La inscripción registral y el problema de sus requisitos formales
| Autor | Rafael Chinchilla y Rueda |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 604-620 |
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Para la técnica jurídica inmobiliaria, el determinar de una manera completa la serie de requisitos y circunstancias formales que deben contener las inscripciones regístrales, ha sido siempre un problema de capital importancia y de singular trascendencia.
Y ello, pese a que en razón a su específica naturaleza sea obligado encajarlo en aquella parte del Derecho Inmobiliario Registral que hace referencia a la técnica adjetiva o procesal. Porque, indudablemente, la fijación o determinación de las circunstancias y requisitos formales que deben contener las inscripciones es problema de tipo adjetivo, secundario e instrumental en relación con la técnica de los modernos sistemas regístrales, considerada en su conjunto o unidad.
Los asientos del Registro, cualquiera que sea la técnica constructiva del sistema, constituyen la proyección refleja del tráfico jurídico inmobiliario. Ellos han de ser esencialmente la solemne y pública manifestación de existencia de aquellos hechos jurídicos que devienen originadores del comercio sobre inmuebles. Y en ellos ha de apoyarse toda la técnica del sistema de garantías regístrales, concebido en beneficio exclusivo de los derechos inscritos. Por consiguiente, el estudio de aquellos reqxiisitos o circunstancias que deban contener los asientos de inscripción ha de estimarse, en lógica conclusión, de naturaleza secundaria o adjetiva, consecuencia y expresión del valor más o menos sustantivo con que la inscripción sea concebida y desarrollada por la técnica registral.
Algunos tratadistas distinguen a este respecto entre los requisitos de fondo y de forma de la inscripción, reservando para los primeros aquel conjunto de circunstancias que hacen referencia aPage 605 la sustancia propia de su contenido, a la situación jurídica inmobiliaria, de la que es reflejo y expresión la inscripción registral. A nuestro modo de ver, la distinción entre requisitos de fondo y de forma en las inscripciones es una sutil apreciación, a la que si bien no puede negársele una evidente realidad y exactitud, no nos sitúa el problema en su justo ambiente y lugar. Tal distinción, repetimos, únicamente nos proporciona la visión parcial y episódica del problema. Ello nos obliga, en consecuencia, a formular su planteamiento en términos de mayor amplitud. El problema, pues, es de un relevante alcance sustantivo : determinar el fundamento y naturaleza de la inscripción y el alcance de sus efectos jurídicos, por cuanto que ella-repetimos-ha de ser, en todo caso, la expresión formal y auténtica de existencia de una relación jurídica inmobiliaria.
Estudiemos, pues, en primer término este fundamental y sustantivo problema, consecuencia o corolario del cual habrá de ser, sin duda, la fijación de aquellos requisitos o circunstancias de forma que hayamos de reconocer como integrales de los asientos de inscripción.
Como hemos dicho en otro lugar, prescindiendo del mayor o menor rango y valor que los bienes inmuebles hayan tenido en un pasado histórico, es lo cierto que su específica naturaleza ha terminado por imponer una tónica especial al comercio sobre tales bienes. Hasta el punto que la realidad ambiente hizo arraigar en la conciencia jurídica esta palpable verdad : a las manifestaciones biológicas del dominio y de los demás derechos reales inmobiliarios les es institucional la pública manifestación de su existencia. Así lo han impuesto de consuno como postulado indiscutible :
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La propia naturaleza de los derechos reales inmobiliarios.
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Las características especialísimas de su tráfico o comercio. a) Entre las características institucionales de todo derecho real destaca singularmente la potestad de excluyente ejercicio que asiste a su titular. La ejercitación inmediata y directa de aquel conjunto de facultades que integran el contenido de la relación juri-Page 606dica patrimonial se verifica, naturalmente, excluyendo de la particular esfera de actividad del titular a cualquier otro sujeto «no personalmente obligado» 1. La inmediatividad y la ejercitación excluyenle son, pues, las más destacadas notas de esta importante categoría de derechos. Ello tiene su racional fundamento:
En el contenido económico o elemento interno del derecho real reside un principio generador o estimulante de cierta corriente osmótica que se establece entre el sujeto y la cosa, en cuanto términos de la relación jurídica real. Y el efecto inmediato del fenómeno exosmótico es la aparición de signos exteriores reveladores de la existencia de una relación jurídica patrimonial. Ello explica, como especial característica de los derechos reales, que su existencia se produzca acompañada de típicas manifestaciones ostensibles. Si el ejercicio de los derechos se suele ofrecer a través de las tres modalidades clásicamente admitidas: disfrutándolos de hecho (jus jruendi), disponiendo de ellos (jus disponendi) y haciéndolos valer contra terceros (jus vindicandi), cuando tales facultades jurídicas se desarrollan o ejercitan de un modo directo e inmediato sobre la cosa, la energía actuante del titular del derecho es, en sí misma considerada, un elocuente índice o exponente de la existencia cierta de los derechos reales.
Sea cual sea la teoría que aceptemos para explicar la especial naturaleza de los derechos reales, es lo cierto que su contenido se ve siempre reflejado a través de una determinada «situación de hecho sobre una cosa», al decir de De Buen 2. La relación jurídica real es comúnmente una relación de contacto material y físico con la cosa. Nacidos a la vida de las relaciones civiles a través de determinados hechos jurídicos, dotados al efecto de adecuada potestad creadora, es fenómeno subsiguiente al alumbramiento de los derechos reales el desarrollo ele su innata fuerza expansiva. En razón a la naturaleza del poder jurídico que en ellos reside, pertenecen a la categoría general de los llamados derechos absolutos, v-al decir de Enneccerus-son derechos de dominación 3, a losPage 607 que tipifica la facultad excluyente de toda influencia ajena en el ejercicio del señorío.
En razón a su especial naturaleza, pues, los derechos reales se dirigen a algo exterior a la propia persona, tienen tendencia a trasvasar los límites estructurales de su continente originario, a trascender al mundo de las complejas relaciones con terceras personas.
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La característica nota de trascendencia que tradicionalmente ha venido cualificando a esta importante categoría de los derechos subjetivos patrimoniales es, asimismo, la fundamental inspiración del tráfico o comercio jurídico sobre los bienes inmuebles. Los derechos reales son, en razón a la naturaleza de la relación jurídica que les da vida, derechos «en los que la transmisión de valores económicos tiene un valor fundamental» 4 y cuya existencia es derivación inmediata de las relaciones del tráfico o intercambio. De ahí el institucional principio de interés público que inspira luminosamente toda la técnica biológica de los derechos reales: la existencia de los derechos reales ha de ser conocida para ser respetada.
La propia realidad impuso el principio. Y a la técnica jurídica correspondió hacerlo viable y eficiente. Al desarrollo del tráfico inmobiliario se ofrecía como requisito natural e indispensable encontrar un medio adecuado y eficaz a través del cual se pudiese notificar públicamente a los terceros no intervinientes en las relaciones jurídicas patrimoniales que la existencia de las mismas era un hecho cierto y consumado. Y así, lo que inicialmente para el comercio de inmuebles fueran necesidades insatisfechas, el orden jurídico hubo de reconocerlas más tarde como legítimos intereses ya protegidos por la norma, por el propio derecho objetivo. Y así, progresivamente, palpando los imperativos de la propia realidad ambiente, llegamos a la formulación inicial del principio jurídico de la publicidad en las relaciones del tráfico inmobiliario. La publicidad institucional a los derechos reales inmobiliarios, habrá de ser concebida, pues, como el dogma inspirador de todo un sistema técnico que haga eficiente la natural trascendencia de los derechos reales. La publicidad del tráfico jurídico inmobiliario ha de serPage 608 admitida en función exclusiva del aseguramiento y garantía del propio comercio.
Y al respecto, las enseñanzas de la práctica, el examen de la legislación comparada y los estudios científicos y doctrinales sobre tan interesante materia han puesto de manifiesto que en el desenvolvimiento técnico de los modernos sistemas de publicidad la inscripción registral ha venido a lograr la realización de sus institucionales fines. De la regular y armónica conjugación de los principios de publicidad e inscripción ha surgido la técnica constructiva de los vigentes sistemas, que, a través de la institución del Registro de la Propiedad, ha logrado imponer-en la medida que ello es posible en el campo de las creaciones especulativas-la necesaria seguridad a las manifestaciones del tráfico, consagrando como dogma esencial y básico de los modernos regímenes que la inscripción registral es un presupuesto necesario del tráfico jurídico inmobiliario.
En los modernos regímenes jurídicos de la propiedad inmobiliaria, desenvueltos bajo el signo de la publicidad...
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