Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de julio de 1999: Registro de la Propiedad.
| Autor | Jesús Cuellar Marin |
| Páginas | 1695-1705 |
El supuesto de hecho de la Resolución es muy sencillo: Un matrimonio británico compra una finca, sin expresar la participación en que adquieren los cónyuges y sin que conste tampoco la existencia de un régimen convencional.
El Registrador extiende una nota de calificación ciertamente apresurada, suspendiendo la inscripción por considerar infringido el artículo 1.445 del Código Civil, que contiene, como es bien sabido, la definición legal de la compraventa. Posteriormente, y con mayor sosiego, manifiesta en su informe que, al ser el régimen legal supletorio británico el de separación de bienes, es preciso expresar la participación en que adquieren los cónyuges, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario.
La Dirección General confirma el auto revocatorio del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, ante el único defecto puesto en la nota de calificación, por tratarse de un solo contrato de compraventa en que la obligación de los compradores es única e indivisible «sin que quepa alegar el artículo 54 del Reglamento Hipotecario en el escrito de apelación, al no resultar ese defecto de la nota calificadora».
Ya en 1975, Vicente Simó Santonja se lamentaba de que «la contratación en España por extranjeros... está a la orden del día. La diversidad de leyes y reglamentos, no siempre coincidentes, ni suficientemente claros, plantea problemas tanto a los notarios como a los registradores... Y así las cosas funcionan un poco a la buena de Dios, porque también entre estos profesionales rige el refrán de que cada maestrico tiene su librico» («Problemática notarial y registral de la comparecencia de extranjeros», en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, septiembre-octubre, núm. 510).
El crecimiento espectacular de adquisiciones inmobiliarias por extranjeros en los últimos lustros, especialmente en zonas turísticas, ha venido a acentuar un problema que no está bien resuelto por nuestra legislación, ni aclarado por la jurisprudencia registral, ni unificado tampoco en sus soluciones por una práctica cotidiana que no dudo en calificar de vacilante y errática, con el problema añadido de que, en muchos casos, el desconocimiento por notarios y registradores de los regímenes económicos matrimoniales extranjeros han provocado -y siguen provocando- asientos registrales equivocados, de los que constituye un mínimo ejemplo el que sirve para rematar su estudio al autor citado, cuando confiesa que «conozco el caso de un inglés que adquirió una finca, y a pesar de estar casado bajo el régimen legal inglés de separación, se inscribió en el Registro como de comunidad conyugal...»: Declaración que produce cierta ternura y la inmediata tentación de contestar: «¿Sólo el caso de un inglés...?»
La contratación por extranjeros implica cuestiones puntuales, no siempre fáciles de resolver, en orden a su identificación por el Notario, a la calificación de su capacidad y forma de acreditarla, a su intervención en el documento, etc., etc. (Y ello sin contar los que puede originar la situación de los bienes y los -hoy muy disminuidos- derivados de la legislación sobre inversiones extranjeras). Pero en el comentario a esta Resolución he de limitarme a los supuestos de adquisiciones a título oneroso por persona casada, en los que la determinación del régimen económico matrimonial de los adquirentes extranjeros en la escritura es requisito clave para practicar el asiento registral adecuado, y para, en su día, resolver la cuestión de quién o quiénes pueden disponer del bien adquirido.
En este sentido, es una lástima que la Resolución de 23 de julio de 1999, no haya entrado, o no haya podido entrar, en el fondo del asunto, que sigue, pues, tan ayuno como estaba de aclaraciones jurisprudenciales.
Este precepto, que se debe a la reforma aprobada por Real Decreto 3215/82, de 12 de noviembre, y que regula la inscripción de bienes adquiridos por personas casadas, no exactamente extranjeras, sino cuyo régimen económico matrimonial «estuviese sometido a legislación extranjera», es un semillero de problemas, no resuelve las vacilaciones que se producen diariamente en la práctica notarial y registral relativa a este tipo de adquisiciones, y está necesitado de aclaraciones y complementos urgentes. Dice lo siguiente:
Cuando el régimen económico-matrimonial del adquirente o adquirentes casados estuviere sometido a legislación extranjera, la inscripción se practicará a favor de aquél o aquéllos haciéndose constar en ella que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste, si constare.
Una observación previa a realizar es que el artículo 92 se ocupa exclusivamente del modo de practicar las inscripciones, y no -a diferencia de lo que, para los matrimonios no sujetos a legislación extranjera, establecen los arts. 93 y siguientes- de quiénes pueden disponer de los bienes ya inscritos.
A primera vista, la interpretación del artículo 92 parece meridianamente clara: El Registrador, cual si se tratara de un autómata, hará la inscripción a favor del adquirente, o de ambos adquirentes, «con sujección a su régimen matrimonial», y sólo si constare en el título, se indicará cuál sea éste.
Pero es evidente que esto no puede ser así: De momento, el artículo 51.9.º del Reglamento, en la redacción dada por el Real Decreto 1368/1992, de 13 de noviembre, dispone con carácter general que: «La persona a cuyo favor se practique la inscripción... se determinará conforme a las siguientes normas: a) Si se trata de personas físicas se expresará ... de ser el sujeto casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre, apellidos y domicilio del otro cónyuge...».
En segundo lugar, en el supuesto de adquisición por ambos cónyuges, la aplicación estricta del artículo 92 chocaría frontalmente -salvo que estén sujetos a un régimen de comunidad- con el artículo 54, también de aplicación general y que exige que se exprese con datos matemáticos la porción ideal de cada adquirente: Esto es lo que ocurre en el supuesto de la Resolución que...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba