Derecho civil-Derechos reales
| Autor | Elena Múgica Alcorta |
| Páginas | 1011-1021 |
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Al dueño del predio sirviente que pretende que se declare la extinción le incumbe probar, conforme a las reglas de distribución de la carga probatoria, la contigüidad a un camino público.
Las modificaciones o instalaciones que exige la normativa ordenancista para adecuar ciertos locales (garajes) de modo que puedan ser útiles conforme a su destino legal y reglamentario han de ser toleradas, sin necesidad de nuevos acuerdos, unánimes ni por mayoría, si bien en la forma que las nuevas técnicas urbanísticas y de ambientación procuren la menor molestia, daño e invasión dominical de elementos comunes y privativos.
Las presunciones de dominio derivadas de la escritura pública y de la inscripción registral: primero, no quedan desvirtuadas por la mera afirmación, gratuita y exenta de fundamento probatorio, de que el dinero utilizado para la compra del piso era del cónyuge del comprador, adquirente en régimen de separación de bienes; y, segundo, prevalecen sobre la presunción del artículo 1.441 CC.
Page 1012Comentario.-Merece la pena detenerse en esta sentencia, marginando la confusión de los artículos 1.361 y 1.441 CC, como mera anécdota, y hacer las siguientes consideraciones:
El fallo descansa en la importante presunción de veracidad y exactitud de los asientos del Registro, entraña misma del principio de legitimación registral, en su doble actuación sustantiva y procesal. El titular registral es considerado en el ámbito judicial y extrajudicial como titular real, sin necesidad de demostrarlo, mientras no se pruebe lo contrario, y se halla bajo la salvaguardia de los Tribunales.
La legitimación registral hace veraz o exacto el contenido del Registro en cuanto a la existencia, titularidad, causa jurídica de la mutación y ejercicio del derecho registrado (ROCA SASTRE). No deja de resultar curioso el ámbito que la sentencia comentada atribuye a la presunción de veracidad: «Por el mero hecho de la certificación registral aportada a los autos hay que presumir que el piso existe, y que fue adquirido por X y que X sigue siendo propietaria del mismo a todos los efectos legales» (el resaltado es nuestro).
El contenido del Registro se presume exacto independientemente del título y por ello el artículo 38, párrafo 1 ° LH sólo al Registro se refiere. Sin embargo, al entrar en la fase de la prueba en contrario de tal presunción, puede conectarse la inscripción con la escritura. Ello permite al Tribunal Supremo hacer la siguiente afirmación acerca del valor probatorio del instrumento público «si bien es cierto que la fe notarial acredita de quien sea el dinero utilizado para el pago, el documento presentado implica una presunción de veracidad que exigiría una prueba contundente de que todo el dinero empleado para la compra del piso (...) era del esposo, cosa que no se hace».
La Sentencia yuxtapone las dos presunciones analizadas: la derivada de la escritura pública y la ínsita en la inscripción registral. No obstante, se nos van ocurriendo las siguientes diferencias.
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a El instrumento «público» es público sólo en razón del autor, pero forma parte de un protocolo institucionalmente secreto; mientras que la inscripción se practica en un Registro público, en sus dos vertientes de publicidad material y publicidad formal.
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a Frente a lo limitado de los efectos probatorios del documento notarial (art. 1.218 CC), el artículo 225 LH consagra la certificación registral como único documento mediante el cual puede acreditarse «en perjuicio de tercero» «la libertad o gravamen de los bienes inmuebles y derechos reales». Ello, que en el fondo no es sino derivación del principio de fe pública registral y de la publicidad material a que antes nos referíamos, puede extenderse a las titularidades inscritas.
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a El documento notarial conlleva ciertamente en juicio una presunción iuris tantum; pero, fuera del proceso, no engendra legitimaciones para el tráfico, a diferencia de la inscripción. (Sobre la discutida «legitimación notarial» para el tráfico, que ya apuntó Núñez Lagos, puede verse José Manuel García García, Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo I, pág. 734).
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a El artículo 38, párrafo 2.° LH no admite la posibilidad de ejercitar una acción contradictoria de un derecho publicado en el Registro si antes o a la vez no se solicita judicialmente la nulidad o cancelación del asiento correspondiente; lo que, en lectura del Tribunal Supremo, significa que, sin necesidad de petición expresa, tal nulidad o cancelación es consecuencia hipotecaria lógica de la acción ejercitada.
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La facultad del comunero de pedir la división de un edificio en régimen de propiedad horizontal, conforme al artículo 401, párrafo 2.° CC, no procede cuando entraña obras de enorme importancia y costos de gran envergadura, que suponen un cambio total, conceptual y físico del inmueble.
La fecha de cese de la situación de titularidad compartida y de los efectos de la comunidad es la de la partición, que es cuando los comuneros pasan a ser propietarios exclusivos de los bienes que se les adjudican.
El hecho de que en la escritura de segregación de una parcela se consigne como lindero una calle en proyecto, y no el resto de la finca matriz, implica la constitución voluntaria de una servidumbre de paso.
Comentario.-Esta sentencia es conforme al principio espiritualista o de libertad de forma (arts. 1 254, 1.258, 1.278 CC); sin olvidar que, como señaló la RDGRN de 18 de octubre de 1991, la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás...
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