La doctrina de la Dirección General sobre la reversión en la expropiación de suelos de propietarios no adheridos a una Junta de Compensación

Autor:Vicente Laso Baeza
Cargo:Laso & Asociados Despacho Jurídico y Urbanístico
Páginas:1727-1739
RESUMEN

Se ocupa el presente comentario del tratamiento del derecho dereversión en el caso de las expropiaciones de propietarios no adheridos a unaJunta de Compensación, cuestión respecto de la cual, además de tratar de lasalternativas para la cancelación de su constancia registral, la resolución de 30de marzo de 2016 ha considerado su necesaria admisión en su estado latenteinicial... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Planteamiento de la cuestión

La Dirección General de los Registros y del Notariado se ha pronunciado recientemente, en una extensa resolución de 30 de marzo de 2016, sobre un concreto supuesto de reversión expropiatoria previamente tratado en esta Re-vista por dos ocasiones en los presentes comentarios1así como en un Estudio2general.

Nos referimos al supuesto de reversión vinculado a la expropiación forzosa derivada de la no adhesión a las Juntas de Compensación de aquellos propietarios comprendidos en un ámbito de actuación en el que fuera aplicable el sistema de compensación

Es decir, por lo tanto, una modalidad jurídica de ejecución del planeamiento en la que, según su régimen legal, la participación de los propietarios es voluntaria en la medida en que es en virtud de su libre decisión que han de optar entre la adhesión a la Junta, con el consiguiente protagonismo que en tal caso les corresponde en el referido proceso de ejecución, y la no adhesión, en cuyo caso sus suelos han de ser expropiados ostentando ésta la condición de beneficiaria de la expropiación.

Por lo tanto, como elemento objetivo fundamental diferenciador de la expropiación aquí señalada se presenta su desencadenamiento siempre a partir de una decisión voluntaria de la propiedad, correspondiéndose no con su aplicación como

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sistema de ejecución propio de una actuación integrada sino con una modalidad particular seguida en el seno del sistema de compensación.

Desde este enfoque inicial, si bien la resolución se ocupa del régimen general de la reversión así como de los modos de cancelación de su constancia registral, el objeto del presente comentario se detiene en la concreta cuestión de si el derecho de reversión es o no inherente a la expropiación de los propietarios no adheridos a una Junta de Compensación, aspecto del cual trata su Fundamento sexto y al que, después de ofrecer una visión global del contenido de la resolución, nos referiremos con posterioridad más detalladamente.

II Los términos de la resolución de 30 de marzo de 2016
1. Sobre los hechos

Una vez presentada en el Registro de la propiedad la certificación administrativa acreditativa de la aprobación definitiva de un Proyecto de Compensación solicitando, en lo que aquí interesa, la cancelación de determinados derechos de reversión inscritos sobre una participación indivisa de una finca adjudicada a una Junta de Compensación en correspondencia con la aportada por su parte de la que era titular por razón de su condición como beneficiaria de unas expropiaciones tramitadas respecto de suelos de propietarios no adheridos a ella, fue expedida inicialmente nota de calificación denegatoria por el registrador de la propiedad que, previa solicitud de calificación sustitutoria, fue sucesivamente confirmada por el registrador sustituto sobre la base de las siguientes consideraciones, mera reproducción todas ellas de las recogidas en la previa nota del registrador sustituido:

  1. En primer lugar, se dice en la nota que «no resulta posible cancelar estas expectativas en tanto no conste de modo fehaciente que no podrán darse las circunstancias para que se produzca tal reversión, algo que en estos momentos no consta», a cuyo fin se hace saber que «así cabe entenderlo en base a lo establecido en el artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa y en los artículos 63 y siguientes de su Reglamento».

  2. A tal fin se indica que la cancelación pedida «requiere la presentación del oportuno documento en que el órgano administrativo adecuado declare su extinción, acreditándose que los titulares registrales han sido notificados debidamente en la forma prevista en el artículo 59 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (...)».

  3. Del acto administrativo en cuestión se dice en la nota que habrá de ser firme en vía administrativa, a lo que se añade, en términos de duda, que «habría de plantearse si, además (...), es necesario que se acredite su firmeza en vía jurisdiccional, según la regla seguida tanto por la legislación hipotecaria como de suelo para los actos administrativos que, de forma unilateral y sin consentimiento del titular registral, deban producir la cancelación de asientos extendidos a su favor».

  4. Por fin, se hace depender la cancelación de la previa acreditación de la extinción del derecho de reversión «por no poder concurrir las circunstancias de hecho que determinarían la posibilidad de instar la reversión».

2. Sobre los fundamentos de derecho

Las cuestiones más relevantes a los efectos del presente comentario objeto de consideración en los Fundamentos de Derecho de la resolución son las siguientes:

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  1. El Fundamento segundo se dedica a analizar la naturaleza y régimen jurídico del derecho de reversión, ocupándose de los que, con base en la resolución de 26 de noviembre de 2001, identifica como hitos de la reversión susceptibles de acceso registral consistentes en «la cualidad de expropiado, la existencia del derecho de reversión declarada por la Administración o por los Tribunales de Justicia y la consumación del derecho de reversión mediante la transferencia del derecho de propiedad al reversionista».

  2. Del primero de los hitos indicados se destaca la condición latente o expectante del derecho de reversión y su nacimiento simultáneo con la expropiación, condición que no niega su consideración de «derecho ya existente como derecho subjetivo y de contenido patrimonial ya adquirido por su titular incluso antes de que se transforme en un derecho de reversión activo y ejercitable a través de la subsiguiente adquisición o readquisición del bien expropiado, derecho que es susceptible de transmisión inter vivos y mortis causa, oponible frente a terceros y por ello inscribible como tal derecho de preferencia en el Registro de la propiedad».

  3. La segunda etapa se corresponde con la conversión del derecho de reversión latente en un derecho de reversión pleno, activo o actual de adquisición preferente «una vez producido cualquiera de los hechos o presupuestos habilitantes previstos en el apartado 1 del artículo 54 de la Ley», diferenciándose una fase de previa reclamación potestativa por el expropiado o sus causahabientes y una sucesiva de reconocimiento judicial o administrativo.

  4. La tercera etapa es la del derecho de reversión consumado en virtud de su reconocimiento y ejercicio en forma mediante el pago o restitución de la indemnización determinante de la adquisición o readquisición del dominio, momento en el cual «el derecho de reversión se agota y extingue de forma simultánea a la incorporación en el patrimonio del reversionista de un derecho de propiedad sobre el mismo bien inicialmente expropiado».

  5. En el Fundamento tercero se ocupa la resolución de la susceptibilidad de acceso registral del derecho de reversión, haciendo a tal fin referencia, entre otras cuestiones, a la reforma de la Ley de Expropiación Forzosa llevada a cabo por la disposición adicional quinta de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, con la consiguiente nueva redacción dada a sus artículos 54 y 55 «sometiendo el derecho de reversión, también en su fase latente o expectante, al régimen registral de los principios hipotecarios comunes de oponibilidad y fe pública», lo que así se contempla en el apartado 5 del primero de los artículos citados al decir que «en las inscripciones en el Registro de la propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente». De este modo, a partir de la reforma, «aquel derecho del reversionista consta de forma explícita y autónoma (sin bien en el mismo asiento registral que el derecho del beneficiario de la expropiación), y no de forma indirecta o implícita como sucedía antes (...)».

  6. Después de dedicar el Fundamento cuarto a la cuestión relativa al momento en que debe entenderse nacido el derecho de reversión y de pronunciarse en el sentido de que tal momento será el «de la expropiación, pues evidentemente al reconocer la Ley dicho derecho al expropiado o a sus causahabientes está admitiendo su transmisibilidad, por lo que no puede negarse que es un derecho ya patrimonializado por quien lo puede transmitir», pasa a ocuparse en el quinto siguiente de su configuración legal «en el ámbito propio de las expropiaciones de naturaleza urbanística», a cuyo fin admite, con base en la sentencia del Tribunal Supremo

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    de 15 de noviembre de 2005, que constituye «un supuesto especial (que) pasa a regularse como instrumento sectorial propio, sujeto a las exigencias de la normativa urbanística» y que, justo por ello, en el caso particular de las expropiaciones urbanísticas, «es posible que (...), en su...

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