La determinación del crédito en la garantía hipotecaria: (hipotecas globales o flotantes en garantía de varias obligaciones indeterminadas.
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
| Páginas | 249-270 |
El principio de especialidad hipotecario surge unido al derecho real de hipoteca (donde acuña su nombre de determinación), y precisamente para hacer frente y evitar las denominadas hipotecas generales que "gravitaban" sobre la totalidad del patrimonio del deudor, colocándole en una gravosa situación, pues la totalidad de sus bienes o derechos quedaban sometidos a una posible realización, consecuencia del derecho real de hipoteca, ya que no se había determinado o especificado sobre qué bienes concretos recaía la misma, y por lo tanto, todos quedaban afectos a la carga real. De este modo, surgió la necesidad de concretar, especificar o determinar, cuáles eran los bienes sobre los que recaían las hipotecas" y la cuantía exacta de la que respondían las fincas gravadas para evitar estas situaciones extremas para el deudor; y esto no era sino el contenido inicial del principio que examinamos.
Pero, no hay que olvidar que el principio de especialidad es un complemento del principio de publicidad registral, al que perfecciona, ya que mediante la correcta determinación de las hipotecas se consigue, a su vez, mayor garantía de autenticidad de lo publicado en el Registro, contribuyendo a mejorar el sistema de crédito territorial, y por tanto a renovar el sistema financiero existente.
Así se recoge en el Proyecto de Código Civil de GARCÍA GOYENA 1, y queda patente en la Real Orden de 10 agosto de 1855 2, que decretaba la necesidad de acometer una Ley sobre hipotecas, basada en el principio de publicidad para acabar, precisamente, con las hipotecas generales. Posteriormente, estas mismas ideas se transcriben en la Ley de Bases del Código Civil de 1858 3, y acaban reflejándose en la primera Ley Hipotecaria de 1861, en la que en su Exposición de Motivos 4se recoge la idea de que la determinación de las hipotecas es presupuesto necesario de la publicidad registral.
Más tarde, el principio de especialidad sufre una extensión al resto de los derechos inscribibles, y también a los propios asientos y al modo de llevar los Registros. Se convierte, de este modo, en un principio regulador y necesario de todo el sistema registral. El principio de especialidad amplía su objeto y contenido, de manera que ya no sólo el derecho de hipoteca, sino todo lo que aparezca inscrito en el Registro debe estar perfectamente determinado e identificado, adquiriendo de este modo rango de principio hipotecario general.
Hoy, podemos describir el principio de especialidad registral, como el principio que exige la absoluta determinación o especificación de los distintos elementos de la relación jurídico registral. Esto implica, por tanto, que queden recogidos y perfectamente descritos en el Registro tanto la naturaleza, extensión y características del derecho real que se pretende inscribir, como de la finca sobre la que recae ese derecho y de sus titulares, en consonancia con lo establecido en los distintos artículos que aparecen diseminados por el cuerpo legal que recogen dicho principio (entre otros, los arts. 3, 8, 9, 12, 103, 119 LH, y 51, 54, 216, 219 RH). Asimismo, y en un sentido formal, el principio de especialidad exige o está en estrecha relación con el modo de llevanza del Registro, consecuencia de lo cual se articula un sistema propio de organización del Registro, que implica una serie de normas sobre el modo y forma de practicarse los asientos regístrales, regulando la perfecta descripción de los derechos que contienen, con el fin de facilitar la publicidad registral, de la que, como ya hemos dicho, es complemento necesario, y que es la que, a mi juicio, sustenta y da importancia a este principio.
Pero, volviendo al origen del principio (y a su vez de este escrito), nos interesa ahora detenernos a analizar el principio de especialidad registral en relación con el derecho real de hipoteca, y las nuevas implicaciones o preocupaciones que en torno al mismo están surgiendo.
Si, como ya he comentado, el principio de especialidad se erige como principio fundamental en nuestro sistema hipotecario, más importante es todavía con respecto al derecho de hipoteca, para el que adquiere la denominación de principio de determinación 5. El principio de determinación, en este caso, se puede describir como la necesidad de individualizar o determinar los elementos integrantes de ese crédito hipotecario: la finca o derecho sobre el que recae, la obligación que garantiza, los sujetos intervinientes y, cómo no, la responsabilidad hipotecaria (o importe asegurado con la hipoteca, del que responde la finca con independencia de la obligación). Luego, a través del debido cumplimiento del principio de determinación, se debe conseguir que la hipoteca recaiga sobre bienes o derechos perfectamente determinados y en garantía de una obligación, también perfectamente determinada, con la cobertura hipotecaria asimismo establecida.
Si el derecho de hipoteca sujeta los bienes sobre que se impone, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida (art. 104 LH), se defienda la accesoriedad de la hipoteca respecto al crédito, o se sea partidario de la unidad de crédito hipotecario como figura única distinta de sus elementos, el caso es que la estrecha relación entre el crédito asegurado y la hipoteca, hace que sea absolutamente necesario, para dar cumplimiento al principio de determinación, que esa obligación o crédito asegurado acceda al Registro de la Propiedad y que quede perfectamente definido y asegurado; pues sólo así se estará en verdaderas condiciones de garantizar la publicidad del Registro para los terceros. Y de esto, y perdonen por esta larga introducción, es de lo que va a tratar este artículo.
La determinación de la obligación garantizada con hipoteca se hace imprescindible. Es necesario que quede perfectamente descrita, y para ello, no sólo se permite el acceso al Registro de un derecho personal, sino que se hace indispensable su inscripción y la de todas sus vicisitudes, pues todo lo que afecte a esa obligación influirá de alguna manera a la hipoteca (art. 144 LH, y 240 RH).
La necesidad de individualizar y describir la obligación asegurada con hipoteca ha sido puesta de relieve, una y otra vez, por la jurisprudencia registral 6. Por ejemplo, la Resolución de 17 de enero de 1994 afirma que "el principio de especialidad impone la exacta determinación de la naturaleza y extensión del derecho que ha de inscribirse (cfr. arts. 9.2 LH y 51.6 RH), lo que tratándose del derecho real de hipoteca, y dado su carácter accesorio del crédito garantizado, exige que, como regla general, se expresen circuns-tancialmente las obligaciones garantizadas (causa, cantidad, interés, plazo de vencimiento, etc.)". Además, para dar cumplimiento al principio de determinación hipotecaria, y como consecuencia del también casi dogma de la accesoriedad de la hipoteca respecto al crédito, existe un viejo axioma hipotecario: 1 obligación = 1 hipoteca. La hipoteca (ordinaria o de tráfico) garantiza una única obligación que, además, ha de existir y debe conocerse y concretarse perfectamente. Éste podría ser el resumen del principio de determinación registral aplicado a la hipoteca 7.
Pues bien, hasta hora, y así planteadas las cosas, no encontramos controversia alguna, y esta exposición debería terminar aquí, sin haber puesto de relieve nada nuevo.
Sin embargo, la práctica bancaria y la agilidad del tráfico y del crédito territorial parece que imponen una flexibilización al principio de determinación registral, para conseguir una garantía hipotecaría más útil a sus finalidades, que no son sino conseguir asegurar el mayor número posible de operaciones u obligaciones distintas o indeterminadas, favoreciendo el crédito territorial.
Para ello, se pretende garantizar, con una sola hipoteca, una serie de obligaciones distintas (generalmente operaciones propias de la actividad bancaria), ligadas normalmente a través de una cuenta corriente, sin que entre ellas exista un nexo causal y ni siquiera se funden o reúnan en una nueva obligación resultante de una novación. De este modo, se solucionan una multitud de problemas y dificultades prácticas, y se reduce el elevado coste que supondría para el deudor constituir una hipoteca distinta para cada una de esas obligaciones, tal y como exige el principio de determinación registral, lo que conllevaría una cadena de constituciones y cancelaciones de hipotecas.
Las ventajas de este tipo de hipotecas, como bien recoge CORDERO LOBATO 8, son muchas: se favorece al deudor, primer interesado en que la cobertura hipotecaría sea lo más amplia posible, pues se le permite rentabili-zar los recursos invertidos en la garantía (disminución de costes derivados del múltiple aseguramiento, pérdida de valor que supone la afección del inmueble hipotecado); mayor ventaja para el acreedor que ve asegurados sus distintos créditos, obteniendo una superposición de garantías 9, lo que hace aumentar la colocación de capitales, y, en definitiva, fomenta el crédito territorial y se agiliza el tráfico, y por tanto se da cobertura a las necesidades del comercio.
Esta peculiar hipoteca es la que, a partir de la Resolución de 23 de diciembre de 1987, se ha denominado "flotante", nombre que ha sido asumido por la generalidad de la doctrina cuando no ha sido empeorado con otros calificativos tales como hipoteca sumidero 10, boina, paraguas 11, en saco común, etc.
Y estas hipotecas flotantes se caracterizan, como dice REY PORTOLÉS 12, "por intentar revestir de garantía real a un elenco de obligaciones...
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