División horizontal tumbada en Madrid. Licencia de división de terrenos. Cambio de uso de unifamiliar a colectiva
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 22-24 |
RESUMEN: Los casos de división horizontal tumbada se equiparan a los de división de terrenos cuando se asigna el uso exclusivo de todo el terreno; es necesario aportar licencia si así lo exige la legislación autonómica o bien declaración municipal de innecesariedad.
Hechos: Se otorga una escritura de ampliación de obra nueva declarando una nueva vivienda (con certificado de antigüedad) sobre una parcela en la que ya existía declarada otra vivienda, y a continuación se divide horizontalmente la finca de forma tumbada, formándose dos elementos privativos integrados cada uno por una vivienda y un patio, que al parecer agotan todo el suelo. Posteriormente se otorga otra escritura complementaria en la que un técnico certifica que el uso de la finca cambió de una vivienda a dos viviendas hace más de cuatro años.
La registradora exige que se aporte la licencia inicial de obras, para comprobar si se admite la construcción plurifamiliar, o bien nueva licencia o declaración municipal de su innecesariedad que permita el cambio de uso a plurifamiliar.
El notario autorizante recurre y alega que en la división horizontal hay dos elementos, los mismos que en la obra nueva, y que el cambio de uso, o mejor la intensificación del uso residencial, se basa en la prescripción.
Resolución: LA DGRN desestima el recurso.
Doctrina: Comienza por diferenciar la competencia urbanística entre el Estado y las Comunidades Autónomas, pues corresponde a la legislación autonómica determinar qué actos están sujetos a licencia urbanística y al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto tenga acceso al Registro.
La ampliación de la obra nueva de la edificación y división horizontal que conlleva la formación de dos o más viviendas susceptibles de uso independiente supone un cambio de uso que puede estar sujeto a licencia conforme a la legislación autonómica. Sin embargo, en defecto de licencia, es posible también la inscripción en los casos en que se acredite la antigüedad y prescripción de la infracción (aplicando la legislación autonómica sustantiva), conforme a lo dispuesto en el artículo 28.4 de la Ley del Suelo.
En los casos de división horizontal tumbada con asignación de uso exclusivo del terreno que puedan suponer un acto equiparado a parcelación o división de terrenos es de aplicación lo dispuesto en el artículo 26.4 de la Ley del Suelo y en el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, es decir habrá...
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