Duración, efectos y extinción de derecho de vuelo

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Examinada la naturaleza y regulación del derecho de vuelo en el tema Reglas generales del derecho de vuelo (Concepto y naturaleza jurídica) procede analizar la duración, contenido y extinción de este derecho.

Contenido
  • 1 Duración
  • 2 Efectos
  • 3 Extinción del derecho de vuelo
  • 4 Cancelación del derecho de vuelo
  • 5 Supuesto Especial
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia y Doctrina administrativa citadas
  • 8 Recursos Adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
Duración

Destaca la SAP Burgos 234/2011, 16 de Mayo de 2011 [j 1] que el derecho de vuelo referido en el art 16 RH es un derecho temporal por su propia naturaleza, ya que no tendría sentido, ni finalidad, un derecho de vuelo indefinido y que sometiera a la comunidad a una situación de permanente indefinición. Además, es de duración limitada que si no se establece en el título se cifra en 30 años, pues salvo "justa causa" los derechos reales se extinguen por su falta de uso como las servidumbres, el usufructo o los censos.

Ciertamente, el derecho de vuelo es temporal, per ¿debe fijarse un plazo concreto para su ejercicio?:

Decía, en materia de derecho de vuelo el art. 16 RH :

... 2.El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado 3.º del artículo 8 de la Ley y sus concordantes. En la inscripción se hará constar: a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento. b) Determinación concreta del número máximo de plantas a construir. c) El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo, que no podrá exceder de diez años. d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción.

Pero la Sentència de TS, Sala 3a, de lo Contencioso-Administrativo, 31 de enero de 2001 [j 2] declaró nulos los apartados b) y c) (antes señalados en cursiva); la mencionada sentencia no aceptó la limitación del plazo de diez años, por entender que un Reglamento limitaba la eficacia frente terceros, no sujeta a plazo por el art. 1 de la ley Hipotecaria (LH) .

Juan María Díaz Fraile en su Artículo en la Revista General de Legislación y Jurisprudencia (Abril 2001) critica esta Sentencia entendiendo que el art. 16 RH no constituía una regulación independiente de la Ley Hipotecaria que ésta no fija plazo para los derechos reales típicos, pero el derecho de vuelo debe, por el principio de especialidad, tener una duración concreta, como todos los derechos reales debe tender a la temporalidad.

El plazo era exigido por el art. 16.2 del Reglamento Hipotecario en la redacción dada por el REAL DECRETO 1867/1998, de 4 de septiembre pero anulado, como se ha dicho ya, el apartado que lo exigía, queda por determinar si lo que el TS quiso decir era que no era exigible una plazo de duración o que un Reglamento no era el lugar para regular sustantivamente un derecho real, que por esencia ha de ser temporal, además del argumento añadido que señala que un Reglamento no puede fijar un plazo que la Ley Hipotecaria no impone.

De otra parte, fijar o no un plazo puede considerarse requisitos para la validez de la constitución del derecho o sólo para su inscripción.

Ante este tema, se suele afirmar que debe tener un plazo por la regla general de los derechos reales, con la excepción de las servidumbres y los censos.

La doctrina de la DGRN se inclina por la exigencia de fijar un plazo para el ejercicio del derecho. En concreto:

La Resolución de la DGRN de 6 de noviembre de 1996 [j 3] no admitió como derecho de vuelo una reserva perpetua del promotor a sobreedificar, ya que el estatuto jurídico de los bienes (dada su significación económico-política y su trascendencia erga omnes) excluye la constitución derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad. Se reitera en la Resolución de 29 de abril de 1999 [j 4]

La Resolución de la DGREN de 26 de septiembre de 2000 [j 5] no admitió como derecho de vuelo la reserva perpetua del promotor a sobreedificar, ya que el estatuto jurídico de los bienes (dada su significación económico-política y su trascendencia erga omnes) que excluyen la constitución derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible si no responden a una justa causa que justifique este carácter perpetuo e irredimible.

En definitiva, deberá constar un plazo concreto. Pero constan inscritos derechos de vuelo sin fijación de plazo, los cuales se extinguirán, en su caso, por prescripción, como se dirá.

En todo caso, según la Resolución de la DGRN de 3 de septiembre de 2012 [j 6] indica que cuando se fija un plazo determinado, sin más detalles, este plazo sólo puede referirse, a falta de cualquier indicación en contrario, según la Resolución de la DGRN de 3 de septiembre de 2012 [j 7] a la fecha de constitución del derecho, momento a partir del cual es ejercitable, por lo que no es aceptable especular sobre si debe tenerse en consideración cualquier otra fecha distinta de la que quepa deducir un vencimiento final distinto (fecha de la licencia, por ejemplo).

Efectos

a).- Derechos y obligaciones del titular del derecho de vuelo:

1.- Concedido el derecho de vuelo, y satisfecha en su caso la pertinente contraprestación si se ha constituido a título oneroso, el titular de éste, podrá:

  • hacer uso del derecho, es decir proceder a la sobreedificación o subedificación, en el plazo y con condiciones convenidas y ello en una o en varias fases. Deberá edificar atendiendo a la seguridad del edificio y a su cargo irán los gatos de lo que se construya.
  • al hacer uso de su derecho, puede otorgar la obra Nueva en construcción (normalmente para financiar la construcción con préstamo hipotecario) o esperar a su final.

El efecto fundamental del ejercicio del derecho de vuelo será que su titular hace suyo lo edificado, sin perjuicio de la necesaria copropiedad sobre los elementos comunes de inmueble.

En efecto, como el derecho de vuelo va a crear un condominio entre el titular del mismo y el concedente de dicho derecho, nos podemos encontrar en una de estas dos situaciones: que se deba constituir el régimen de propiedad horizontal o que este régimen ya esté constituido.

Su examen se realiza en el tema El derecho de vuelo y la propiedad horizontal

2.- El contenido del derecho hace referencia al derecho de edificar sobre o debajo de un edificio, pero cabe preguntarse qué debe determinarse en este punto cuando se constituya el derecho de vuelo.

El art. 16.2.b del RH en la redacción dada por el REAL DECRETO 1867/1998, de 4 de septiembre exigía la determinación concreta del número máximo de plantas a construir. Anulado el precepto por la Sentència de TS, Sala 3a, de lo Contencioso-Administrativo, 31 de enero de 2001. [j 8] queda por determinar si a pesar de ellos debe exigirse la determinación de las plantas que podrá construir el titular del derecho de vuelo.

Son distintas las posibilidades convenidas:

  • concreción total, como por ejemplo derecho a construir 2 plantas con detalle de superficie y plazo.
  • concreción temporal: derecho a construir cuantas plantas se desee )naturalmente y que permitan las normas administrat(ivas dentro de un plazo determinado. Parece que no hay concreción, pero la hay temporal: transcurrido el plazo fijado, el derecho ya se habrá...

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