El crédito refaccionario en la reforma del Reglamento Hipotecario de 1998 : Estudio especial a la luz de las sentencias del Tribunal Supremo, de 24 de febrero de 2000 y de 31 de enero de 2001.
| Autor | Juan María Díaz Fraile |
| Páginas | 1671-1692 |
El credito refaccionario y su anotacion preventiva en la reforma del reglamento hipotecario de 1998
La regulación de la anotación preventiva del crédito refaccionario, contenida en el artículo 155 del Reglamento Hipotecario, fue modificada en la última reforma de este Reglamento, operada por el ya citado Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre 1, dejando redactado dicho precepto en los siguientes términos:
Según lo dispuesto en el artículo 59 de la Ley, la anotación preventiva a favor de los acreedores refaccionarios podrá solicitarse en virtud de documento privado que conste por escrito. A este fin deberán concurrir ante el Registrador todos los interesados en la anotación, personalmente o por medio de representante especialmente autorizado, asegurándose aquél de la personalidad de los comparecientes y de la autenticidad de las firmas puestas al pie del contrato, salvo el caso de que éstas estuvieren legitimadas notarialmente, en que no será necesaria dicha concurrencia personal.
También podrá solicitarse en la misma forma la anotación preventiva en virtud de los documentos de concesión de subvenciones públicas o de créditos de entidades públicas destinados a la refacción, reparación, rehabilitación y, en su caso, mejora de los edificios urbanos, sus instalaciones, fachadas y elementos comunes.
Tratándose de edificios en régimen de propiedad horizontal, bastará con la comparecencia del Presidente de la Comunidad autorizado al efecto mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado en la forma y con las mayorías establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, aportando la correspondiente certificación acreditativa de la que resulte que los presupuestos de la obra, cuyo importe no podrá ser inferior al del crédito o subvención concedida han sido aceptados por la Comunidad. La anotación recaerá sobre la totalidad del edificio o finca de que se trate y se practicará en el folio de la finca matriz, con las correspondientes notas de referencia en los folios correspondientes a los elementos independientes.
En los supuestos del párrafo anterior, el plazo de sesenta días establecido en el artículo 92 de la Ley Hipotecaria, se computará desde el vencimiento del crédito o del plazo expresamente previsto en la resolución por la que se otorgue la subvención para el cumplimiento de las condiciones u obligaciones que en ella se impongan, sin perjuicio de la duración máxima y, en su caso de la prórroga, prevista en el artículo 86 de la Ley. Dicha prórroga podrá pactarse en el propio título en cuya virtud se solicite la anotación
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Comparando la nueva redacción de este precepto con su precedente, es de ver el alcance de la modificación operada y su clara finalidad de favorecer una más amplia extensión en la práctica de esta institución de garantía en que consiste la anotación del crédito refaccionario, dadas sus singulares ventajas, a las que luego aludiremos. Así, las modificaciones consistieron, por un lado, en meros retoques de redacción en su párrafo primero, y en la incorporación de tres nuevos párrafos, por otro lado. Los retoques consistieron en la sustitución de la referencia que se hacía a la comparecencia de los interesados en el Registro, por la más correcta de comparecencia ante el Registrador, dada la finalidad a que responde la misma de que por éste se compruebe la identificación y legitimación de aquéllos, y en la sustitución de la referencia al «contrato privado» por la de «documento privado» 2. En cuanto a los nuevos párrafos introducidos en el artículo 155 del Reglamento Hipotecario, tienen por objeto respectivamente: el segundo, la extensión de la posibilidad de obtener anotación preventiva de crédito refaccionario a los documentos de concesión de subvenciones o créditos públicos de finalidad refaccionaria respecto de fincas urbanas; el tercero, establecer las especificaciones precisas para hacer viable la garantía refaccionaria en los casos de que la refacción tenga por objeto un edificio sujeto al régimen de división horizontal; y el cuarto, establecer las adaptaciones necesarias en materia de cómputo del plazo de caducidad de la anotación en los supuestos de subvenciones y créditos públicos.
La Exposición de Motivos del Real Decreto 1867/1998 justifica la reforma por la conveniencia de «extender la posibilidad de que se acojan al régimen de las anotaciones preventivas por créditos refaccionarios las subvenciones públicas para la rehabilitación de edificios urbanos».
Esta nueva regulación del derecho de vuelo fue combatida en vía jurisdiccional contencioso-administrativa ante el Tribunal Supremo, pero única y exclusivamente respecto del último de los párrafos indicados, y ello por considerarlo los recurrentes contrario a los artículos 86 y 92 de la Ley Hipotecaria en cuanto establece que el plazo de sesenta días de vigencia de la anotación, a partir de la finalización de la obra, establecido en el último de los artículos citados, se computará a partir del vencimiento del crédito o del plazo expresamente previsto en la resolución que otorgue la subvención para el cumplimiento de las condiciones u obligaciones que en ella se impongan, en lugar de computarse desde la conclusión de la obra objeto de refacción, así como que el artículo 86 de la Ley Hipotecaria no prevé, afirman los recurrentes, la posibilidad de pactar la prórroga de dicho plazo de antemano, mientras que el artículo impugnado admite la posibilidad de que la prórroga del citado plazo se pacte en el propio título en cuya virtud se solicita la anotación.
Pues bien, la pretensión judicialmente deducida en tales términos obtuvo irregular suerte, pues el Tribunal Supremo, en su sentencia de 24 de febrero de 2000, comienza descartando el segundo motivo impugnativo, «ya que es manifiesto que una de las fórmulas establecidas para alargar el plazo de caducidad del asiento previsto en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria es que así se solicite por los interesados, tal y como resulta de la dicción literal del precepto, sin más requisitos que el de que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento, sin ninguna otra limitación, por tanto, en cuanto al momento de la solicitud».
Por el contrario, el Tribunal aprecia una contradicción entre el sistema de cómputo del plazo de vigencia de la anotación de sesenta días establecido en el artículo 92 de la Ley Hipotecaria y el previsto en el párrafo final del nuevo artículo 155 de su Reglamento. En este sentido afirma que «la infracción del mandato contenido en el artículo 92 de la Ley Hipotecaria, en cuanto al cómputo del plazo de caducidad de la anotación, es manifiesta. La Ley establece que el dies a quo será, sin excepciones, aquél en que concluya la obra objeto de la refacción y por tanto tal dies a quo no puede ser modificado, por más que se afirme la razonabilidad del precepto, por una norma de rango inferior como lo es el Reglamento impugnado, ello en base al principio de jerarquía normativa lo que determina que el artículo en cuestión deba ser declarado nulo en este punto». Sin embargo, la sentencia no guarda congruencia entre su fundamentación, antes transcrita, y su fallo, pues éste, yendo más allá de lo que aquélla permitiría, declara la nulidad in totum del «artículo 155, párrafo cuarto» del Reglamento Hipotecario, siendo así que previamente había razonado la perfecta validez de la previsión del mismo sobre prórroga de la anotación por remisión a la prevista en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria y de la posibilidad que brinda dicho párrafo in fine para que la prórroga pueda ser pactada en el propio título en cuya virtud se solicite la anotación. Por ello, entendemos que la declaración de nulidad que hace la sentencia de 24 de febrero de 2000, debe ajustarse a los límites en que la misma viene avalada por sus mismos fundamentos. Pero aún dentro de estos límites debemos realizar un juicio crítico desfavorable del citado fallo que entendemos resulta excesivamente rígido por partir de una interpretación meramente literalista de los preceptos en juego. Razonaremos en las siguientes páginas esta conclusión, comenzando con una breve referencia a la realidad social actual que sirve de contexto a la reforma del artículo 155 del Reglamento Hipotecario operada en 1998, dada su trascendencia para una correcta interpretación de la norma (cfr. art. 3 del Código Civil).
El fenómeno de expansión demográfica ha concluido y, con él, la necesidad de crecimiento urbanístico de las ciudades abriendo los ensanches a la periferia.
Ahora bien, la carestía y escasez del suelo en el centro de las ciudades produjo durante las décadas de los setenta, ochenta y principios de los noventa, un crecimiento centrífugo de las ciudades hacia fuera, abandonando el centro en sus usos residenciales y con una fuerte tendencia hacia su terciarización. Esta situación ha contribuido a degradar los centros urbanos en su función de foro o espacio de convivencia y a desestructurar las ciudades que pierden un eje de vertebración fundamental. Tal fenómeno, unido a la propia contención demográfica, ha conducido a los municipios de grandes núcleos urbanos a acometer políticas de...
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