Elevación a público de documento privado. Confesión de privatividad del cónyuge que ya ha fallecido
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: El artículo 95, número 4, del Reglamento Hipotecario configura una auténtica limitación de las facultades que corresponden al favorecido por la confesión.
Hechos: El inmueble cuya inscripción se cuestiona consta inscrito a nombre del Instituto de la Vivienda de Madrid, quien suscribió un documento privado de compraventa con el causante de la herencia en el año 1987.
En 1987 el comprador estaba casado en segundas nupcias y bajo el régimen de la sociedad de gananciales, si bien en el contrato privado nada se dice sobre ello. Posteriormente, la esposa del comprador otorga en el año 2000 una escritura reconociendo que el inmueble comprado en el documento privado es privativo de su esposo porque ella nada aportó para la compra.
Fallecido el marido le heredan los tres hijos de su primer matrimonio (con la segunda esposa no tuvo descendientes), resultando adjudicataria del bien comprado en documento privado una de las hijas, por título de legado.
Tras la adjudicación, la legataria y el instituto de la Vivienda de Madrid otorgan en 2019 escritura de elevación a público del documento privado de compraventa, atribuyendo al bien adquirido el carácter de privativo. La segunda esposa del testador ya está fallecida. Ahora se cuestiona su inscripción y cómo debe hacerse.
Registradora: Señala como defecto que impide la inscripción el que, al derivarse la privatividad de una confesión de la fallecida la esposa del causante comprador, deben intervenir sus herederos forzosos o que se acredite su inexistencia para la inscripción a nombre de la hija adjudicataria.
Recurrente: Alega que la calificación recurrida pretende que el bien se inscriba a favor del causante de la herencia, cuando lo que verdaderamente se pretende es inscribir la vivienda a nombre de la adjudicataria.
Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.
Doctrina:
1 No es posible inscribir directamente la finca a nombre de la legataria como se pretende, pues en virtud del tracto sucesivo (Art. 20 LH) se debe inscribir el bien primeramente a nombre del comprador (padre causante) y posteriormente a nombre de la hija (heredera de su padre). Así debe hacerse necesariamente aunque se haga todo en una sola inscripción (tracto sucesivo abreviado).
2 Siendo así, el problema no surge en la primera inscripción con carácter privativo a nombre del padre causante, sino cuando se pretende inscribir a nombre de la hija, pues "… para la inscripción a favor de la adjudicataria recurrente...
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