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Documentos contradictorios presentados por orden inverso a su fecha de otorgamiento. Prioridad versus legalidad.

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Presentados dos documentos contradictorios por orden inverso a la fecha de otorgamiento, no cabe inscribir el presentado antes por entender que el segundo lo invalida, y el principio de legalidad prevalece sobre el de prioridad.

En una casa en régimen de propiedad horizontal figuran tres locales inscritos a favor de una misma persona, L.R.R. En 2010, mediante una escritura de herencia se inscriben dos de ellos – los que están en el lado izquierdo del portal - a favor del ahora recurrente, por herencia de su madre (titular registral hasta entonces) y hermana. Ahora, el 23 de noviembre, se presenta escritura de adición de herencia por la que el mismo se adjudica el tercer local – el que está al lado derecho del portal - al haberse omitido en la inicial escritura. Y el 28 de noviembre una escritura de 1967 por la que, en ejecución de un contrato, L.R.R. elegía el local de la izquierda y el resto quedaba asignado a A.M.M.

Es decir, se presentan 2 títulos incompatibles relativos a la misma finca, por el orden distinto a su otorgamiento.

La Dirección, después de hacer un resumen del principio de prioridad consagrado en el art. 17 LH en el que se dispone con claridad meridiana que “Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.” Lo matiza diciendo que no es absoluto y que habrá de conciliarse con el principio de legalidad y con el de tracto sucesivo de manera que cuando se produce un conflicto entre dos documentos presentados sobre la misma finca debe determinarse la especie de conflicto que se produce: “Este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no...

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