Donación de nuda propiedad con reserva de derecho de habitación
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: Es posible donar la "nuda propiedad" reservándose el donante no el usufructo sino el derecho de habitación
Supuesto: Se pretende la inscripción de una escritura mediante la cual el propietario de una vivienda y una plaza de garaje dona la nuda propiedad de ambos inmuebles a su hijo reservándose el derecho de habitación vitalicio.
La registradora suspende la inscripción pues si el donante se reserva únicamente el derecho de habitación -y no el derecho de usufructo-, no existe desmembramiento del dominio, en nuda propiedad y usufructo, sino la constitución de un derecho real de habitación por vía de reserva, y por ende, lo donado será el pleno dominio de las fincas -y no la nuda propiedad-, que quedarán gravadas con el derecho de habitación». Por ello, entiende que deberá aclararse, con el consentimiento de los otorgantes del título, los derechos que son objeto de donación y reserva.
El notario recurrente alega que resulta admisible la utilización de la denominación nuda propiedad para referirse al derecho que el donatario adquiere al reservarse el propietario donante el derecho de habitación vitalicio sobre una casa y una plaza de garaje accesoria a ella.
La DGRN estima el recurso y revoca la calificación:
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De la declaración de voluntad negocial emitida y de los cánones hermenéuticos que consagra el Código Civil (arts 609, 1281, 1283 y 1286 CC), no puede inferirse en modo alguno que la voluntad de los otorgantes fuera que el donante retuviera, al transmitir su dominio sobre los inmuebles, el haz de facultades que integran el contenido típico del derecho real de usufructo, sino tan solo el correspondiente a un derecho, también de goce, que comprende unas facultades menores que aquél: el derecho de habitación.
Además, no puede olvidarse que nuda propiedad no es más que una propiedad de la que se ha desmembrado la facultad de goce de la cosa, situación ésta que no sólo puede ser provocada por el derecho de usufructo en tanto que derecho real de goce, pues, como es bien sabido, no es el único de dicha clase.
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Aunque en el Código Civil, y en el ámbito doctrinal y jurisprudencial se utiliza la expresión «nuda propiedad» como derecho correlativo al de usufructo, no puede ignorarse la aplicabilidad al derecho de habitación de las disposiciones establecidas para el usufructo, conforme al art. 528 CC, ni puede afirmarse que la utilización de la expresión nuda propiedad como derecho que se reserva el transmitente de un derecho de uso o de...
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