Jurisprudencia de la Dirección general de los Registros y del Notariado
| Autor | Ginés Cánovas Coutiño |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 129-139 |
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Anotación preventiva de embargo.-Su naturaleza y carácter; Imposibilidad de extenderla sobre una finca compuesta de varias parcelas, descrita en el mandamiento, con indicación de superficie aproximada actual, pero sin determinar con claridad las segregaciones que de la misma se habían practicado.
RESOLUCIÓN DE 13 DE JUNIO DE 1952.-(B. O. DE 4 DE SEPTIEMBRE)
El juicio declarativo de mayor cuantía, seguido a instancia dé don Joaquín del Soto Hidalgo Plaza contra «Nuevo Madrid, S. A.» sobre reclamación de cantidad, se decretó embargo de bienes de la entidad deudora, y se expidió por el Juez comarcal en funciones de Primera Instancia de Alcalá de Henares, mandamiento al Registrador de la Propiedad de la misma ciudad para que practique la anotación preventiva correspondiente, y en el cual se relaciona, entre otras, la siguiente finca : a3.a, el resto que queda después de varias segregaciones y expropiaciones, de una hacienda situada en los términos municipales de Alameda, Barajas de Madrid y Canillejas, denominada «La Concepción», destinada a olivar, labor de secano y huerta, 3° se añadió : «Resto de superficie aproximada de 188 hectáreas, 20 áreas, una centiárea y 40 decímetros cuadrados, de los cuales corresponden al término de la Alameda 84 hectáreas, 52 áreas, 54 centiáreas y 7 decímetros cuadrados, al término de Barajas de Madrid 102 hectáreas, 30 áreas, 55 centiáreas y 33 decímetros cuadrados, y al de Canillejas una hectárea, 36 áreas, 92 centiáreas» ; se hizo constar también que afinca de la cual era resto la relacionada, figuraba inscrita en el Registro formada por distintos predios que sé describían, según las inscripciones, con extensión y linderos; se consignaron asimismo los datos rgistrales de la finca v que de ella se habían segregado para formar fincas independientes por compraventa y expropiación forzosa varias parcelas de determinada exten-Page 130sión, y que, descontada esta superficie registral, el residuo concuerda con la extensión atribuida a la finca.
Presentado en el Registro el mandamiento, fue practicada la anotación en cuanto a las dos primeras fincas, y respecto de la tercera se calificó con la siguiente nota : «Suspendida la anotación respecto a la finca que se describe en tercer lugar, resto de la hacienda situada en los términos de Alameda, Barajas y Canillejas, denominada «La Concepción», por no describirse el resto de dicha finca como preceptúa la Ley Hipotecaria, pues si bien se dice que después de varias segregaciones y expropiaciones tiene una superficie aproximada de 188 hectáreas, 20 áreas, una centiárea y 40 decímetros cuadrados, no se determinan las alteraciones que en cuanto a los linderos y superficie han tenido forzosamente que experimentar al menos algunos de los predios que la forman, sino que se describen dichos predios del mismo modo que antes de las aludidas segregaciones y expropiaciones, debiéndose tener en cuenta además, que la indicada descripción del resto no puede hacerse por el demandante, sin que se preste audiencia sobre la misma a la entidad demandada, como titular de la finca, conforme lo exige el artículo 74 de la citada Ley. Se ha tomado en su lugar anotación de suspensión en los tomos...
Interpuesto recurso, la Dirección, previo informe del Juez de Primera Instancia, que se mostró conforme con la calificación registral, confirma ésta y el auto del Presidente de la Audiencia (que impuso las costas al recurrente), mediante la meritísima doctrina siguiente :
Que la finca constituye la entidad básica de sistemas inmobiliarios como el español y, si bien los datos físicos no se hallan amparados por la fe pública, ni aun en aquellos regímenes hipotecarios más perfectos, como el alemán, que se fundan sobre un Catastro bien organizado, nuestra Ley procura una perfecta identificación, que generalmente se obtiene en virtud de las manifestaciones de los otorgantes y del contenido del Registro, ya que se trata de un requisito esencial, así reconocido en varias Resoluciones.
Que, supuesta la mutabilidad de las circunstancias físicas, el legislador, para evitar que los datos descriptivos de los inmuebles quedaran «cristalizados», dispuso que cuando se practiquen nuevos asientos, se comparen los que figuren en los documentos con aquellos que resulten de los asientos, y así el artículo 51, regla cuarta, párrafo segundo y tercero del Reglamento Hipotecario, ordena que si los requisitos exigidos constan ya en las inscripciones o anotaciones ante-Page 131riores, no se expresen si coinciden con los del título que provoca el nuevo asiento y, en caso de disconformidad, se indiquen las diferencias resultantes, con lo cual se pretende, merced a esta rectificación sucesiva, mantener la armonía entre los asientos del Registro y Irrealidad y se evita la repetición de anticuadas descripciones.
Que la finca compleja objeto del recurso, formada por numerosas parcelas descritas individualmente con su naturaleza, cabida y linderos, sitas en tres términos municipales, sufrió por compraventa y expropiación varias segregaciones, que necesariamente tuvieron que afectar a alguna de las suertes que la integran, aunque no se reflejara totalmente en el Registro la modificación de la finca matriz, por no ser suficiente para ello los artículos 59 y 60 del Reglamento Hipotecario anterior, ampliados en el artículo 47 del vigente, según el criterio afirmado en la Resolución de 20 de junio de 1945 ; por todo lo cual la descripción del inmueble en el documento presentado, conforme con los datos regístrales a los que se añade la cabida aproximada actual, no determina suficientemente la identidad para llevar a efecto la anotación.
Que las anotaciones preventivas de embargo son configuradas en algunas legislaciones como hipotecas judiciales o forzosas, advierten a los futuros adquirentes de las resultas de un juicio, limitan el poder dispositivo del deudor al impedir que enajene como libres las fincas o derechos, y cuando aquéllas hubieren pasado a un tercero poseedor, son de aplicación los artículos 38 de la Ley y 143 del Reglamento Hipotecario...
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