Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de febrero de 2000. Registro de la Propiedad.
| Autor | María Goñi Rodriguez de Almeida |
| Páginas | 1337-1350 |
La cuestión que se suscita es si debe subsistir o no un arrendamiento rústico inscrito con posterioridad a una hipoteca, tras su ejecución, y, correlativamente, si se debe o no cancelar -y cómo- su inscripción.
Este problema debe enmarcarse dentro de la vieja polémica doctrinal
en torno a los efectos que la ejecución hipotecaria produce con respecto a
los arrendamientos posteriores. Y en esta discusión subyacen dos principios muy diferentes que sirven de base a las dos posiciones existentes en este tema: la protección al arrendatario, y por otra parte, la proteccion al crédito territorial.
Según prevalezca uno u otro, encontramos dos grandes líneas doctrinales y jurisprudenciales, a saber:
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Tesis que defiende la subsistencia de los arrendamientos concertados con posterioridad a la hipoteca. Entre los defensores o partidarios de esta tesis, se puede citar a Pérez Serrano, Castán y Calviño, Flores de Quiñones, Gambón y Martínez, y viene avalada por la más reciente línea jurisprudencial, pues así se ha pronunciado el Tribunal Supremo en las sentencias de 19 de febrero de 1968, 9 de junio de 1990, 23 de febrero y 6 de mayo de 1991, 23 de junio de 1992, 9 de mayo de 1996, y el TC en sentencia de 16 de enero de 1992.
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Tesis que aboga por la extinción de los arrendamientos concertados con posterioridad a una hipoteca. Entre los autores que sostienen esta tesis destacan García García, Avila Navarro, Lasarte, Camy, Ginot Llobateras, etc. Esta ha sido la tesis mantenida tradicionalmente por el TS en las sentencias de 5 de febrero de 1945, 22 de mayo de 1963, 31 de octubre de 1986, 23 de diciembre de 1988 y 17 de noviembre de 1989.
Pero, en esta discusión doctrinal hay que determinar de qué clase de arrendamiento se está hablando, pues la distinta regulación de uno y otro puede llevar a extraer conclusiones dispares sobre su subsistencia o no. La solución puede variar según se trate de un arrendamiento sometido al Código Civil o, por el contrario, sujeto a legislación especial, bien a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), o a la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR). En esta resolución se trata de un arrendamiento rústico inscrito. Pues bien, habrá que centrar este comentario en los arrendamientos regulados por la LAR, y habrá que tener en cuenta, consecuentemente, la jurisprudencia producida en este ámbito, sin que sea conveniente mezclarlo con los arrendamientos urbanos, pues su regulación y régimen es distinto, lo que hace imposible darles una misma solución.
Delimitado el objeto concreto del problema (subsistencia o no de un arrendamiento rústico inscrito), haré una breve referencia a la evolución legislativa y doctrinal en esta materia.
Tradicionalmente, de forma mayoritaria, la doctrina 1 y la jurisprudencia, con apoyo en los textos legales, ha admitido la extinción del arrendamiento rústico concertado con posterioridad a la hipoteca. Esto se deducía claramente de los artículos 9, 25, 24 y 28 de la LAR de 1935 2 y del artículo 25 de su Reglamento 3. De estos artículos se desprende la resolución del derecho del arrendatario al resolverse el derecho del arrendador, de manera automática y en todo caso; aunque, también, y como apunta Roca Sastre 4, se proclama la norma de subsistencia de la relación arrendaticia a pesar de los cambios de propietarios de la finca arrendada, esto se reflejaba en el artículo 27 de su Reglamento, que recogía la subrogación del nuevo propietario en caso de transmisión de finca hipotecada 5. Asimismo lo entendió la STS de 5 de febrero de 1945, a la que siguieron otras 6 (iniciando, por tanto, una línea jurisprudencial favorable a la extinción de los arrendamientos posteriores), ya que declaró la extinción del arrendamiento rústico concertado con posterioridad a la hipoteca, debido al carácter de derecho real de garantía de hipoteca, lo que significa que «pulveriza cuando su efectividad llega, cuantas cargas o limitaciones de disposición use y disfrute, figuren establecidas en el fundo posteriormente a la fecha de aquélla».
No faltan, sin embargo, detractores de esa tesis que defendían, por el contrario, la subsistencia del arrendamiento, basándose sobre todo en la protección que la Ley especial concede al arrendatario, entre ellos se puede mencionar a Flores de Quiñones, Gambón y Martínez y Castán y Calviño 7.
La situación mientras se encontraba vigente la LAR de 1935, era bastante clara y se admitía, mayoritariamente, la extinción de los arrendamientos rústicos concertados con posterioridad a la hipoteca. Con la entrada en vigor de la nueva LAR de 31 de diciembre de 1980, las cosas cambian un poco. El artículo 74 8 de esta ley prevé la subrogación del adquirente de la finca hipotecada en todos los derechos y obligaciones del arrendador. Por otra parte, el artículo 13 9 establece la resolución del arrendamiento cuando el mismo hubiera sido otorgado por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas u otros con análogo derecho de goce sobre la finca, al extinguirse el derecho del arrendador. Y por último hay que destacar el artículo 78 10 que otorga al nuevo propietario la facultad de resolver o no el arrendamiento, cuando se resuelva el derecho del arrendador. A la vista de estos preceptos, parece que la resolución del arrendamiento posterior a la ejecución de la hipoteca no es ya automática, sino que necesita de la declaración judicial pertinente a instancia del nuevo propietario. De la literalidad de la nueva LAR se deduce, entonces, la subsistencia del arrendamiento posterior a la ejecución hipotecaria (por lo menos mientras no se opte por su resolución), en contra de lo que parece querer la LH, pues, del artículo 131.17 LH, debe colegirse la extinción automática de todas las cargas posteriores, y también la del arrendamiento. Es como si el legislador hubiera querido dar preferencia a la protección al arrendatario, en vez de fomentar y proteger el crédito territorial.
Siendo ésta la legislación vigente, el Registrador de la Propiedad deniega la cancelación del arrendamiento posterior inscrito, pues en virtud del artículo 74 LAR, el...
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