Resolución de la dirección general de los registros y del notariado de 17 de diciembre de 1987. (BOE de 2 de febrero).
| Autor | Pedro Avila Alvarez |
| Páginas | 1693-1708 |
-I. Cuando en el panorama jurídico español apareció en 1981 por primera vez la norma protectora de la estabilidad del hogar familiar, los Registradores se encontraron con que había que cumplir un precepto carente de desarrollo reglamentario y ante la dificultad de probar si cada piso vendido es hogar familiar o no, para exigir o no la actuación de ambos cónyuges en la enajenación, interpretaron el párrafo 2 del artículo 1.320 del Código Civil como sí dijera: Para la disposición por el cónyuge propietario sin consentimiento del otro, bastará la manifestación de aquél de no constituir el inmueble vendido la vivienda habitual Page 1697de la familia; con tal manifestación, el adquirente de buena fe será mantenido en su adquisición, aunque aquélla resulte errónea o falsa. Con ello, claro está, no se excluía ni la posibilidad de probar por otros medios (excluyendo, creo yo, los documentos privados y las declaraciones testificales) la circunstancia de no tener el carácter de vivienda habitual de la familia, ni la validez de la escritura sin manifestación alguna al respecto, ni la plena inscribibilidad de esta escritura completada con la prueba (referida a la fecha de aquélla) de la indicada circunstancia.
La aludida orfandad reglamentaria duró hasta el 12 de noviembre de 1982, en que se introdujo un párrafo en el artículo 91 del Reglamento Hipotecario para dispensar del consentimiento del cónyuge no propietario en su redacción (permitía, según su letra, cuando el inmueble «constituya la vivienda habitual de la familia. 2) Cuando aun no justificándose dicha circunstancia el disponente manifestare que concurre. Tal precepto nos pareció perfectamente ortodoxo, aunque no dejaba de tener algún defecto en su redacción (permitía, según su letra, cuando el inmueble «constituye la vivienda habitual de la familia», declarar o justificar que no tiene tal carácter, queriendo, sin duda, referirse al caso de que el inmueble pudiera constituir tal vivienda).
Pero por razones políticas que no es procedente comentar ahora, en 1984, por Real Decreto de 10 de octubre, se dio nueva redacción al precepto reglamentario, y de aquellos polvos vienen estos lodos, porque a cambio de corregir aquel defecto, se mutiló la posibilidad de justificar que la vivienda no tiene el carácter de habitual de la familia y se dejó como única solución la manifestación del disponente.
Y no se trata de alancear ahora a moro muerto porque en 1985 (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, julio-agosto, pág. 1080: «La reforma de la reforma»), comentando la reforma de 1984, escribí: «Entendemos que la reforma se ha excedido un tanto, o varios tantos. El Código Civil lo que viene a decir es que la declaración del disponente es bastante a efectos de tercero de buena fe, pero no que aun demostrándose el 'no carácter' de vivienda habitual de la familia, del inmueble de que se trate haya de exigirse la declaración del disponente (en defecto de consentimiento conyugal o autorización judicial). Si se demuestra que el inmueble no tiene aquel carácter, no es aplicable el artículo 1.320 del Código Civil ni es justificable la exigencia del novísimo artículo 91, 1».
Ahora bien, ¿puede reprocharse al Registrador del caso que nos ocupa demasiado apego a la letra del artículo 91, 1, y olvido del Código Civil? A mi juicio, no. Posiblemente su discurso fue (o pudo ser): Ya que no acreditáis que la vivienda no sea familiar, baste la manifestación al respecto, pero, al menos, que ésta sea formulada...
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