Elementos

Autor:José Arturo Matheu Delgado
Páginas:123-268
RESUMEN

3.1. Elemento subjetivo - 3.1.1. El titular del derecho de vuelo: su estatus jurídico. Sus derechos y deberes - 3.1.2. El concedente del derecho. Su estatus jurídico - 3.1.3. Los derechos y obligaciones de los propietarios del edificio base - 3.2. Elemento objetivo: el edificio base - 3.2.1. Introducción - 3.2.2. El solar o terreno como objeto del derecho de vuelo y subsuelo - 3.2.2.1. El caso... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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3.1. Elemento subjetivo

Debemos comenzar el análisis de los distintos elementos que configuran el derecho de vuelo y subsuelo por el elemento referido a la persona o personas que pueden ser los titulares de los mismos, y a sus relaciones con respecto a los restantes individuos que pueden, de un modo directo o indirecto, tener capacidad de infiuir con el correcto ejercicio del mismo y con el posterior goce y disfrute de la construcción una vez finalizada la misma. Para ello debemos partir de analizar los diferentes estatus posibles, tanto del titular del derecho y del concedente del mismo, como del de los restantes comuneros, ya que una vez ejercitado el derecho, la consecuencia innegable será la integración de la edificación resultante en un régimen de propiedad horizontal en donde convivirá el titular del derecho con, al menos, otro comunero, requisito necesario éste del número de comuneros (como mínimo dos), ya que no cabría hablar de un derecho de vuelo y subsuelo si al final coinciden en la misma persona las distintas titularidades de los distintas fincas del inmueble donde se hubiera sobreedificado o subedificado. Comencemos entonces por aquel.

3.1.1. El titular del derecho de vuelo: su estatus jurídico Sus derechos y deberes

El titular del derecho de vuelo y subsuelo como titular de un derecho subjetivo, lo será en tanto en cuanto quien se lo hubiere otorgado -a quien en adelante denominaremos concedente del derecho y cuyo estatuto jurídico correlativo al del titular del derecho veremos en el epígrafe siguiente- haya hecho con plena legitimación para otorgar tal acto de disposición. Es aquí donde debemos traer a colación la cuestión referente a si el concedente del derecho debe tener plena capacidad de obrar para poder otorgar tal acto dispositivo en el momento de su

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formalización, siendo de aplicación en este caso las reglas generales contenidas en el Código Civil para formalizar los negocios jurídicos, tanto si se otorga por un acto inter vivos como si se hace a título sucesorio.

Sin perjuicio de que en nuestro Derecho patrio, a las comunidades de propietarios no se les confiere personalidad jurídica, y por consecuencia, no pueden ser titulares de derechos ni de obligaciones, siguiendo las previsiones del art. 38 CC, lo cierto es que, la comunidad de propietarios puede asumir la función de titular de un derecho de vuelo, pero en la medida que actúa en representación de todos y cada y uno de los comuneros, tanto de sus partes privativas , como de las que poseen en copropiedad, pero no como un ente independiente de éstos, sino como copropiedad en su sentido más global, a diferencia del caso del Derecho francés, en donde el denominado sindicato de copropietarios sí que tiene personalidad jurídica, y puede ser titular a título privativo de un derecho de sobreedificación y subedificación157.

Con respecto a la capacidad del titular del derecho para poder efectuar las obras derivadas del ejercicio de un derecho de vuelo, debemos partir de dos situaciones distintas en las que se puede encontrar aquel. La primera es la que correspondería a un inmueble que se encuentre en régimen de comunidad ordinaria y que, por lo tanto, en el mismo no se haya constituido todavía un régimen de propiedad horizontal aunque su vocación, una vez ejercitado el derecho de vuelo, sea la constitución del mismo. En este caso debemos partir de lo preceptuado por el artículo 397 CC, que establece que ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, efectuar alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

En este caso, sería necesario el consentimiento expreso de todos los condóminos para ejercitar el derecho de vuelo, y en el caso de que no hubiera edificación base sino que el derecho de vuelo o subsuelo se fuera a ejercitar directamente sobre o bajo el solar o terreno sin edificar, en aquellos casos de que el suelo perteneciese en comunidad a varios partícipes, sería necesaria su expresa autorización, deviniendo el ejercitante del derecho de vuelo o subsuelo en nuevo condómino de la comunidad ordinaria sobre el suelo, si bien en este supuesto estudiado, una vez finalizada la obra de sobreedificación o de construcción en el subsuelo, deberá necesariamente constituirse un régimen de propiedad horizontal, ya que sin tal acto constitutivo posterior, a celebrar en el momento de la formalización de la escritura de obra nueva terminada, no pudo inscribirse en su momento en el Registro de la Propiedad, el derecho de vuelo o subsuelo eficazmente constituido por el condómino, ex art. 16.2, apartado d)

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del RH, que nos imponía determinar en la escritura constitutiva del derecho real las normas del régimen de comunidad para el caso de efectuar la construcción, siendo por ello necesario haber precisado en la misma que una vez terminadas las obras, se constituiría un régimen de propiedad horizontal.

El segundo supuesto en que se podría encontrar el titular de un derecho de vuelo y subsuelo estaría compuesto por aquellas situaciones derivadas de un régimen de propiedad horizontal previamente existente. Como sabemos, el vuelo es elemento común en los regímenes de propiedad horizontal por aplicación del artículo 396 CC. Por ello, en un edificio constituido bajo tal régimen especial de propiedad, se deberá seguir el trámite específico que la Ley de Propiedad Horizontal como ley especial por la que se rige este régimen de propiedad por pisos establece158, para poder alterar tal elemento común y concederle carácter privativo, para una vez desafectado el mismo, poder, como dice el artículo 16.2 RH, enajenarse a un tercero. Para ello debemos tener en consideración cuáles son los requisitos que aquella Ley señala.

En primer lugar y como hemos visto, debemos tener presente que el artículo 12 de la LPH159nos viene a decir que la construcción de una nueva planta o la modificación de la estructura o fábrica del edificio debe llevar aparejada la modificación del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, debiendo establecer el acuerdo cuatro elementos inexcusables160:

  1. la naturaleza de la modificación, esto es, qué es lo que se va a alterar, en nuestro caso, con el ejercicio de un derecho de vuelo, como por ejemplo, la elevación de una nueva planta en el edificio, o la excavación de un sótano o planta subterránea con objeto de destinarla a vivienda, garaje o

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    depósito, o la extensión horizontal de una vivienda con destino a ampliar la superficie habitable de la misma, debiendo de incluirse dentro del amplio concepto jurídico de naturaleza de la modificación, las modificaciones estructurales interiores o en la fachada que sea preciso acometer para poder efectuar la construcción en ejercicio del derecho161.

  2. Las alteraciones que se originen en la descripción de la finca y de los pisos y locales162, debiendo de entender que a lo que se refiere este requisito es a la consecuente modificación en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, en cuando a la descripción pormenorizada del edificio como finca registral y de sus elementos integrantes constituidos por los diferentes pisos, locales o garajes, si los hubiera, y ello por aplicación del artículo 8.4 de la LH, en donde se establece que se inscribirá como una sola finca y bajo un mismo número, los edificios en régimen de propiedad por pisos (terminología equivalente a la de los edificios en régimen de propiedad horizontal) cuya construcción esté concluida o al menos comenzada, debiendo describirse en la inscripción, además del inmueble en su conjunto, los distintos pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble considerado éste en su conjunto. Es de señalar que en el caso de pisos aún no edificados, pero al menos proyectados (entendiendo por éstos, no los que subjetivamente se tiene pensado edificar, sino más bien aquellos que cuentan con, al menos, un proyecto constructivo formalizado redactado por un técnico competente facultado para ello, sea arquitecto o aparejador) cabe que en la inscripción del solar o edificio conste su descripción pormenorizada por imperativo del inciso final del párrafo segundo del apartado 4 del artículo 8 de la LH. Por lo tanto, debemos concluir que es a estas modificaciones descriptivas...

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