Extensión e interpretación de poderes
| Autor | T. C. G. |
| Páginas | 983-996 |
El dado para vender las participaciones que correspondan al poderdante en determinada herencia, comprende la facultad de aceptarla, dado el contenido del artículo 1.000, 1.° del código civil; pero no es suficiente para realizar las operacones de adjudicación hereditaria ni para la constitución del edificio que ha de venderse en régimen de propiedad horizontal se trata de defecto subsanable por la ratificación del poderdante.
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Alteraciones de descripción que hagan presumir obra nueva que deba originar operaciones de liquidación conyugal no verificadas. Aunque la escritura que originó la anterior inscripción despeje las sospechas de obra nueva, no presentadaPage 984 en tiempo y forma, sino en el recurso, no puede ser examinaba en éste.
Propiedad Horizontal. Los edificios divididos por písos han de describirse con la superficie en sistema métrico y los linderos por frente, izquierda, entrando, derecha y fondo, tanto el edificio en conjunto como todos y cada unos de los pisos.
Estando claro que con toda una planta del edificio se forma un sólo piso independiente, asignándole un porcentaje del 25 por 100, el añadir que consta de dos locales unidos, y que tal porcentaje es mitad para cada local, es intrascendente por no implicar pacto o cláusula que pretensa establecer una derogación de lo ordenado en el artículo 8.° de la Ley de Propiedad Horizontal, en caso de división material de la planta.
No puede hacerse constar en el folio registral de una finca que parte de una de sus plantas, o sea, un hueco de ella entra en otra casa sin que tal circunstancia o gravamen mutuo resulte del folio registral de ésta o se constituya en debida forma.
Resolución de 17 de abril de 1970 ("B. O." de 2 de junio).
Antecedentes de hecho.-En escritura otorgada en Burgos el 20 de septiembre de 1963, ante su Notario don Ursino Vitoria Burgos, se protocolizan las operaciones divisorias conjuntas de las herencias de doña Antonia González Fortubel, fallecida en 1937, y de su esposo don Primitivo del Barrio Cebrecos, fallecido en 1962, vendiéndose por pisos una de las dos casas inventariadas, en la misma escritura. Los bienes inmuebles inventariados son: una casita en la Calle de las Tahonas, número 1, y otra casa en la Calle de las Calzadas, número 40, ambas en la ciudad de Burgos, la primera, ganancial del primer matrimonio de don Primitivo, y la segunda, que adquirió por compra del solar y declaración de la obra nueva, siendo viudo del mismo primer matrimonio.
Doña Antonia habla nombrado heredero usufructuarlo, con facultad de disponer por actos ínter vivos, a su marido y herederos del residuo a cuatro sobrinos carnales suyos y a tres de su esposo, que se distribuirian por mitad cada grupo el haber hereditario que quedare. Don Primitivo había dejado el usufructo vitalicio de sus inmuebles a su segunda esposa, doña Matilde Gómez Santillana, InstituyéndosePage 985 herederos nudo propietarios por partes iguales a sus tres sobrinos, que pasaron en pleno dominio de los inmuebles por premoriencia de doña Matilde; y falleció sin haber dispuesto de la herencia que le dejó su primera esposa.
La escritura calificada de "aceptación de herencia y compraventa" fue otorgada por don Marcos González Ausín en nombre propio y en el de sus hermanas Inés, Maria, Patrocinio y María de los Angeles (los cuatro sobrinos herederos de doña Antonia); don Cipriano, Alejandro y Matilde del Campo y Barrio (los tres sobrinos herederos de don Primitivo) y por los cuatro compradores de. los pisos de la casa de la Calle de las Tahonas. Don Marcos comparece mediante poder especial de sus tres hermanas para "enajenar las participaciones que les correspondiese en la herencia de su tía doña Antonia González Fonturbel.
En las descripción de la casa de las Tahonas, número 1, antes 2, se decia que estaba compuesta de "dos pisos, desván y entresuelo, teniendo éste dos habitaciones más que los pisos", con "una superficie de 28 pies de linea por 25 pies de fondo, en total 714 pies cuadrados", y después de otros extremos expositivos, estipularon lo siguiente:
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Don Marcos González, por sí y en representación de sus hermanas Inés, María Patrocinio y María Angeles González Ausín, acepta la herencia de la causante, doña Antonia González Fonturbel, consistente en la cuarta parte indivisa de la casa de la calle de las Tahonas, que adquieren por cuartas partes indivisas.
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Don Cipriano, don Alejandro y doña Matilde del Campo y Barrio, aceptan también la referida herencia, consistente en la otra cuarta parte indivisa de la misma, adjudicada y adquirida por terceras partes indivisas.
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Los mismos don Cipriano, don Alejandro y doña Matilde del Campo y Barrio, aceptando la herencia de su tío don Primitivo del Barrio, se adjudican por terceras partes indivisas la restante mitad de la casa a la calle de las Tahonas, por lo que quedan dueños por terceras partes indivisas de las tres cuartas partes de la indicada finca. Y los mismos tres hermanos del Campo y Barrio se adjudican por terceras e iguales partes la totalidad de la casa de la calle de las Calzadas".
A continuación realizaron las siguientes "segregaciones" referentes a la casa de las Tahonas, 1.
Número 1. Planta de sótano, que consta de dos locales unidos, y que tiene su entrada por... (siguen los linderos por los 4 puntos cardinales y superficie en metros y decímetros). Se le asigna un porcentaje del 25 por 100, mitad para cada local, a efectos de beneficios y cargas en los elementos comunes.
Número 2. Piso entresuelo, que consta de dos habitaciones, cocina y water (sigue la superficie en metros y decímetros cuadrados, y los linderos por los cuatro puntos cardinales). Se le asigna un porcentaje del 22 por 100.
Número 3. Piso primero. Se halla distribuido en dos habitaciones, cocina y water. Norte o izquierda..., Sur o espalda..., Este..., y Oeste... Porcentaje, el 25 por 100.
Número 4. Piso segundo. Tiene dos habitaciones, cocina y water, con una superficie aproximada de 48 metros cuadrados, tiene como anejo la buhardilla, situada encima del mismo, compuesta de un sólo local, con entrada desde la escalera; y linda Norte o izquierda..., Sur o espalda..., Este..., y Oeste... Porcentaje, el 28 por 100.
Estas cuatro plantas, los cuatro hermanos González Ausín, a quienes pertenece la cuarta parte por cuartas partes, y los tres hermanos del Campo y Barrios, dueños de las otras tres cuartas partes Indivisas,Page 986 las venden respectivamente a don L. H. C.; don J. del R. V., doña D. C. H. y don S. P. A.
En la cláusula H) se hace constar que "aunque por la superficie puede considerarse comprendida en la venta de la planta baja el hueco que entra en la casa número 3 de las Tahonas, no hace constar de modo expreso".
Presentada en el Registro de Burgos primera copia de la escritura con otros documentos complementarios, se inscribió la finca de la calle de Las Calzadas a favor de sus nuevos titulares, y en cuanto a los demás actos contenidos en el mismo documento "se deniega su inscripción por observarse los defectos siguientes":
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Los poderes conferidos a don Marcos González Ausín no le autorizan para aceptar ni partir herencias en nombre de sus poderdantes.
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La casa número 2 hoy 1, de la calle de las Tahonas, de Burgos según la inscripción vigente del Registro, consta de dos pisos y desván, aparte de la planta baja, y en el documento que se califica se dice que tiene además "entresuelo, teniendo éste dos habitaciones más que los pisos". Por ello, si ha habido nueva obra y ésta se realizó durante el matrimonio de don Primitivo del Barrio con su segunda esposa, doña Matilde Gómez Santillana, será necesaria la liquidación de tal sociedad de gananciales, con intervención de los herederos de esta última señora.
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No consta, respecto de dicha casa su medida expresada en el sistema métrico decimal; hay contradicción entre la descripción del edificio en conjunto y las dependencias que lo forman, ya que entre éstas se incluye la planta de sótano, que en la descripción no consta; la descripción de las dependencias números 1 y 2 no se hace por derecha, izquierda y fondo; la cuota de participación debe ser una sola para cada local, y al número 1 se le asigna un porcentaje del 25 por 100, mitad para cada local.
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Según la cláusula H), está comprendido dentro de la planta baja el hueco que entra en la casa número 3 de las Tahonas (quizá quiera referirse al local número 3, planta sótano), lo que no consta ni en la descripción del edificio ni en su inscripción en el Registro, y, en cambio, la casa número 3 de la mencionada calle de las Tahonas aparece inscrita a favor de persona distinta (tomo 2.559, folio 223, finca 20.753, inscripción primera), sin que en su inscripción conste ninguna limitación ni derecho alguno a favor de la casa número 1, antes 2, de tal calle.
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En tanto no se inscriban los títulos de herencia y la constitución del régimen de propiedad por pisos de la casa número 1 de la calle de Las Tahonas, no pueden inscribirse las ventas de las diferentes dependencias de la misma. Los defectos señalados con los números primero y cuarto se estiman insubsanables y el segundo también lo será si la nueva obra se efectuó durante el matrimonio de don Primitivo del Barrio con doña Matilde Gómez. Los tercero y quinto se consideran subsanables". s
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la calificación y alegó: que en los poderes otorgados por las hermanas González Ausín a su hermano Marcos se le autoriza para vender la participación indivisa que les pueda corresponder en la herencia de su tía, fijándose incluso, en dos de ellos el porcentaje que corresponde a los interesados y señalándose como objeto de la herencia la casa de la calle de las Tahonas; que de los documentos aportados y de los mismos poderes se desprende la aceptación de la herencia y la adjudicación a cada uno de la porción que les corresponde; que delPage 987 Código civil, del Derecho romano, de las Partidas y de la Jurisprudencia...
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