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Hipoteca de máximo. Modificación. Títulos intermedios compatibles

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Supuesto planteado: Se presenta una hipoteca en que la Registradora establece como defecto que no está clara si es una hipoteca en garantía del saldo de una cuenta corriente (art. 153) o una hipoteca flotante del 153 bis; a continuación se presenta una cesión de derechos de explotación de grava y áridos y constitución de una servidumbre sobre la finca; y finalmente la escritura de rectificación de la hipoteca concretando los aspectos exigidos .

La registradora sin embargo deniega la inscripción de la hipoteca con la prioridad derivada de su asiento de presentación porque considera que la modificación - al establecerse un plazo de duración de la hipoteca -es de tal entidad que no puede afectar a los terceros intermedios.

La Dirección hace un análisis del principio de prioridad formal y la preferencia que viene determinada por el orden de presentación de los documentos, pero que puede ser alterada en determinados casos, por ejemplo: a través de la calificación registral conjunta de todos los títulos presentados, determina la inscripción unitaria de un título subsanatorio con el título al que subsana (arts 19 LH y 111 RH), o porque son subsanatorios del defecto subsanable de la falta de tracto (art 105 RH), o el efecto especial previsto en el art 432.1.d) RH. Ahora bien, estos supuestos de alteración del orden de despacho deben ser objeto de interpretación estricta y sólo pueden ir referidos a aquellos títulos que contengan una auténtica subsanación del documento primeramente presentando a que se refieren, debiendo excluirse aquellos otros que supongan de una u otra forma una alteración o modificación siquiera encubierta de su contenido; por ejemplo en el caso de sustitución de la obligación garantizada con la hipoteca (R. De 17 de agosto de 1993), en aquel en que el título presentado en primer lugar carece de virtualidad registral (R de 7 de mayo de 2013), en el caso de que el documento subsanatorio sea una ratificación, dada la doctrina civilista acerca de sus efectos y el carácter de insubsanable del defecto de la falta de representación (R. De 28 de mayo de 2013), o en el caso de sustitución de la finca objeto del negocio alegando error (R. De 23 de enero de 2014).

Es por tanto el objeto de este recurso decidir acerca de si con la escritura...

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