Derecho civil-Derechos reales
| Autor | José Manuel García García |
| Páginas | 1363-1389 |
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Hechos.-Don Manuel H. R. ejercitó acción de retracto de colindantes contra la empresa «M. I., S. A.», alegando que, al haber tenido conocimiento de que se habían vendido fincas colindantes, sin saber su precio y condiciones, requirió notarialmente a la demandada a tal efecto, la cual contestó que no procedía el retracto, pero sin indicar nada sobre el precio y condiciones, y habiendo tenido noticias no oñciales de que los precios de las tierras de esa zona oscilaban entre noventa mil y ciento veinte mil pesetas la hectárea; caso de ser cierto tal precio, le interesaba el ejercicio de la acción de retracto, por lo que interponía esta demanda, sin necesidad de haberse celebrado acto de conciliación por residir la Empresa demandada fuera de la demarcación del Juzgado, sustituyéndose a todos los efectos el acto de conciliación por el requerimiento notarial.
La entidad demandada contesta diciendo que había obtenido autorización para el montaje de una fábrica, y tratando de localizar los terrenos idóneos, el Ayuntamiento de Celia le hizo el ofrecimiento de un grupo de fincas, habiéndose producido una reunión de las personas que pudieran resultar afectadas, a la que asistió el demandante, en la que se trató so-Page 1375bre el precio y condiciones de las ventas, estabeciéndose en la escritura de compraventa una condición resolutoria a favor del vendedor si no se dedica el terreno a la instalación de la fábrica en el plazo que se señalaba En consecuencia, se había producido, en su opinión, caducidad de la acción de retracto, no siendo, además, rústica la finca.
El Juez de Primera Instancia de Teruel dictó sentencia desestimando la demanda, absolviendo del retracto a la entidad demandada.
Apelada la anterior sentencia, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza la confirma «aun cuando por otros fundamentos» que la del Juzgado, desestimando, en consecuencia, el recurso de apelación interpuesto.
Doctrina de la sentencia -El Tribunal Supremo, siendo ponente el Magistrado don José Antonio Seijas Martínez, declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el actor por lo siguiente:
Considerando que la sentencia objeto del recurso que, confirmando la de primer grado, desestima a la demanda de retracto de colindantes entablado por el hoy recurrente, establece como hechos básicos, determinantes de esa desestimación, que la finca objeto del retracto, que originariamente fue rústica por su destino agrícola, dejó de serlo desde el momento en que con anterioridad a su venta se planificó y obtuvieron las licencias necesarias para implantar sobre ella, y otras treinta y cinco más, una industria de fábrica de aglomerados de maderas de gran producción, para la que era apto el terreno, dada su proximidad a la estación del ferrocarril, dentro de cuyos cambios y señalización se encuentra, y la igualdad de nivel con la vía férrea, lo que suponía una gran ventaja para el tendido de vías para la recepción de materias primas y facturación de los productos en ella obtenidos, habiendo sido adquirida la totalidad de fincas con tal finalidad, hasta el extremo de constar expresamente, en todas las escrituras de compraventa de las mismas que al efecto se otorgaron, la condición resolutoria de retrovender las fincas a sus respectivos propietarios si en el plazo de cuatro años la entidad compradora no las destinaba a la instalación de referida fábrica de aglomerados de madera; que la finca colindante, propiedad del retrayente, no es de cultivo agrícola, sino que se dedica a la crianza de animales, actividad ganadera que constituye la utilidad de dicha finca; y, por último, que al presentarse la demanda ejercitando la acción retractual hacía ya varios meses que el retrayente había tenido conocimiento de la venta por haber estado presente en la reunión que, en noviembre de mil novecientos setenta y tres, se celebró en el Ayuntamiento del pueblo donde la finca radica y en la que se trataron las condiciones para instalar la anteriormente referida industria; y contra esta sentencia se alza el presente recurso, que si inicialmente lo integraban tres motivos, éstos han quedado reducidos a los dos primeros por no haber superado el tercero la fase de admisión.
Considerando que el retracto legal de colindantes, que el artículo mil quinientos veintitrés del Código Civil establece en favor de los propietarios de tierras contiguas cuando se enajene una finca rústica en la que concurra esa circunstancia de colindancia y su cabida no exceda de una hectárea ni ambas fincas estuvieren separadas por alguno de los accidentes de terreno que dicho precepto legal enumera, requiere para su válido ejercicio determinadas exigencias, entre las que se encuentran, como más im-Page 1376portantes, la de que el derecho se ejercita dentro de los nueve días siguientes, contados a partir de la inscripción en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que el retrayente hubiese tenido conocimiento de la venta, y que se consigne el precio si es conocido, o se dé fianza de consignarlo luego de que lo sea, como así viene establecido por los artículos mil quinientos veinticuatro y mil seiscientos dieciocho del Código Civil y Ley de Enjuiciamiento Civil, respectivamente; pero el cumplimiento de estos requisitos queda subordinado a otro, que es esencial y básico para que nazca la correspondiente acción, cual es el de que la finca que se pretenda retraer sea de naturaleza rústica, y en el caso presente, como anteriormente ha quedado expuesto, la Sala de instancia, en virtud de las circunstancias que en la cuestionada finca concurren y en las demás que también adquirió la entidad compradora, hoy recurrida, afirma que la misma dejó de ser rústica por integrar el paraje donde todas ellas radican una zona industria, en virtud de los hechos que declara probados y que anteriormente han quedado expuestos, y frente a esta declaración el segundo de los motivos -que por afectar a la realidad de tales hechos ha de ser examinado en primer término- alega, amparado en el número séptimo del artículo...
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