El derecho a edificación en Ley de régimen urbanístico y valoraciones del suelo(ley 8/1990, de 25.7):comentarios art 25
| Autor | José Pascual Pozo Gomez |
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DESARROLLO DE LOS TRABAJOS LEGISLATIVOS
En la redacción originaria de este artículo 25 de la Ley 8/1990 únicamente se recogía el actual párrafo primero, habiéndose incorporado el párrafo segundo como consecuencia de una enmienda transaccional introducida por el Grupo Socialista que recogía las enmiendas 194 del Grupo Mixto - Euskadico Esquerra y 240 de Convergencia i Unió, cuyo objetivo era el de evitar situaciones de ilegalidad urbanística mediante la articulación de un mecanismo para la acreditación de obra efectiva y conforme a licencia.
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CONTENIDO
En su redacción definitiva y según aparece publicado en el B.O.E. 179 de 27 de julio de 1990 el contenido del artículo 25 es el siguiente:
1. La edificación concluida al amparo de una licencia no caducada y conforme con la ordenación urbanística queda incorporada al patrimonio de su titular.
2. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia de edificación y la expedición por técnico competente de la certificación de la finalización de la obra, conforme al proyecto aprobado, que los primeros deberán testimoniar en el documento.
El presente artículo viene a regular la última fase, la culminación de las facultades urbanísticas que aparecen recogidas y reguladas en la Ley 8/1990 y que enuncia el artículo 11 de la misma en su apartado 4, el derecho a la edificación, consistente en la facultad de incorporar al patrimonio, la edificación ejecutada y concluida con sujeción a la licencia urbanística otorgada, siempre que ésta fuere conforme con la ordenación urbanística aplicable.
Según lo establecido en la Disposición Final Primera, apartado 1 de la Ley el artículo 25 tiene el carácter de legislación básica en virtud de lo previsto en el artículo 149.1, 1º., 8º., 13º., 18º. y 23º. de la Constitución; dicho precepto es de inmediata y directa aplicación en todo el territorio nacional.
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REQUISITOS PARA LA INCORPORACION DE LA EDIFICACION AL PATRIMONIO DE SU TITULAR (PATRIMONIALIZACION)
Para que una edificación pueda ser incorporada plenamente al patrimonio de quien previamente ya había adquirido el derecho a edificar (art. 11.3 y arts. 20 a 24), tienen que cumplirse los siguientes requisitos:
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Que la edificación se haya ejecutado en base al contenido de una licencia de obras que no haya caducado
Respecto a la declaración de caducidad de la licencia, según establece el artículo 23.2 deberá producirse «mediante declaración formal, en expediente tramitado con audiencia del interesado»; por consiguiente, la caducidad de la licencia no opera con carácter automático por el simple transcurso del tiempo fijado en la misma para la ejecución de las obras, sino que es preciso la tramitación de un expediente con audiencia del interesado, debiéndose tener en cuenta para su declaración (tal y como establece la jurisprudencia del T.S. recogida entre otras en SS. 18 de julio y 3 de octubre de 1986, 22 de marzo y 9 de julio y 30 de mayo de 1990 entre otras).
una ponderada valoración de los hechos, estableciendo además, que la figura jurídica de la caducidad ha de operar con criterios de moderación, cautela, flexibilidad e incluso restricción
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De otra parte no hay que olvidar lo establecido en el párrafo tercero del artículo 77 de la propia Ley 8/1990 que establece que :
En tanto no se notifique a los propietarios afectados la iniciación del expediente declarativo del incumplimiento de deberes urbanísticos, podrán aquéllos iniciar o proseguir el proceso de urbanización y edificación y adquirir las facultades urbanísticas correspondientes al cumplimiento de los respectivos deberes, con la particularidad de que el aprovechamiento susceptible de apropiación se reducirá en un 50 por 100, cuando aún no se hubiere adquirido este derecho.
Si se produce la caducidad de la licencia (mediante la incoación del expediente contradictorio correspondiente en la forma vista anteriormente), es de aplicación lo dispuesto en el artículo 24 y los efectos que lleva consigo dicha declaración de caducidad de la licencia son los siguientes:
Paralización de la actividad constructiva en el estado en que se encuentre en el momento de producirse la declaración de caducidad; únicamente se permitirán, previa autorización u orden de la Administración, las obras estrictamente necesarias para garantizar la seguridad de la s personas y bienes y el valor de la edificación ya realizada.
Expropiación o venta forzosa de los terrenos por la Administración, según lo dispuesto en el artículo 18.3 (la resolución administrativa declarando el incumplimiento deberá dictarse previa audiencia del interesado), siguiéndose para ello el procedimiento general previsto en el artículo 63 y valorándose los terrenos conforme a la reducción del aprovechamiento urbanístico en un 50 por 100 y las construcciones realizadas por el coste de ejecución.
Cabe la posibilidad de que se produzca la declaración de caducidad de una licencia y que en ese momento aún no hubiesen transcurrido los plazos fijados en los artículo 18 y 19 para la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico, en cuyo caso se podría solicitar una nueva licencia de obras y una vez concedida continuar con la construcción.
Las obras ejecutadas bajo una licencia que haya sido declarada formalmente como caducada, se equiparan a las ejecutadas sin licencia.
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Que las obras ejecutadas sean conformes a la ordenación urbanística y a los términos de la licencia concedida
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