Los Fondos de Inversión Inmobiliaria. Aproximación a su régimen jurídico.

Autor:Orti Vallejo . García Garnica
Páginas:1221-1267
RESUMEN

1. Preámbulo.-2. El marco normativo.-3. Los fondos de inversión inmobiliaria como institución de inversión colectiva no financiera.-4. La configuración jurídica del fondo de inversión y la titularidad que ostentan sobre el mismo los partícipes.-5. El régimen jurídico del fondo: 5.1. Constitución del fondo. 5.2. Relaciones jurídicas de los partícipes con el fondo. 5.3. Relaciones jurídicas entre... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO
1. Preámbulo

Los Fondos de Inversión Inmobiliaria se institucionalizaron en España a través de la Ley 19/1992, de 7 de julio, como una nueva modalidad de las Instituciones de Inversión Colectiva (en adelante IIC). Desde entonces, a pesar del carácter inmobiliario de los bienes que integran el patrimonio de su activo y los interrogantes que se suscitan en torno a la titularidad dominical de los mismos y las relaciones jurídicas entre los sujetos que intervienen en la vida de estas nuevas instituciones, carentes de personalidad jurídica y sin parangón entre las ya consagradas en nuestro ordenamiento, ningún civilista de nuestro país se ha ocupado del tema. Tal vez este desinterés obedece al extendido prejuicio de que el estudio de las Instituciones de Inversión Colectiva, en general, y de los Fondos de Inversión, en particular, compete al Derecho Mercantil. Afirmación frente a la cual, sin entrar en este momento en cuestiones dogmáticas relativas al controvertido deslinde del Derecho Mercantil y el Derecho Civil y al carácter interdisciplinar y complejo de la figura que nos ocupa, no podemos mas que reaccionar críticamente.

Hasta la Ley de 1992, la Ley 46/1984, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva tan sólo se ocupaba de los Fondos de Inversión Mobiliaria, es decir, de aquéllos cuyo trasfondo patrimonial está constituido por valores, principalmente bursátiles, y otros activos financieros, tales como divisas, pagarés, certificados de depósito, etc. En ese marco, tal vez carecía de menor justificación que los civilistas entrasen en el estudio de esta nueva figura jurídica. Pero, desde 1992, modificada la primitiva Ley de Instituciones de Inversión Colectiva, pese a que los fondos inmobiliarios nacieron como un subtipo de los fondos de inversión mobiliaria, se ha incidido en un sector inequívocamente civil, como es el inmobiliario, lo cual nos obliga a pronunciarnos y a bucear en esta temática. Además, a poco que nos aproximemos al tema, se constata que la regulación de los Fondos de Inversión, en general, y de los inmobiliarios, en particular, no sólo se sustenta sobre conceptos tradicionalmente acuñados y estudiados en sede de Derecho Civil, sino que además su configuración jurídica suscita toda una serie de interrogantes cuya respuesta también compete de forma inmediata a esta disciplina. En este sentido, cabe destacar que los Fondos de Inversión son regulados como patrimonios carentes de personalidad jurídica 1; que los copartícipes de los fondos, que son los que adquieren participaciones en los mismos, son titulares de las partes alícuotas en que se divide el patrimonio del Fondo 2, a pesar de lo cual no ostentan facultades de administración ni disposición sobre los bienes que integran dicho patrimonio; que estos bienes se han de inscribir en el Registro de la Propiedad a nombre del Fondo, a pesar de su carencia de personalidad jurídica 3; que una sociedad gestora ejerce las facultades dominicales sobre los bienes del Fondo sin ser su propietaria 4 y actúa en representación del mismo 5; y, en fin -baste por ahora-, que hay una entidad depositaría a la que le compete la custodia de los bienes del Fondo y la vigilancia de la labor de la gestora 6. En definitiva, la Ley principal en la materia no ha hecho más que recoger conceptos del Derecho Civil, como no podía ser de otra manera en cuanto sede más elaborada de los conceptos jurídicos, resultando nuestra disciplina recurso ineludible para dar soporte a las instituciones que elabora el Derecho de la economía contemporánea 7.

Ello justifica, incluso obliga, abordar su tratamiento también en esta sede, sin perder de vista en ningún caso su carácter interdisciplinar 8.

Justificado nuestro propósito de aproximarnos al análisis de los Fondos de Inversión Inmobiliaria desde la óptica del Derecho Civil, por lo que se refiere a la importancia del tema hay que subrayar que nos encontramos ante una institución compleja, tanto desde el punto de vista funcional, como institucional, y con importantes virtualidades en el orden económicosocial.

Desde un punto de vista funcional, los Fondos de Inversión Inmobiliaria están llamados a desempeñar una doble función. De un lado, al configurarse como IIC están llamados a canalizar el ahorro de una colectividad de sujetos, y ello con el objetivo de invertirlo en inmuebles de naturaleza urbana, con el propósito de obtener un rendimiento colectivo a través de su explotación en alquiler. Esta función tiene especial importancia en la actualidad, fundamentalmente para el pequeño y mediano inversor, ya que no sólo le permite invertir en el mercado inmobiliario sin tener que desembolsar las ingentes sumas que hoy exige la adquisición del dominio de un inmueble a título individual, sino que además le evita otras desventajas nada despreciables de la inversión inmobiliaria, tales como los abultados gastos e impuestos de la adquisición y de la desinversión, la gestión permanente del inmueble y la falta de inmediata liquidez de lo invertido, en caso de que se necesite recuperar.

Por otro lado, estas instituciones, como el resto de las de inversión colectiva, presentan las ventajas de diversificar riesgos y ofrecer una gestión profesional de la inversión realizada; y a todo ello se añade el atractivo de la consideración de los inmuebles como inversión refugio, en tanto activos rentables y seguros a largo plazo, ajenos a las fluctuaciones propias de los valores mobiliarios 9. En definitiva, desde este punto de vista hay que destacar que la institucionalización en nuestro ordenamiento de los Fondos de Inversión Inmobiliaria ha venido a diversificar las instituciones del mercado de capitales y, por tanto, las posibilidades globales de inversión en él, con la consiguiente mejora del mismo 10.

En segundo lugar, concretado su objeto en la inversión en inmuebles urbanos para su explotación en alquiler, se ha visto en ellos un privilegiado instrumento para intervenir en el mercado de la vivienda, a través del fomento de la oferta de viviendas en alquiler 11. Efectivamente, estos fondos pueden cumplir una importante función social en este aspecto, al canalizar nuevos flujos de capital para la inversión en vivienda en uso y no en propiedad, lo que incidiría en el necesario abaratamiento de este bien de consumo de primera necesidad 12. Para incentivar este tipo de inversión, se otorgan significativos beneficios fiscales a aquellos fondos que inviertan al menos la mitad de su activo en inmuebles destinados a vivienda, equiparándose a ellos a estos efectos las residencias estudiantiles y las de la tercera edad 13. Es bien sabido que este objetivo es perseguido por el Gobierno y el legislador español desde hace años, dada la marcada preferencia existente en nuestro país por la adquisición en propiedad de la vivienda, frente a su arrendamiento, y desde un principio fue expresamente destacado por nuestro legislador como el factor determinante de la regulación de los Fondos 14, pero resulta especialmente oportuno en el momento actual. De un lado, porque la fuerte inflación de los precios experimentada en el mercado inmobiliario durante la última década dificulta el acceso a la propiedad cada vez a mayores sectores de la población (pensemos en particular en los jóvenes y en la creciente población inmigrante), imponiendo hallar fórmulas que les faciliten el acceso a una vivienda digna. Por otro lado, porque en este mismo período la adquisición de vivienda en propiedad ha dado lugar a unas cotas de endeudamiento de la población -animada por los bajos tipos de interés imperantes en los últimos años- que han hecho encender todas las alarmas económicas ante la situación que podría plantearse en caso de una subida de los tipos de interés. En coherencia con ello, en estos días el Gobierno se plantea la posibilidad de una nueva reforma del régimen jurídico de los Fondos de Inversión Inmobiliaria, ampliando su objeto a la promoción inmobiliaria, con el propósito de incrementar la oferta de viviendas en alquiler y coadyuvar con ello a la solución del grave problema que representa en la actualidad el acceso a la vivienda.

No obstante, yendo más allá de estas grandilocuentes manifestaciones acerca de la función social de los Fondos de Inversión Inmobiliaria, hay que tener presente que la institucionalización de estos Fondos también comporta dotar a los poderes financieros de un instrumento más de control de la riqueza, en este caso inmobiliaria, y del que obtener negocio, que reproduce fielmente el fenómeno denunciado hace décadas por ASCARELLI y GALGANO, de la escisión entre la titularidad del derecho y los poderes sobre el mismo, o sea, entre la propiedad y el control de la riqueza 15. Ello conlleva, además, que el intermediario financiero se aproveche de los beneficios de la inversión y ostente los poderes de gestión sobre los bienes que constituyen su objeto, sin soportar los riesgos de la misma, ya que éstos -aunque diversificados- van a parar a los inversores.

Pero, si las virtualidades prácticas de esta figura justificarían sobradamente su estudio, hay que destacar que la complejidad de la configuración jurídica de los FII no hace sino confirmar la oportunidad del mismo. De un lado, y como hemos anticipado, hay que tener presente que aunque las IIC han encontrado su encaje tradicionalmente en el Derecho Mercantil, desde el momento en que despliegan su actividad en el mercado inmobiliario se adentran en el terreno...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA