El derecho real de habitación en la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, del Parlamento de Cataluña sobre regulación de los derechos de usufructo, uso y habitación
| Autor | Carlos Villagrasa Alcaide |
| Cargo | Profesor Titular interino de Derecho Civil Universitat de Barcelona |
| Páginas | 25-34 |
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ÁMBITO OBJETIVO DE APLICACIÓN. CONTENIDO
El artículo 43 de la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, regula el contenido del derecho de habitación en los siguientes términos: «1. El derecho de habitación comporta el derecho de ocupar la parte del inmueble indicada en el título constitutivo o, si no hay esta indicación, la parte necesaria para atender las necesidades de vivienda del titular y de las personas que conviven, aunque el número de éstas aumente después de la constitución.
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El derecho de habitación comprende el derecho de ocupar las dependencias y de ejercer los derechos anejos de la vivienda, de acuerdo con las necesidades especificadas en el apartado 1». Este artículo concuerda con el artículo 37 del proyecto(1), del que sólo se modificó la expresión de «las personas que conviven con él» -con el habitacionista- por la de «las personas que conviven» -en la vivienda-, alejándose así de los preceptos del Código Civil, que después de indicar que las facultades y obligaciones del que tiene derecho de habitación se regularán por el título constitutivo» (artículo 523), establece, en su defecto, que «la habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia» (artículo 524). Sin duda esta indeterminación subjetiva de la Ley catalana, que supone una superación no sólo de los vínculos de parentesco, sino incluso de los familiares, guarda una relación directa con los paulatinos derechos ope legis que se han establecido recientemente con base en la mera convivencia. Junto con la regulación de la obligación de alimentos entre parientes (que incluye todo lo que es indispensable para la habitación o vivienda, artículo 259 del Código de Familia de Cataluña)(2) y con el «año de viudedad» («any de plor» o de «viduitat» que permite, en concreto, al cónyuge supérstite que no sea usufructuario universal de la herencia de su cónyuge, habitar la vivienda conyugal durante el año posterior al fallecimiento de éste, si no estaban separados, artículo 36 del Código de Familia de Cataluña), se recoge un derecho similar a éste en la Ley 10/1998, de 15 de julio, de Uniones Estables de Pareja (artículo 18.2, para las uniones estables heterosexuales, y 33.b, para las uniones estables homosexuales), y en la Ley 19/1998, de 28 de diciembre, sobre situaciones convivenciales de ayuda mutua, que establece, en su artículo 6, la posibilidad de seguir ocupando la vivienda tras la ruptura de la convivencia, durante tres o seis meses, según se produzca en vida o tras el fallecimiento del propietario, respectivamente. Asimismo la Ley 22/2000, de 29 de diciembre, de acogimiento de personas mayores, recoge, en su artículo 6, el derecho a ocupar la vivienda de propiedad ajena, tras extinguirse el acogimiento en vida de los contratantes, durante tres meses (que se reduce en los casos de incumplimiento de obligaciones y de difícil convivencia a dos meses, para los acogidos, y a quince días, para los acogedores), y en su artículo 7, para el supuesto de extinción por causa de defunción, se prevé el derecho a habitar la vivienda ajena durante un año. En consecuencia, el derecho de habitación se relaciona no sólo con las necesidades de alojamiento del habitacionista, sino con la de todos los que convivan en un hogar común(3) y pretende dar una respuesta concreta a la necesidad de vivienda, en cada momento histórico.
No obstante, la aplicación más relevante, en la práctica, del derecho de habitación, utilizado tradicionalmente por el legislador para resolver ciertas situaciones, especialmente dentro del derecho de familia(4), se da en los supuestos de crisis matrimonial y de parejas con hijos comunes, en los que el título constitutivo se conforma por la resolución que atribuye a uno de los cónyuges o progenitores el uso(5) de la vivienda familiar, según el artículo 83 del Código de Familia de Cataluña, y los artículos 9O.b), 96.1 y 1.407 del Código Civil, que configura realmente, junto a aquellos, un derecho de habitación de carácter legal, sin detrimento del derecho de propiedad con el que resulta inconfundible(6).
La pretensión del legislador no ha sido la de desarrollar una regulación exhaustiva, al menos por ahora, del derecho de habitación, sino únicamente de seguir con escasas variaciones el régimen jurídico previsto en el Código Civil, que en este contexto puede considerarse supletorio, al coincidir con la tradición jurídica catalana en las raíces romanas del usufructo, del uso y de la habitación(7).
El derecho de habitación, en cuanto derecho real limitado(8), recae directamente sobre la cosa gravada y es oponible erga omnes frente a terceros, siempre que haya tenido acceso al Registro de la Propiedad. Para su adquisición es precisa la tradición, siendo, por lo demás, por razón de la posesión, susceptible de usucapión, aunque, inversamente, queda limitado por el plazo de prescripción de las acciones reales. No obstante, en la práctica, puede resultar difícil distinguir la posesión en concepto de hahitacionista del precario.
Se admite, por tanto, la constitución legal del derecho de habitación, y también su creación voluntaria, a título oneroso(9) o gratuito, mediante negocio jurídico inter vivos(10) o mortis causa(11), además de su nacimiento por prescripción. Por la configuración del derecho de habitación, limitada al objeto sobre el que recae, sólo podrá constituirse a título particular, excluyéndose la constitución a título universal que sí admite el usufructo.
La constitución por negocio jurídico inter vivos requiere de un acto expreso y más o menos solemne -artículos 1279 y 1280.2 de la Ley Hipotecaria y 50 del Reglamento Hipotecario-, cuya realidad tendrá que probar quien lo alege(12). Puede consistir en la creación o transmisión del derecho de habitación por parte del propietario a favor de otra persona, o puede suceder que el titular del derecho de propiedad sobre un inmueble lo enajene reservándose para sí el derecho de habitación en las circunstancias que se establezcan, de acuerdo con el artículo 33.2 de la Ley catalana, lo que supondría ciertas ventajas respecto del arrendamiento -al poder controlar el nuevo propietario el cumplimiento de las condiciones previstas (por ejemplo, en cuanto al tiempo o a las necesidades de alojamiento)- y en cuanto al derecho de usufructo, de mayor amplitud que el derecho de habitación -de hecho, cabría la concurrencia del habitacionista con el usufructuario sobre un mismo bien, que vería reducidas sus facultades de uso sobre el inmueble-(13).
El derecho de habitación supone el aprovechamiento temporal -vitalicio-(14) y parcial de cosa ajena(15), exclusivamente inmueble, y se define por su ocupación delimitada, en primer orden, al ámbito espacial fijado en el título constitutivo (por ejemplo, en un testamento), en el mismo sentido que el artículo 523 del Código Civil y la Ley Foral 423 de Navarra(16). En otro caso, su ámbito objetivo queda limitado legalmente a «las necesidades» de vivienda del titular y de los convivientes, tanto en el aspecto personal, como en el aspecto material(17). El derecho de habitación es, pues, un derecho real limitado de la propiedad, de goce, estrictamente personal(18), sin que deba probarse estrictamente tal necesidad, ya que opera como límite y no como requisito constitutivo del derecho de habitación, en el sentido de que sea actual y determinada o determinable.
Etimológicamente se entiende por habitación el uso de una morada, de una casa o de parte de ella(19). La habitación constituye una especie de uso, restringido a la finalidad exclusiva de alojamiento en una o varias estancias de una casa(20), sin facultades para la percepción de frutos(21). Además, a diferencia del uso, el derecho de habitación no abarca la totalidad de la casa, sino meramente de los espacios necesarios, limitándose al específico fin de habitabilidad de la vivienda, lo que excluye la posibilidad de utilizar el inmueble para otros fines (comerciales, industriales o análogos), así como la aplicación del derecho sobre habitáculos que no cubran las condiciones de habitabilidad (cobertizos, chozas o tiendas de campaña)(22). La eficacia del derecho se relaciona con la aptitud del bien inmueble para satisfacer directamente las necesidades del habitacionista, por lo que debe ser susceptible de ser utilizado como vivienda.
En todo caso, el derecho de habitación requiere un acto expreso y más o menos solemne, por el que se transmite el usus domus, no pudiéndose admitir que se constituya por la mera tolerancia en la ocupación(23) o por otros títulos(24), salvo en los supuestos legales indicados.
La Ley catalana no prohibe expresamente el arrendamiento o traspaso del derecho de habitación(25), como sí lo hace el artículo 525 del Código Civil. Por el contrario, la Ley Foral 424 de Navarra, reconoce literalmente al habitacionista la facultad «de arrendar la vivienda total o parcialmente», teniendo en cuenta que «el arrendamiento cesará al extinguirse el derecho de habitación sin prórroga alguna». Excluida, por el contrario, la posibilidad de gravar con hipoteca el derecho de habitación, por aplicación del artículo 108,3° de la Ley Hipotecaria, debemos preguntarnos si en Cataluña es posible llevar a cabo otros actos dispositivos del derecho de habitación o si debe mantenerse su carácter personalísimo a ultranza. Antes de la entrada en vigor de la ley, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, mantuvo la prohibición de arrendamiento sobre el derecho de habitación, manteniendo que era un...
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