Sobre la subsistencia de la fianza cuando el acreedor doblemente asegurado con fianza e hipoteca adquiere la finca hipotecada en garantía de su crédito, en una ejecución judicial en la que se hace valer una carga posterior a dicha hipoteca. Comentario a la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2007

Autor:Juan sarmiento Ramos
Cargo:Registrador de la propiedad
Páginas:897-919
 
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ADC, tomo LXIII, 2007, fasc. II
JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO
Sentencias comentadas
Sobre la subsistencia de la fianza cuando el acreedor
doblemente asegurado con fianza e hipoteca adquiere
la finca hipotecada en garantía de su crédito, en una
ejecución judicial en la que se hace valer una carga
posterior a dicha hipoteca
Comentario a la sentencia del Tribunal Supremo
de 4 de mayo de 2007
JUAN SARMIENTO RAMOS
Registrador de la propiedad
I. Aborda la sentencia de la Sala de lo Civil del TS, Sección 1, de 4 de
mayo de 2007, (núm. de resolución 470/2007), un supuesto especialmente
intere sante y no tan excepcional como a primera vista pudi era pensa rse.
Repárese en la frecuencia con que se autorizan escrituras de préstamo desti-
nado a financiar la adquisición de una vivienda, préstamo que es simultánea-
mente gar antizado con hipo teca sobre la misma vivienda financ iada y con
fianza adicional pre stada por los padres, hermanos , cónyuge, novio o novia
del propio adquirente. Y considérese que en estos tiempos de crisis económi-
ca en los que nos encontramos, no será raro que esa vivienda sea ejecutada
por otras deu das del adquirente contraídas con el mismo banco p restamista
(dada la fidelización de la clientela bancaria), y que dicha ejecución termine
con la adjudicación de la vivienda al propio ejecutante.
Si a ello se añade la radical discrepanci a de quien suscribe respecto del
fallo contenido en dicha sentencia, quedará justificado el análisis que a con-
tinuación se realiza; análisis que pretenderá poner de manifiesto los argu-
mentos que justifican esa discrepancia, a fin de evitar que los sucesivos plei-
tos de si milar contenid o sean resue ltos d e form a pura mente mecánica ,
mediante una aplicación acrítica de dicha solución –habida cuenta de la alta
cualificación del órgano de quien emana–, consolidando así un resultado que
aquí no se considera aceptable.
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En efecto, una primera lectura de esa sentencia produce la sensación de
que el resultado definitivo del pleito resuelto no responde a las previsiones
del Ordenamiento Jurídico, dejando un inevitable sabor a injustificado enri-
quecimiento de una de las partes, lo que es tanto más significativo cuanto que
el liti gante favorecido resulta ser, pr ecisamente, una entidad ban caria que
pleitea contra un particular. Conviene dejar claro, no obstante, que no se trata
ahora de hacer una presentación demagógica del asun to (la impotencia d el
débil frente al fuerte) que prejuzgue su resultado final. Interesa, en exclusiva,
la prevale ncia de la justicia mater ial, y se p arte de la firme creencia en la
rectitud de los órganos jurisdiccionales. Además, no puede dejar de recono-
cerse la indudable dificultad intrínseca de la hipótesis considerada, y la rele-
vancia que ha yan podido tener las particularidades procesale s del pleito en
sus distintas instancias.
II. Pasando ya al análisis propiamente dicho de la sentencia identifica-
da al inicio, ha de procederse en primera lugar a la delimitación de la cues-
tión debatida, la que queda fijada por los siguientes elementos:
1. Deter minada finca, que apar ece hipotecada a favor del banco B en
garantía de un crédito afianzado solidariamente por el Sr. X, es adquirida por
el banco B en la subasta celebrada en el curso de un juicio ejecutivo en el que
se había embargado y rematado dicha finca, siendo el embargo posterior a la
hipoteca relacionada.
2. Posteriormente, el banco B procede al cobro de ese crédito garanti -
zado hipotecariamente con la finca en cuestión, y, para ello dirige su acción
contra el fiador X, quien parece q ue abona la cantida d reclamada y hace
constar en el Registro su subrogació n en el créd ito hipotecario pagado, al
amparo de lo previsto en el art. 1.839 Cc.
3. Naturalmente , al banco B no le parece bien que, como consecuencia
de esta subro gación, pueda verse expuesto a tener que devolver al fiador l o
que acaba de obtener de él, si éste inicia el correspondiente proce dimiento
de ejecución de la hipoteca que garantiza el crédito en el que se ha subroga-
do; en consecuencia, inicia un procedimiento judicial contra el Sr. X para
que se declare que la hipoteca se había extinguido por consolidación cuando
el b anco dem andante adquirió la finc a hipote cada en el juic io ejecu tivo
seguido (al ostentar en ese momento la doble condición de titular de la hipo-
teca y de propietario del bien hipotecado), y que, por consiguiente, es nula
la subrogación invocada por el Sr. X.
4. Este último, obviamente, no está de acuerdo con el Banco X y for-
mula contra él demanda reconvencional solicitando se declare, alternativa-
mente, bien la extinción de la fianza (no aparece especificado el motivo en el
que se funda esta pretensión, y aun cuando puede presumirse que es la apli-
cación del art. 1.852 Cc, nos parece de gran relevancia el destacar esta cir-
cuntancia) con devolución de lo pagado por el fiador, bien la subsistencia de
la hipoteca y la validez de la subrogación al ser nula la confusión de derechos
operada por el banco B.
5. Según resulta d el antecedente de hecho primero, número 3, tanto la
fianza como la hipoteca cuestionadas se formalizaron en una misma escritu-
ra, a utorizada el día 23-09 -1992, con el núm. 2 817, por e l Notario de La
Roda, D. FMV. Y parece ser que la hipoteca la constituyó sobre finca propia
el mismo deudor (adviértase que según la sentencia, dicha finca fue poste-
riormente ejecutada por otras deudas del mismo prestatario garantizado hipo-
tecariamente).

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