La evolución del derecho Francés en materia de vivienda

Autor:Verónique Inserguet-Brisset
Páginas:27-64
 
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CAPÍTULO II
LA EVOLUCIÓN DEL DERECHO FRANCÉS
EN MATERIA DE VIVIENDA*
Véronique INSERGUET-BRISSET
SUMARIO: I. TENER UNA VIVIENDA.—1. Un derecho exigible.—A) El derecho al
realojamiento en compensación por la pérdida de la vivienda.—B) La af rmación de un
derecho a la vivienda exigible.—2. Una oferta de viviendas adaptada a las necesida-
des.—A) Un instrumento global de programación: el programa local del hábitat.—B) La
producción de viviendas sociales.—3. Las ayudas públicas de vivienda: ayudas persona-
les, ayudas a la piedra y benef cios f scales.—II. UNA VIVIENDA GARANTE DE UNA
CALIDAD DE VIDA.—1. Las calidades intrínsecas de la vivienda.—A) Las normas de
construcción de viviendas.—B) Las obligaciones de vendedores y arrendadores.—2. La
calidad del hábitat.—A) La atribución de viviendas sociales en arrendamiento: la delicada
búsqueda de un equilibrio.—B) Recalif cación de barrios y renovación urbana.—BI-
BLIOGRAFÍA.
* Abreviaturas: AJDA: Actualité Juridique. Droit Administratif. AJDI: Actualité Juridi-
que. Droit Immobilier. ANRU: Agence Nationale de Rénovation Urbaine (Agencia Nacional
de Renovación Urbana). APL: Allocation Personnalisée au Logement (prestación personal
para vivienda). CE: Conseil d’État (Consejo de Estado). EPCI: Établissement Public de Crédit
Immobilier (establecimiento público de crédito inmobiliario). HBM: Habitations à Bon Marché
(viviendas económicas). HLM: Habitations à Loyer Moderé (viviendas de alquiler moderado).
OPH: Of ces Publics de l’Habitat (of cinas públicas del hábitat). PLH: Programme Local de
l’Habitat (programa local del hábitat). PNRQAD: Programme Nationale de Requali cation des
Quartiers Anciens Dégradés (Programa Nacional de Recalif cación de Barrios Antiguos Degra-
dados) PNRU: Programme National de Rénovation Urbaine (Programa Nacional de Renovación
Urbana). RDI: Revue de Droit Immobilier. ZAC: Zone d’Aménagement Concerté (zona de orde-
nación concertada). ZUS: Zones Urbaines Sensibles (zonas urbanas sensibles).
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Desde el siglo XIX, numerosos textos legislativos y reglamentarios se
han sucedido para def nir reglas y mecanismos tendentes a garantizar una
vivienda de calidad. Desde 1850 una ley establecía así la salubridad de
las viviendas. El conjunto normativo que ha resultado de este interven-
cionismo se inserta por lo común en el Código de la Construcción y de la
Vivienda redactado en 1967, que recoge los diversos sistemas de ayudas
que facilitan el acceso a la vivienda, las disposiciones relativas a los or-
ganismos HLM, las prescripciones destinadas a evitar la insalubridad y la
inseguridad de las viviendas. Sin embargo, el Código de la Construcción
y de la Vivienda no es el único texto con previsiones relativas a la vi-
vienda, a fortiori si se emplea el término de hábitat en lugar de vivienda.
En efecto, vivienda y hábitat no son sinónimos. La vivienda (logement)
designa clásica y estrictamente el lugar donde se habita: la casa individual
o el apartamento en un inmueble colectivo. Se distingue por otra parte del
alojamiento (hebergement) en que éste designa una situación temporal
y transitoria 1. El hábitat es una noción más vaga, cuyos contornos son
variables según las disciplinas, las cuales concuerdan, sin embargo, en
considerar que el mismo se ref ere a las relaciones entre la vivienda y el
espacio más vasto en el que la vivienda se sitúa 2.
La noción de hábitat debe ser destacada para dar cuenta de la evolu-
ción de la política francesa por varias razones. En primer lugar es reve-
ladora de la pluralidad de competencias y, por tanto, de la variedad de
actores implicados. La política del hábitat tiende, en efecto, a desarrollar
de manera organizada una oferta de viviendas adaptada a las necesida-
des propias de cada categoría de población 3. Su def nición permanece
como una competencia exclusiva del Estado. En cambio, su puesta en
práctica es compartida con las colectividades locales, sus agrupaciones
y los establecimientos públicos especializados en materia de ordenación
del territorio y de vivienda. La «territorialización» constatada resulta a
la vez de la desconcentración y de la descentralización, a veces de una
mezcla de las dos nociones para facilitar la concreción de esta política.
Las conexiones indispensables con disciplinas tales como el Derecho ur-
banístico, descentralizado desde 1983, deben ser facilitadas: por ejemplo,
para que el plan local de urbanismo, un instrumento fundamental de la
planif cación urbana, traduzca de la mejor manera posible los objetivos
establecidos por el legislador en materia de vivienda. Sin embargo, el
informe del Consejo de Estado para 2009 denuncia después de muchos
otros —28 informes en tres años— la complejidad, acentuada por leyes
repetitivas, de este edif cio jurídico y la necesidad de racionalizarlo para
una mayor ef cacia 4.
1 No trataremos aquí específ camente del alojamiento. Al margen de la diversidad de las
estructuras previstas, el objetivo común es, en efecto, proporcionar a las personas alojadas una
vivienda tradicional.
2 Def niciones dadas por QUILICHINI (2007: 15).
3 CE, 6 de abril de 2001, núm. 202.791, Commune de Montreuil.
4 CONSEIL D’ÉTAT (2009).
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El concepto de hábitat es, igualmente, la justificación de la am-
bivalencia de las preocupaciones de los poderes públicos. Se trata no
sólo de proporcionar un alojamiento a todos en condiciones finan-
cieras aceptables, sino también de garantizar un hábitat de calidad
tanto desde un punto de vista técnico como socio-económico. En
esos dos aspectos Francia se enfrenta a una situación de crisis más
o menos aguda.
Existe, en efecto, un desequilibrio evidente entre la oferta de vi-
vienda y la demanda, especialmente en materia de viviendas sociales.
La crisis no es ya como la de la década de 1970, que se caracterizaba
por un número insuficiente de viviendas, sino que resulta de una
inadaptación de la oferta a las necesidades. Las parejas y las perso-
nas más modestas tienen cada vez más dificultades para alojarse y
sufren directamente las consecuencias de las disfuncionalidades del
mercado, exacerbadas por la recesión económica desencadenada por
el crac bursátil de noviembre de 2008. Aunque Francia haya esca-
pado al desastre provocado por el hundimiento de los mecanismos
del crédito hipotecario llamado subprime, el activismo de asocia-
ciones como «Derecho a la Vivienda» testimonia la persistencia y la
profundidad de las dificultades, más de cincuenta años después del
célebre llamamiento del abad Pierre durante el invierno de 1954. La
vivienda constituye, con todas las categorías de ocupantes mezcladas,
el principal gasto de los franceses, que consagran a la misma más
del 30 por 100 de sus ingresos. La consagración de un derecho a la
vivienda garantizado por una Ley de 5 de marzo de 2007, impone más
que nunca el desarrollo de los mecanismos jurídicos que permitan
alcanzar este nuevo derecho.
La mejora de la calidad de la vivienda supone un doble esfuerzo cua-
litativo. La calidad de vida resulta a la vez de la construcción de casas
cada vez más adecuadas en términos de confort y la inserción de estas
viviendas en un marco urbano que presente garantías de una cohesión
social mejorada. Los acontecimientos del invierno de 2005 han recorda-
do a los poderes públicos la necesidad de subsanar los errores cometidos
en la década de 1960 con las zonas de urbanización prioritaria 5. La
satisfacción cuantitativa de las necesidades de vivienda no debe ocultar
la necesidad de actuar sobre su medio ambiente dentro de una acción
más global sobre la ciudad.
Tener una vivienda y que ésta sea el soporte de una calidad de
vida constituyen, pues, los compromisos mayores de la política
del hábitat. Los poderes públicos los afrontan de manera comple-
mentaria. No es, sin embargo, seguro que los dispositivos jurídicos
actualmente existentes para satisfacerlos sean verdaderamente
compatibles.
5 DONZELOT (2006).
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