El deterioro del sistema inmobiliario registral: la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de mayo de 1994

Autor:José Manuel García García
Cargo:Registrador de la Propiedad de Barcelona y Profesor de Derecho Civil de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona
Páginas:1645-1664
 
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Page 1645

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de mayo de 1994 constituye un paso más en la táctica de destruir un sistema centenario como el inmobiliario registral, orgullo del Derecho español y modelo en los Congresos Internacionales de Derecho Registral, en que figura siempre a la cabeza, lo que ha hecho decir a algún miembro del Tribunal de Defensa de la Competencia que es de las instituciones «exportables» al mundo por parte de España.

Pero la táctica actual de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por lo que podemos ir viendo día a día a través del Boletín Oficial del Estado, es ir destruyendo, paso a paso, resolución a resolución, el gran edificio registral que tanto trabajo ha costado a nuestros legisladores desde 1861 hasta nuestros días.

Bajo la aparente inocencia de que lo que se está resolviendo es simplemente un problema de mecánica registral, el de si se considera o no necesario aportar a] Registro el título intermedio que es el contrato de leasing, se introduce una carga de profundidad contra el Derecho inmobiliario registral y, concretamente, contra los principios de nuestra venerable Ley Hipotecaria.

La doctrina de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado se resume diciendo que para la inscripción del ejercicio de la opción de compra derivada de un leasing basta la presentación de la escritura de compra, sin necesidad de aportar ni de calificar el contrato previo de leasing y sin necesidad siquiera de reflejarlo en la inscripción, Page 1646 porque la resolución parte de que se trata de una compraventa independiente del contrato de leasing precedente, sin conexión alguna con él (!).

Esto supone un desconocimiento de lo que es el negocio jurídico de leasing y de lo que es el Derecho inmobiliario registral.

Ante todo, es ya de por sí deplorable la forma de la presente resolución. Mucho más deplorable es el fondo, del cual en seguida nos ocuparemos. Pero la forma es el exponente de lo que es el fondo. La forma revela «poca elegancia», si se nos permite esta expresión, para llevar al ánimo del lector de que aquí no ha habido mesura en las argumentaciones.

Para comprobar que la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado no está a la altura de aquellas venerables resoluciones que «guardaban las formas», veamos algunas manifestaciones de la falta de «estética jurídica».

Empieza diciendo que «no es de fácil comprensión» la postura del Registrador respecto a la relación entre tracto sucesivo y un contrato con causa única. O en palabras de la resolución: «No es de fácil comprensión llegar a ver qué relación existe entre el principio de tracto sucesivo y la configuración del contrato de arrendamiento financiero como contrato de causa única». Y dice esto en relación con el criterio del Registrador basado en el tracto sucesivo y en el leasing como contrato de causa única.

En una figura atípica y nueva como es el leasing, ¡qué falta de elegancia atribuir al Registrador que se esfuerza por el control de legalidad de esa figura tan susceptible de abusos el ser autor de una posición ininteligible!

Pero el defecto está en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que no comprende una cuestión tan fácil de entender: nuestro sistema inmobiliario se apoya en el tracto sucesivo y en la idea de negocio causal. Y ambos principios están conectados por la manifestación del tracto sucesivo de actos jurídicos, puesto que el tracto sucesivo, al ser causal el sistema, no es sólo de titulares que manifiestan un consentimiento formal, sino de los sucesivos actos jurídicos que constituyen el completo historial de una finca registral y que en este caso exigen que se inscriban tanto el contrato de leasing como el ejercicio de la opción de compra derivada de él, pues uno y otro forman una unidad inescindible.

Ante esa falta de comprensión hacia la posición del Registrador, perfectamente fundada, la resolución opta por inventar hipotéticos argumentos que nadie ha esgrimido, para seguidamente pulverizarlos. Pero ese es un «burdo» método de argumentar, ya muy conocido cuando se carece de verdaderos argumentos, que es imaginar en el contradictor una serie de posibilidades alternativas e irlas rebatiendo con grave indefensión para el recurrente, que para nada se había basado en esas hipotéticas e inventadas argumentaciones.

La resolución se cubre de gloria en este capítulo de la forma cuando Page 1647 frente a la argumentación del Registrador de que el contrato de consumación de la opción derivada del leasing carece del requisito de «precio cierto» si no se le enlaza con el leasing que le sirve de base, juega con él al ratón y al gato, y le dice que el precio, aunque insignificante, es «cierto» y que lo que a lo sumo falla es que sea «justo». Esto podría aceptarse como broma, no como argumentación jurídica.

Y la falta de estética continúa en una resolución que por ser de la Dirección General de «los Registros» y no sólo del «Notariado», debería mantener la necesaria amplitud de la función calificadora conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, y sin embargo niega al Registrador de la Propiedad facultades de calificación no ya sólo en la caracterización del elemento esencial del precio, sino en el objeto de las sociedades de leasing, olvidando en definitiva que «el valor residual» del contrato de consumación de leasing no es precio, sino un valor residual de un contrato precedente que requirere ser puesto en íntima relación con él, porque, lo quiera o no la resolución, constituye la base causal del mismo. Y además, respecto al objeto de las sociedades de leasing, que es el propio legislador en el apartado 8 de la disposición adicional 7.a, por cierto recientemente reformado, el que delimita el objeto social de las sociedades de leasing para que no se puedan dedicar a otras actividades ni realizar otros actos jurídicos que los permitidos, a diferencia del régimen general de sociedades a que se refiere el artículo 129 de la Ley de Sociedades Anónimas.

Por otra parte, resulta imperdonable y demuestra una vez más la ligereza con que está redactada la presente resolución el error que comete al extractar la posición del Registrador atribuyéndole lo contrario de lo que él defiende, pues en el apartado IV de los «Hechos» se lee: «Por otra parte, de no inscribirse el arrendamiento financiero sería imposible la aparición de terceros adquirentes, protegidos por el Registro, del derecho sobre el que recae la opción, que haría inviable su ejercicio, lo que se pretende evitar con la publicidad registral del leasing.

Como esta frase no tiene ningún sentido, he solicitado datos del Registro en que obra el expediente de recurso, y de dichos datos resulta el error de la resolución: en lugar de la palabra «imposible» debe decir «posible», que es justo lo contrario, y debería rectificarse y publicarse la rectificación en el Boletín Oficial del Estado, pues la frase es importante para neutralizar la pretensión del Notario recurrente de que es innecesario la inscripción del leasing, cuando es todo lo contrario por los fraudes y engaños a que esa solución podría dar lugar y es para lo que se estableció la legislación inmobiliaria, como señala acertadamente el Registrador en su informe, mal interpretado o expuesto por la Dirección General.

Y si la «forma» es deplorable por la falta de respeto al recurrente y por la falta de seriedad que debe presidir estas resoluciones, conforme a su Page 1648 tradición, mucho más deplorable es el «fondo». Pero esa forma da ya la pista de lo que pretende ser el fondo de la resolución: una negación de las funciones calificadoras del Registrador frente a escrituras notariales de leasing inmobiliario que quizá no hayan cumplido la legalidad vigente, conforme exige la disposición adicional 7.a de la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades Oficiales de Crédito.

Hasta cuatro principios hipotecarios fundamentales, por no citar íntegramente todos los principios hipotecarios al estar íntimamente relacionados, padecen con la doctrina de la presente resolución.

Esos cuatro principios hipotecarios directamente implicados en esta resolución y desconocidos por ella son los siguientes: el principio de negocio causal, el de especialidad o determinación, el de tracto sucesivo y el de calificación registral.

  1. El principio de negocio causal es uno de los principios fundamentales de nuestro sistema inmobiliario, que marca la diferencia con el sistema alemán de consentimiento abstracto, criticado por los propios autores alemanes. Es uno de los que enorgullecen el sistema inmobiliario español.

    Según este principio, no basta el consentimiento del titular registral, es decir, su voluntad, sino que el ordenamiento exige que exista una causa adecuada y que esa causa se exprese, se califique y se publique en el asiento registral que produce publicidad inmobiliaria. Luz y taquígrafos para la causa del negocio.

    Se olvidan en esta resolución varios aspectos fundamentales de la teoría de la causa en relación con el Derecho inmobiliario:

    1) La función controladora del negocio que tiene la causa y a la que ya aludió brillantemente el maestro Federico de Castro. La causa sirve para determinar qué negocios son regulares e irregulares, cuáles son válidos y cuáles nulos. En el presente caso, la función controladora de la causa brilla por su ausencia, pues se dice que basta el consentimiento del titular registral o lo que la resolución llama, la «voluntad real» del titular. De aquí al consentimiento abstracto no hay más que un paso. Y esto es todavía más llamativo cuando exista una reiteradísima doctrina de la propia Dirección General que defiende el principio de negocio causal, exigiendo que se exprese la causa del negocio inscribible (Resoluciones de 12 de marzo de 1930, 31 de enero de 1931, 29 de julio de 1931, 16 de noviembre de 1938, 30 junio de 1987, 10 de junio de 1986, 10 de marzo...

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