La doble reforma procesal en cuanto a las acciones de falta de pago de rentas o cantidades debidas por el arrendatario y por expiración legal o contractual del plazo. Según las leyes de implantación de la nueva Oficina Judicial y de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler.

Autor:Joaquín Carbonell Tabeni
Cargo:Abogado. Doctor en Derecho. Professor Associat de Dret Processal UDL.
Páginas:8-11
RESUMEN

1- Introducción. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos. 2- La entrada en vigor de la reforma. 3- El nuevo juicio de desahucio: legitimación y competencia. 4- El nuevo juicio de desahucio: las novedades en la presentación de la demanda. A- La enervación de la acción. B- La petición de ejecución forzosa de la sentencia. C- La condonación de rentas y costas. El nuevo allanamiento especial.... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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1- Introducción La reforma de la Ley de arrendamientos urbanos

La normativa del Juicio de Desahucio, ha sufrido una auténtica “tormenta de reforma procesal” en el mes de noviembre de 2009, en primer lugar por la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la Implantación de la Nueva Oficina Judicial; Ley 13/2009, de 3 de noviembre; RCL 2009\2090 (en ade-Page 9lante “LNFJ”), y posteriormente por la Ley de Medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios; Ley 19/2009, de 23 noviembre, RCL 2009\2258 (en adelante “LFAPA”).

Con respecto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la LFAPA sólo modifica el Art. 9-3º para el ámbito de las viviendas arrendadas, en el sentido de eliminar la prórroga forzosa, cuando el contrato prevea expresamente, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años, para destinarla a vivienda permanente, para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción. También para su cónyuge, en este último supuesto, siempre y cuando se encuentre amparado por sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

De la herencia del Art. 68 LAU/1964, el legislador rescata en esta sede, el incidente de incumplimiento de la ocupación por el propietario, dentro del plazo de tres meses, siguientes a la extinción del contrato, o del efectivo desalojo de la vivienda1.

2- La entrada en vigor de la reforma

La LFAPA ha señalado sólo un mes para su entrada en vigor, por tanto el día 26 de diciembre de 2009, salvo las atribuciones del Secretario Judicial, que a tenor de la LNFJ tendrán vigencia a partir del día 3 de mayo de 2010.

3- El nuevo juicio de desahucio: legitimación y competencia

Mediante el procedimiento del Juicio Verbal con especialidades proce- sales, cualquier persona con derecho a poseer una finca urbana o rústica, puede recuperar la posesión de la finca, que cedió en arrendamiento urbano o rústico, o en aparcería. Se trata de un proceso especial y sumario, para acciones basadas exclusivamente, en la falta de pago de la renta, o en la expiración del plazo contractualmente fijado (Art. 250-1º-1 LEC).

Por consiguiente:

1- El resto de acciones amparadas en la legislación de arrendamientos rústicos y urbanos, deberán tramitarse por el Juicio Ordinario (Art. 249-1º-6).

2- Si el actor acumula a cualquiera de las acciones objeto de este proceso, la de reclamación de rentas vencidas y no pagadas por el arrendatario, se sigue siguiendo el procedimiento del Juicio Verbal (Art. 483-3º-3 LEC, modificado por la Disposición Final 3.6 de la Ley 23/2003 de 10 julio, RCL 764).

Legitimación activa: propietarios y usufructuarios, o cualquier persona con derecho a poseer la finca.

Legitimación pasiva: arrendatarios y aparceros.

Competencia objetiva y territorial: Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se encuentre la finca (Art. 52-1º-7 LEC: “rei forum sitae”).

4- El nuevo juicio de desahucio: las novedades en la presentación de la demanda

La doble reforma indica que el actor debe, o puede en su caso, reseñar de forma expresa, las siguientes especialidades procesales en la demanda:

A- La enervación de la acción

Las dos Leyes de reforma, modifican el Art. 22-4º LEC; por su parte la LFAPA introduce un nuevo apartado quinto al precepto, en materia de condena en costas.

Como es tradicional en esta materia, la normativa citada permite al demandado evitar el desahucio, consignando judicial o notarialmente, las rentas o cantidades que adeude al actor, más todas las vencidas en el tiempo de la enervación de la acción de desahucio.

Esta enervación no será posible, (1) si el arrendatario hubiere enervado el desahucio en otro proceso anterior, salvo que concurra culpa del arrendador, o (2) cuando haya sido requerido de pago por el propietario, un mes antes de la demanda, y no hubiere pagado.

Tres novedades importantes instaura la doble reforma:

  1. Amplía la posibilidad de enervar la acción cuando el desahucio tenga por objeto un arrendamiento rústico, evitando de esta forma el grave problema de interpretación que lege lata, planteaba el Art. 22-4º LEC, que recuérdese en su redacción original, sólo se refería a los desahucios “de finca urbana”.

  2. Instaura un nuevo incidente de oposición del actor a la enervación, contra el Decreto de terminación del proceso del Secretario Judicial. 2

  3. El incidente finalizará mediante resolución judicial (Auto, entendemos por aplicación del Art. 206-2º-2ª LEC), que condenará en costas al demandado si declara enervada la acción.

Por otra parte, el actor está obligado a señalar en la demanda, las circunstancias de enervación: Art. 439-3º LEC. En la citación para la vista, el Secretario Judicial debe notificar al demandado, la posibilidad y circunstancias de la enervación de la acción: Art. 440-3º LEC.

B- La petición de ejecución forzosa de la sentencia

Curiosamente el nuevo Art. 549-3º y LEC, que introduce la LFAPA, per-Page 10mite al actor promover la “solicitud de su ejecución” en la misma demanda, de forma que la simple petición expresada –siempre y cuando la sentencia sea favorable- permitirá el lanzamiento del demandado en las fechas que indique la sentencia o la citación para la vista. Al efecto el plazo de espera de la norma, se deroga para las acciones de desahucio.

C- La condonación de rentas y costas El nuevo allanamiento especial.

La LFAPA sigue permitiendo al arrendador, anunciar en la demanda su compromiso de condonar al demandado, toda o parte de la deuda y de las costas, siempre y cuando éste manifieste que admite la condonación, y acepte el plazo de desalojo voluntario del inmueble, que al...

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