Hipoteca de máximo. Forma de fijación del saldo exigible. Procedimiento extrajudicial. Inscripción parcial
| Páginas | 147-152 |
Resumen: En un préstamo entre particulares se revoca la exigencia de aclaración de la registradora sobre la caracterización del préstamo, considerando que es un contrato de apertura de crédito en cuenta corriente con algunas variantes, y se confirma el resto de defectos que exigen, siempre para la venta extrajudicial, pacto de fijación de saldo, expresión de que la venta sólo tiene lugar por falta de pago y modo de determinación registral de la deuda, salvo que las partes consientan expresamente la exclusión de los pactos y la inscripción parcial.
Hechos: [...] escritura de crédito hipotecario en la que dos personas físicas de nacionalidad alemana, no dedicados de forma habitual a la concesión de préstamos [...] concedieron [...] un crédito hipotecario hasta la cantidad máxima de 180.000 euros sobre un cortijo con vivienda, que no es la habitual.
Las condiciones del crédito concedido son las siguientes:
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En la estipulación primera se dispone que: «Las partes acuerdan que anualmente, tal y como luego se dirá, deberá la acreditada proceder, entre otros, a la devolución del íntegro importe del crédito del que haya dispuesto durante dicho año. Una vez devuelto, podrá nuevamente la acreditada, al año siguiente y durante la vigencia del crédito, disponer del total importe máximo concedido». Luego se declara entregado del crédito máximo concedido para el año 2018 [...]
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En la estipulación segunda se señala que: «El crédito concedido vencerá el día 31 Diciembre 2027, sin posibilidad de prórroga a su vencimiento salvo pacto expreso por escrito entre las partes. La amortización del crédito dispuesto durante cada año en que esté en vigor el presente contrato se verificará anualmente, cada día 31 de Diciembre del citado año. A resultas de lo anterior, las cantidades dispuestas del crédito durante el año 2018 deberán ser amortizadas en su totalidad el día 31 de Diciembre de 2018 [...]
LIMITACIÓN DEL RECURSO
[...] el objeto del recurso contra calificaciones de Registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada por el registrador [...] es ajustada a Derecho [...] o debe inscribirse el negocio celebrado, circunscribiéndose también, exclusivamente, en cuanto a los puntos de la misma que hayan sido objeto del recurso; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que pudiera contener la escritura de hipoteca, ni tampoco aquellos que no hubieran sido recurridos.
Registradora: A la luz de tales estipulaciones opina la registradora [...] que existen [1] dudas acerca de si lo que se concede es un crédito (préstamo matiza en el informe) o un crédito en cuenta corriente, por lo que solicita aclaración, ya que si, como ella considera, nos encontramos realmente ante esa segunda figura, sería aplicable el artículo 153 Ley Hipotecaria [...] siendo entonces necesario el cumplimiento a las exigencias previstas en el referido precepto, singularmente la llevanza de la «libreta de ejemplares duplicados» [...] cuando el acreedor no es una entidad bancaria, para la determinación de la cantidad líquida exigible.
Los otros defectos señalados en la nota de calificación se refieren al procedimiento de venta extrajudicial, respecto del que, de conformidad con el artículo 129.1.b) de la Ley Hipotecaria, [2] faltaría pactar expresamente que «sólo se podrá utilizar para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada». [3] Y, de conformidad con el artículo 129.2.c) de la Ley Hipotecaria, que establece que la venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, [4] también faltaría pactar expresamente la forma de hacer constar en el Registro de la Propiedad la cuantía concreta existente y exigible, con carácter previo al inicio de la ejecución, a través de la correspondiente nota marginal.
Recurrente: Estos defectos son refutados por el notario recurrente que alega en su contra [...] [1] la hipoteca constituida [...] lo es en garantía de un simple crédito, al que asimila al crédito abierto de «Caixabank, S.A.», y no de una cuenta corriente de crédito ni de un préstamo, es decir, en garantía de la cantidad efectivamente dispuesta dentro de un límite máximo de dinero acordado entre las partes; posibilidad que sostiene es admisible en aplicación del principio de autonomía de la voluntad entre no profesionales [...]
[...] rechaza y considera que carece de justificación la mención en la nota de calificación a la improcedencia del procedimiento de ejecución extrajudicial basada en una supuesta indeterminación de la obligación garantizada [...] que rechaza y fija en la cantidad máxima de que se puede disponer.
Resolución: Revoca el primer defecto y...
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