Elementos comunes
| Autor | Maria Pilar Morgado Freige |
| Páginas | 153-191 |
IV. ELEMENTOS COMUNES
1. CONFIGURACIÓN DE LOS ELEMENTOS COMUNES: CREA-
CIÓN Y SUPRESIÓN
La propia existencia y dinámica de una comunidad puede dar lugar a que
en un determinado momento se plantee la necesidad de creación o instalación
de un nuevo elemento común así como su supresión.
A dicho supuesto se refi ere la LPH en tres artículos:
- el art. 9.1, c) al referirse a la posibilidad de constituir las servidumbres
necesarias para la creación de nuevos elementos comunes367;
- el art. 10 que contempla la realización de obras y trabajos necesarios
tanto para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de
conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes,
como aquellas destinadas a garantizar los ajustes razonables en materia
de accesibilidad universal368;
367 Art. 9.1, c): “1. Son obligaciones de cada propietario: c) Consentir en su vivienda o local las
reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles
requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas
a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la
comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.
368 “1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de
propietarios, impliquen o no modifi cación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan
impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las
siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y
cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes,
incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad,
habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras
derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
MARIA PILAR MORGADO FREIGE
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- y por último, el art. 17, números 1, 2 y 3 LPH relativos, respectivamente, a
la instalación de infraestructuras comunes, servicios comunes que tengan
por fi nalidad la supresión de barreras arquitectónicas y el establecimiento
o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros
servicios comunes369.
Surge, no obstante, la cuestión de si puede aplicarse esta normativa a las
propiedades horizontales de hecho o hemos de remitirnos a lo dispuesto en el
Ante la ausencia de título constitutivo puede ser la voluntad unánime de los
condueños la que confi gura la naturaleza de determinado elemento como común
o privativo371 o puede aplicarse la LPH como indica la sentencia del Tribunal
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en
materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en
cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad,
o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los
elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y
electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe
repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no
exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio
de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea
asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad
pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas”. Este último párrafo ha sido
añadido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda
y alquiler (BOE nº 55 de 5 de marzo de 2019).
369 “1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de
telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras
comunes en los edifi cios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de
los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de
energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros
energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los
integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación...
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento
de nuevos servicios comunes que tengan por fi nalidad la supresión de barreras arquitectónicas que
difi culten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de
los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modifi cación del título constitutivo, o de los
estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen
la mayoría de las cuotas de participación...
3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros
servicios comunes de interés general, supongan o no modifi cación del título constitutivo o de los
estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que,
a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación...”.
370 “Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en
la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos”.
371 Así, la STS de 18 de julio de 1989 (RJ 1989/5720) en la cual el Alto Tribunal confi ere a la
voluntad unánime de los condueños la facultad de atribuir el carácter de elemento común de un
pasillo ante la ausencia de título constitutivo.
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La propiedad horizontal de hecho
Supremo de 23 de enero de 2008372, al sostener que “aun cuando se trata de
una comunidad carente de título constitutivo, la parcela litigiosa constituye un
elemento común surgido o creado en relación de funcionalidad y destino a los
edifi cios que integran el conjunto, o lo que es igual, un elemento común a todo
el edifi cio regido por la Ley de Propiedad Horizontal, ya que reúne las caracte-
rísticas específi cas de este régimen jurídico puesto que se trata de un elemento
necesario para el uso y disfrute de los edifi cios, no susceptible de división ni
de enajenación, gravamen o embargo, salvo que se haga conjuntamente con la
parte privativa de la que constituye anejo inseparable”.
Idéntico criterio han mantenido tanto las Audiencias Provinciales que se han
inclinado por la aplicación de la LPH, exigiendo la unanimidad para la adop-
ción de este tipo de acuerdos, como la DGRN. Tales son los casos resueltos,
entre otras, por las sentencias de las Audiencias de Alicante de 10 de marzo de
1999373, de Vizcaya de 6 de noviembre de 2000374, y por las resoluciones de la
DGRN de 11 de octubre de 2001375 y de 7 de febrero de 2014376.
No obstante, el criterio mantenido por las resoluciones judiciales, enten-
su redacción vigente lo que supondría, en principio, establecer un nuevo orden
relativo a las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos correspon-
dientes para la confi guración o instalación de elementos comunes. Se pueden
establecer los siguientes grupos:
a) Un primer grupo en el que no será necesario el acuerdo previo de la Junta
de propietarios para realizar esas obras necesarias, cuya realización puede
372 RJ 2008/393. El problema que se debatió tanto en la instancia como en casación fue el
determinar cuál era el régimen jurídico aplicable a una parcela de terreno, resto de otra, sobre la
que se había constituido una zona común de tránsito y aparcamiento y que fue enajenado por cuotas
anejas a cada una de las familias que integraban la propiedad y con el fi n de servir de elemento
común. En el mismo sentido, la STS de 24 de mayo de 2016 (RJ 2016/2282) y la SAP de Cádiz
de 29 de julio de 2002 (LA LEY 141988/2002).
373 AC 1999/4896. Se trata de un supuesto de construcción de una chimenea para salida de
humos.
374 JUR 2000/304368. Relativa a la supresión de un servicio común de calefacción. En el mismo
sentido, la SAP de Guipúzcoa de 28 de febrero de 2000 (JUR 2000/219461).
375 RJ 2002/7921. Para el órgano directivo “el defecto debe ser confi rmado, porque así lo impone
la exigencia de consentimiento unánime de los propietarios del edifi cio para cualquier modifi cación
que afecte al título constitutivo (cfr. arts. 397 CC y 5, 11 y 16 LPH), en conjunción con la entidad de
la modifi cación que ahora se pretende (no sólo cambio de las cuotas de los elementos preexistentes
sino también la creación de nuevos elementos privativos en lo que al menos registralmente, era antes
un elemento común y la atribución de su propiedad al originario constructor); y sin que la escritura
de compra de los propietarios cuyo consentimiento no consta, permita subsanar el efecto...”.
376 RJ 2014/979. Relativa a la constitución de una servidumbre sobre elementos comunes de
uso privativo para la creación de servicios comunes si estos son imprescindibles para la ejecución
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