Disposiciones transitorias
| Autor | Daniel Loscertales Fuertes |
| Páginas | 365-448 |
365Arrendamientos Urbanos
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
NOTA IMPORTANTE
Realmente en la mayor parte de los casos estos contratos han sido resueltos
por las circunstancias previstas en estas Disposiciones Transitorias o renovados por
acuerdo entre las partes, pero desde luego las normas que a continuación se indican
son aplicables a los arrendamientos que todavia sigan vigentes, en los cuales se apli-
ca el TR 1964 en todo aquello que estas Disposiciones Transitorias no modifican.
Primera. Real Decreto 2/1985. Contratos celebrados a par-
tir del 9 de mayo de 1985 y con anterioridad a la
LAU 29/94.
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a
partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada
en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto
en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre
medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato
de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y
3 de la disposición transitoria segunda.
La tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código
Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad
de no renovación prevista en el artículo 9 de esta ley. El arrenda-
miento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para
los arrendamientos de vivienda.
2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio cele-
brados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de
entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispues-
to en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y
por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo
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Segunda Parte. LAU 29/1994
dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el arrendamiento
renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los
arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los con-
tratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local
de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de
1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley.
LAU 29/94 con vigencia del 1 de enero de 1995 ,
sin modificación por Ley 4/2013 y por RDLeyes 21/2018
y 7/2019.
CONSIDERACIONES GENERALES
Esta Disposición Transitoria Primera deja muy claro que la nueva LAU,
salvo lo que después se dirá, no modifica el marco jurídico de estos contratos,
de todos aquellos que se hicieron a partir del 9 de mayo de 1985, que es una
fecha límite separadora, con muy diferentes efectos, entre los arrendamientos
posteriores y los anteriores.
Estos contratos se continuarán rigiendo por el TR 1964 en todas sus par-
tes, salvo los pactos concretos. Y en los arrendamientos donde conste pacto de
prórroga forzosa, que también era posible conforme al RDL 2/1985, habrá
que aplicar en general lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda en
cuanto a la duración se refiere, pues la jurisprudencia del Tribunal Supremo
(Sentencias de 17 de noviembre de 2011 y de 12 de marzo de 2015) la conside-
ramos aplicable igualmente a viviendas, aunque el tema tratado en las mismas
era solo sobre locales de negocio.
No obstante, en los contratos de plazo convenido, en cuanto a viviendas se
refiere (apdo. 1), el “desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o con-
vivencia del arrendatario”, “separación, divorcio o nulidad del matrimonio” y
a cuyos comentarios me remito, así como a la desaparición de la “cesión inter
vivos” del art. 24 TR 1964.
367Arrendamientos Urbanos
a partir del 9 de mayo de 1985 y con anterioridad a la LAU 29/94
Igualmente, las normas contenidas en el TR 1964 se siguen aplicando a los
arrendamientos “asimilados” al inquilinato o a los locales, contemplados en los
arts. 4.2 y 5.2 y a los que, si fueran anteriores al 9 de mayo de 1985, se habría
aplicado ya la Disposición Transitoria Cuarta.
La redacción de los contratos después del RDL 2/1985 no ha sido muy
acertada en muchísimos casos, dado que la voluntad de las partes no se exponía
debidamente y se ha incluido en bastantes supuestos la duración “indefinida”,
lo que ha motivado una suficiente jurisprudencia del Tribunal Supremo en fa-
vor de que la regla general era el sometimiento al art. 1.581 del Código Civil
(tácita reconducción) y no al art. 57 TR 1964. Pero cuando se han realizado
reiterados contratos posteriores para intentar salvar la situación mediante do-
cumentos renovados, esa actuación por sí misma no ha tenido éxito, porque lo
importante es conocer cuál fue la verdadera intención de las partes, pues dicha
prórroga forzosa solo era posible por aplicación voluntaria del citado art. 57,
pero esa intención de las partes tenía que constar de forma clara o desprenderse
del propio contrato, aunque a la postre tampoco se podrá aplicar, a tenor de lo
dicho anteriormente.
POSIBLE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS Y REPERCUSIONES
No ha existido “actualización legal” ni “repercusiones” como las que existen
para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, por imperativo de la norma,
concretamente según lo dispuesto en las Disposiciones Transitorias Segunda y
Tercera de la LAU. En estos arrendamientos habrá que estar exclusivamente a
los pactos contractuales, de tal forma que solamente podrá revisarse la renta o
repercutir obras, servicios o suministros en los contratos que lo hubieran pre-
visto expresamente.
Se dice, en la misma Exposición de Motivos, que podían pactar libremente
y no lo hicieron, lo que es verdad, pero también tenían esta posibilidad todos
los arrendamientos posteriores al 1 de julio de 1964 y de fecha anterior al 9
de mayo de 1985, en virtud de los arts. 97 y 98 TR 1964, y, aunque hasta el
último momento de la tramitación parlamentaria se dejaban en la misma situa-
ción, finalmente se impuso el criterio lógico de incluirlos en la actualización de
la renta. Pero el tratamiento en todos los sentidos de estos arrendamientos y los
firmados con el RDL 2/1985, ha sido y es distinto, como se irá viendo, por lo
que, en nuestra opinión, de no existir pacto de revisión, no cabe actualización,
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