Elementos privativos
| Autor | Maria Pilar Morgado Freige |
| Páginas | 117-152 |
III. ELEMENTOS PRIVATIVOS
1. OBLIGACIONES DE LOS TITULARES DE LOS ELEMENTOS
PRIVATIVOS
propietarios sin título constitutivo le será de aplicación respecto a los derechos
y obligaciones de los propietarios para con los elementos privativos y comunes
las disposiciones de la LPH.
Al mantenimiento y conservación de los elementos privativos, le dedica la
LPH el art. 9. 1, en dos apartados: el b) que impone la obligación de mantener
y conservar, mientras que el c) obliga a consentir la realización de las repara-
ciones que exija el inmueble.
1.1. Mantenimiento y conservación
“mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalacio-
nes privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros
propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las
personas por quienes deba responder”.
Esta obligación se encuentra ligada, como todas las obligaciones del art.
9.1 LPH, al sentido social que la propiedad tiene en nuestros días. es conse-
cuencia también de las conexiones que en el régimen de propiedad horizontal
se establecen entre los distintos propietarios que, confi guradas sobre la base de
las relaciones de vecindad determinan que el ejercicio de los propios derechos
no se traduzcan en perjuicio de los demás.
MARIA PILAR MORGADO FREIGE
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En el precepto pueden distinguirse dos aspectos: el puramente obligacional
o de débito, representado por una prestación positiva o de hacer consistente en
mantener el piso o local e instalaciones privativas en buen estado de conser-
vación y el de responsabilidad, representado por los perjuicios jurídicos que al
obligado pueden seguir, si incumple el contenido de la obligación260.
En el cumplimiento de esta obligación el propietario deberá realizar todas
las actuaciones precisas para que el piso o local se encuentre en las mejores
condiciones de conservación, evitando cualquier tipo de daño tanto en los
elementos comunes como en los departamentos privativos261. La obligación
de conservación también comprenderá la de realizar las correspondientes
reparaciones que eviten daños en los elementos comunes262.
En cuanto a la responsabilidad que le incumbe al propietario que no cumple
alcanzará a los daños ocasionados por su descuido o el de las personas por las
que deba responder.
cual “el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o
negligencia, está obligado a reparar el daño causado”, por lo que la respon-
260 ZURILLA CARIÑANA: “Comentario al Artículo 9” en Comentarios a la Ley de Propiedad
Horizontal, BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO (Coord.), Ed. Aranzadi, Pamplona, 1999, pág. 239.
También se manifi esta en este sentido FERNÁNDEZ MARTÍN-GRANIZO:”Comentarios al art.
9 de la Ley de Propiedad Horizontal” en Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales,
ALBALADEJO (Director), Ed. EDERSA, 1985, págs. 256 y 257.
261 Sirvan de ejemplo las condenas que se impusieron a sendos propietarios por no cumplir con
las obligaciones de mantenimiento de sus viviendas por los defectos de suciedad, no eliminación de
escombros y plagas de insectos en las SSAAPP Burgos de 30 de junio de 2000 (LA LEY 134529/2000)
y Barcelona 30 de junio 2004 (LA LEY 154415/2004)
262 En este apartado cabe plantearse si también el titular del derecho de disfrute queda sujeto
a estas obligaciones. En opinión de RODRÍGUEZ-ROSADO “Comentario al Artículo 9 LPH” en
Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal, MIQUEL GONZÁLEZ, (Director), Ed. Cívitas,
Cizur Menor (Navarra), 2011, pág. 261, está claro que esta obligación no liberará al propietario
de su responsabilidad, que viene impuesta por la Ley, y que la comunidad podrá exigirle siempre
el cumplimiento. Pero no queda claro si el ocupante obligado lo es sólo frente al propietario o
también frente a la comunidad. En su criterio se impone a este respecto una distinción. Si el titular
del disfrute lo es por un derecho de naturaleza personal (arrendamiento, cesión en precario), el
acuerdo por el que éste se obligue a cumplir esas prestaciones tendrá efecto puramente inter partes;
la comunidad no podrá exigir de él el cumplimiento, sino sólo del propietario. Si el disfrute proviene
en cambio de un derecho real (usufructo), el titular adquirirá una posición erga omnes y por tanto
la comunidad podrá exigirle directamente a él el cumplimiento. Sin perjuicio, de que el propietario
siga también directamente obligado, a modo de deudor solidario, con las consecuencias que ello
tiene a efectos internos. La posibilidad de que en el usufructo el usufructuario se obligue al pago de
las obligaciones dimanantes de los artículos 9.1,e) y f) LPH queda abierta en virtud el art. 470 CC.
En el caso de las reparaciones ordinarias en la cosa, el art. 500 CC establece incluso la obligación
del usufructuario de llevarlas a cabo.
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La propiedad horizontal de hecho
sabilidad del propietario procederá no solo de su descuido, sino también del de
las personas por las que deba responder263.
La responsabilidad que al propietario impone el precepto será extensiva
a daños derivados de la ruina, emisiones o daños causados por el lanzamiento
de objetos264.
El titular del elemento privativo no estaría obligado a resarcir en el supuesto
de que acreditase que utilizó la debida diligencia, ni en los supuestos de fuerza
mayor o caso fortuito265.
Llegados a este punto cabe extender la aplicación de la prohibición prevista
no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades
prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la fi nca o que contra-
vengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilícitas. Estimamos que será de aplicación aun cuando lo
que no sería utilizable sea el instrumento procesal especial contenido en dicho
precepto, sin perjuicio de la opción de acudir a los mecanismos ordinarios
establecidos en nuestro Derecho administrativo y procesal266.
1.2. Consentimiento a reparaciones comunitarias
obligación de cada propietario: “consentir en su vivienda o local las reparacio-
nes que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres impres-
cindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de
263 Para ZURILLA CARIÑANA, la nueva LPH debería haber suprimido toda referencia
culpabilistica en la nueva redacción del artículo, estableciendo sin más la responsabilidad del
propietario por los daños causados por el incumplimiento de esta obligación, Op. cit., pág. 241.
ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias”.
1.º Por la explosión de máquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida diligencia, y la
infl amación de sustancias explosivas que no estuviesen colocadas en lugar seguro y adecuado.
2.º Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades.
3.º Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea ocasionada por
fuerza mayor.
4.º Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las
precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen”.
daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma”.
265 Precisamente criterio contrario al que ha mantenido ZURILLA CARIÑANA. Ver en este
sentido la SAP de Madrid de 21 de enero de 1998 (AC 1998/5291).
266 En el mismo sentido, DORREGO DE CARLOS y ARANDA ESTEVEZ: Derecho de
propiedad Horizontal, CISS Praxis, Barcelona, 2000, pág.59.
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