Función de la carga real sobre las fincas de la gestión urbanística en el sistema de compensación.
| Autor | Fernando Rodrigo Romero. |
| Cargo | Secretario de Administración Local de 1ª clase. |
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INTRODUCCIÓN
En el sistema de cooperación, con reparcelación, la función de la carga real sobre las fincas resultantes es unívoca, a saber, garantizar ante la Administración actuante el pago de las cuotas de urbanización.
Estando en este sistema en manos de la Administración la ejecución de la urbanización, la garantía del cobro a los propietarios del coste de ésta queda cubierta por la carga real sobre sus fincas.
No puede ser ésta la función de la carga real en el sistema de compensación, porque al ser distinta la posición de la Administración y los propietarios ante la gestión urbanística, aquélla ha de cambiar también. En efecto, en el sistema de compensación, la ejecución de la urbanización corresponde a la Junta de Compensación o al propietario único. En el primer caso , concurren tres elementos subjetivos: propietarios, Junta de Compensación y Administración. En el segundo, sólo dos: propietarios y Administración. En ambos, la ejecución de la urbanización corresponde a sujeto distinto a la Administración, pero el interés en la ejecución lo detenta la Administración, por lo que la carga real no puede ser ajena a la garantía de este interés público.
De lo dicho resulta la conveniencia lógica de que la Junta de Compensación y el propietario único garanticen, mediante la carga real, la ejecución de la urbanización ante la Administración y de que los propietarios, a través de la misma carga, garanticen el pago de las cuotas de urbanización ante la Junta de Compensación.
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ESTADO LEGAL DE LA CUESTIÓN
El artículo 178 del Reglamento de Gestión Urbanística establece:
1. Las fincas resultantes del acuerdo definitivo de compensación quedarán gravadas, con carácter real, al pago de la cantidad que corresponda a cada finca en el presupuesto previsto de los costes de urbanización del polígono o unidad de actuación a que se refiera y, en su día, al saldo definitivo de la cuenta de dichos costes. - 2. Esta afección tendrá la misma preferencia y duración que la señalada en el artículo 126 de este Reglamento para la de la cuenta del procedimiento reparcelatorio, y se podrá cancelar a instancia de parte interesada también por solicitud a la que se acompañe certificación de la Junta de Compensación de estar pagados totalmente los costes de urbanización correspondientes a la finca de que se trate, certificación que la Junta no podrá expedir hasta tanto no hayan sido recibidas las obras por el órgano actuante.
Este precepto se refiere exclusivamente al pago de los costes de urbanización. De la literalidad podría deducirse que, como estos costes los soporta la Junta de Compensación o el propietario único, la carga real sólo garantizaría el pago de los mismos por parte de los propietarios a la Junta de Compensación, puesto que el propietario único no ha de garantizarse a sí mismo dicho pago. Así lo interpretan algunos promotores que, como propietarios únicos, pretenden excluir la gestión urbanística de esta garantía real, añadiendo que es suficiente la garantía del 6 por 100 que prestan como promotores de Planes de Iniciativa Privada, conforme a lo establecido en el artículo 46 del Reglamento de Planeamiento. Esta interpretación olvida que el ordenamiento jurídico es un conjunto y que todo aislamiento de sus preceptos conduce a un entendimiento insuficiente de éstos.
En efecto, el artículo 178 del Reglamento de Gestión Urbanística ha de ser conjugado con los artículos 130. 1 de la Ley del Suelo y 175. 3 y 182 del mencionado Reglamento.
El artículo 130. 1 de la Ley del Suelo establece: «la Junta de Compensación será directamente responsable, frente a la Administración competente, de la urbanización completa del polígono o unidad de actuación y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se hubiere establecido».
El artículo 182 del Reglamento de Gestión Urbanística dispone: «1. La Junta de Compensación será directamente responsable, frente a la Administración actuante, de la urbanización completa del polígono o unidad de actuación y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se hubiere establecido y de las demás obligaciones que...
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