspondiente a un término municipal deberá clasificarse en alguna de las clases de urbano, urbanizable y rústico, salvo en los Municipios exentos del deber de redactar un Plan de Ordenación Municipal, en el que a través del correspondiente Plan de Delimitación de Suelo Urbano se clasificará en suelo urbano y rústico, y, en lo que aquí nos interesa, diferenció dentro del suelo rústico dos categorías, el no urbanizable de especial protección y el de reserva, tanto para un supuesto como para el otro.
En los Municipios que cuentan con Plan de Ordenación Municipal, la LOTAU recoge en el artículo 47 los terrenos que deben adscribirse al suelo rústico, que serán los siguientes:
- Bienes de dominio público natural, como los cauces de corrientes naturales, continuas o discontinuas, y los lechos de lagos, lagunas y los de los embalses superficiales en cauces públicos, y en general, los así declarados por el Estado en atención y por virtud de lo dispuesto en el artículo 132. 2 de la Constitución Española.
- Los que sean merecedores de algún régimen urbanístico de protección o, al menos, garante del mantenimiento de sus características por sus valores e intereses de carácter ambiental, natural, paisajístico, cultural, científico, histórico o arqueológico.
- Los que sea procedente su preservación del proceso urbanizador, además de por los valores o intereses anteriores, por tener valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales.
- Los merecedores de protección genérica por sus características topológicas y ambientales y no ser necesaria su incorporación inmediata al proceso urbanizador en función del modelo de desarrollo establecido por el planeamiento urbanístico.
Dentro de la categoría de suelo rústico no urbanizable de especial protección, la LOTAU distingue tres subcategorías básicas:
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De protección ambiental, natural, paisajística, cultural o de entorno, por razón de los valores, naturales o culturales, que en ellos se hagan presentes; adscribiéndose, a este tipo de suelo, en todo caso, los bienes de dominio público hidráulico y pecuario y sus zonas de protección, en su variedad de protección ambiental; y en los de protección natural, los terrenos incluidos en parques y reservas naturales o figuras administrativas análogas.
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De protección estructural, sea hidrológica, agrícola, ganadera, forestal o extractiva, por razón de su potencialidad para los expresados aprovechamientos
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De protección de infraestructuras y equipamientos, por razón de la preservación de la funcionalidad de infraestructuras, equipamientos o instalaciones.
Los terrenos rústicos que no se adscriban a la categoría de suelo rústico no urbanizable de especial protección deberán serlo a la de suelo rústico de reserva.
En los municipios sin Plan de Ordenación Municipal, el suelo rústico tiene un carácter residual, dado que el artículo 48 establece que será rústico el suelo que no sea urbano, siendo de aplicación a esta clasificación lo dispuesto para las clases de suelo rústico en los municipios con Plan de Ordenación Municipal.
Estarán exentos del deber de contar con un Plan de Ordenación Municipal los Municipios con un crecimiento estable o moderado y cuyo política municipal tienda al mantenimiento de ese escenario, y no se hayan construido más de 50 viviendas ó 5000 metros cuadrados de cualquier uso por año en los últimos 4 años consecutivos. Estos requisitos podrán modificarse reglamentariamente, e incluso el Consejero de Obras Públicas, a iniciativa o previa audiencia del Municipio o Municipios interesados, podrá eximirlos del citado deber cuando presenten un desarrollo urbano escaso, debiendo publicarse la Resolución del Consejero en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha. Dicha resolución se revisará de oficio o a instancia del Municipio cuatrienalmente.
La clasificación y, en su caso, la calificación urbanísticas del suelo tienen una gran importancia, dado que vinculan los terrenos y las construcciones o edificaciones a los correspondientes destinos y usos y definen la función social de los mismos, delimitando el contenido del derecho de propiedad.
En general el propietario, conforme al artículo 50 de la LOTAU, tiene el derecho de usar y disfrutar, así como explotar la finca de acuerdo con sus características y destino, siempre que no sea contradictorio con la legislación que le sea aplicable, y, en particular, con la ordenación territorial y urbanística; especificando que cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo rústico, los derechos anteriores comprenden los actos no constructivos necesarios para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que estén destinados los terrenos, siempre que no se transforme dicho destino o lleve consigo el uso residencial o de vivienda, ni las características de la explotación, y se preserven las condiciones edafológicas y ecológicas, así como la prevención de los riesgos de erosión, incendio, seguridad o salud públicas.
Los trabajos e instalaciones que se lleven a cabo, estarán sujetos a la normativa civil y administrativa aplicable por razón de la materia.
Igualmente, se autorizan las obras, construcciones, usos y actividades que aunque excedan de los límites anteriormente señalados, se legitimen por la ordenación territorial y urbanística, en los términos señalados en la LOTAU, en el suelo rústico de reserva y, excepcionalmente, en el rústico no urbanizable de especial protección cuando estén expresamente permitidos por la legislación sectorial y el planeamiento territorial y urbanístico aplicable por ser necesarios para la mejor conservación de las características y valores determinantes del régimen de especial protección o para el uso o disfrutes públicos compatibles con unas y otros.
Como no podía ser menos, todo derecho también implica algún deber para su titular, siendo su cumplimiento condición del ejercicio legítimo de sus derechos. Es el artículo 51 el que fija los deberes que, tienen un carácter real, por lo que el adquirente se subroga en el puesto del anterior propietario, y que fundamentalmente...
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