Constitución del derecho real de opción

AutorEduardo Geli Fernández-Peñaflor - Javier Blanco Rincón
Páginas294-305

Page 294

El CCCAT establece una serie de requisitos para la constitución de los derechos reales de opción. Algunos son específicos de las opciones y otros compartidos con los derechos reales de adquisición voluntaria o, en general, con los derechos reales de adquisición.

1. El título de constitución del derecho real de opción

El derecho real de opción puede constituirse por cualquier título, tal y como prevé el artículo 568-5 del CCCAT.

Puede, por tanto, constituirse mediante negocios jurídicos inter vivos, ya sean onerosos o gratuitos (ver apartado II.6 siguiente), o mortis causa. Asimismo, la constitución del derecho real de prenda puede ser una estipulación o pacto integrado en otro negocio jurídico (por ejemplo, un arrendamiento con derecho real de opción).

El artículo 568-6 CCCAT establece las menciones mínimas que debe contener el título de constitución3. Las más relevantes son objeto de análisis en los apartados

Page 295

II.2 a II.7 siguientes. Por otra parte, y por lo expuesto en el apartado I anterior, cuando se pretenda constituir un derecho real de opción será sumamente aconsejable incluir en el título constitutivo una estipulación mediante la cual el constituyente o los constituyentes confirmen que la opción se constituye con carácter real, dado que puede ser discutible si ello es o no necesario para que la opción tenga carácter real.

2. Escritura pública

De acuerdo con el artículo 568-2.1 CCCAT, «los derechos reales de adquisición se constituyen en escritura pública». Se trata de un requisito constitutivo del derecho real de opción. Parece claro que, si no se cumple este requisito, la opción tendrá únicamente carácter personal.

3. Inscripción en el Registro de la propiedad en el caso de bienes inmuebles

De acuerdo con el artículo 568-2.1 CCCAT, los derechos reales de adquisición «deben inscribirse en el Registro de la Propiedad» si recaen sobre bienes inmuebles. En este caso, puede plantear alguna duda si, en el caso de bienes inmuebles, la inscripción en el Registro de la Propiedad es un requisito constitutivo del derecho real de opción, una obligación o un requisito de oponibilidad a terceros (una vez el derecho real de opción ha quedado válidamente constituido como tal en escritura pública).

La redacción empleada en el artículo 568-2.1 no es clara al respecto, lo que constituye una notable diferencia con respecto a la Ley 22/2001. En efecto, la Ley 22/2001 establecía en su artículo 20 lo siguiente: «Los derechos de adquisición pueden tener naturaleza real o personal. Son reales sólo cuando se les constituye como tales en escritura pública y se inscriben en el correspondiente registro, de conformidad con la legislación que les sea de aplicación. La oponibilidad a terceros de los derechos de adquisición tiene lugar mediante la inscripción».

El CCCAT no contiene una mención tan clara como la de la Ley 22/2001, y el cambio de redacción nos parece revelador de un cambio de planteamiento4.

Es más, la literalidad del artículo 568-2.1 CCCAT sugiere que la escritura pública

Page 296

y la inscripción en el Registro de la Propiedad se sitúan en planos distintos. Pare-ce que la escritura pública se configura como el instrumento a través del cual «se constituyen» los derechos reales de adquisición, mientras que la inscripción parece quedar configurada como un deber con respecto a derechos reales de adquisición ya constituidos (los derechos reales de adquisición «deben inscribirse en el Registro de la Propiedad»). Lo anterior reforzaría la idea de que la inscripción no es constitutiva del derecho real de opción, sino una mera obligación.

Ahora bien, la configuración de la inscripción de un derecho real como una obligación y no como una facultad de los interesados resulta ciertamente atípica en nuestro ordenamiento. Es más, no se acierta a entender qué sentido puede tener configurar la inscripción en el Registro de la Propiedad como una obligación ni qué implicaciones puede tener su incumplimiento (más allá de la no obtención de la protección que el Registro dispensa, pero en tal caso difícilmente puede hablarse de obligación en sentido estricto, pues ése es precisamente el efecto de la no inscripción cuando ésta es voluntaria). Pues bien, si se parte del carácter voluntario de la inscripción, y a la vista de la expresión que utiliza el CCCAT en su artículo 568-2.1 (los derechos reales de adquisición «deben inscribirse en el Registro de la Propiedad»), la inscripción solo puede ser o bien un requisito constitutivo del derecho real de opción sobre bienes inmuebles, o bien un requisito de oponibilidad frente a terceros de un derecho real ya constituido.

Por nuestra parte, y a la vista de lo anteriormente expuesto, entendemos que lo más razonable (y coherente con nuestro sistema registral) es considerar la inscripción como una facultad del interesado y como un requisito para obtener la protección que dispensa el Registro de la Propiedad, principalmente la oponibilidad frente a terceros, pero no como un requisito para que el derecho de opción se pueda constituir como derecho real5. Esto es, el derecho real de opción existiría antes de la inscripción (desde el otorgamiento de la escritura pública), pero hasta la inscripción no se alcanzaría la oponibilidad frente a terceros.

Obviamente, sea cual sea la interpretación que termine prevaleciendo, será muy aconsejable para el optante asegurarse en todo caso de que el derecho real

Page 297

de opción se inscribe cuanto antes en el Registro de la Propiedad. Dicha inscripción reportará muy importantes ventajas al optante: en todo caso, la oponibilidad a terceros y, si se considera que la inscripción tiene además carácter constitutivo, la constitución del derecho de opción con carácter real.

4. El objeto del derecho real de opción

El derecho real de opción puede constituirse sobre bienes inmuebles y también sobre bienes muebles, siempre y cuando puedan identificarse (artículo 568-3.1 CCCAT).

Se admite la constitución del derecho real de opción sobre bienes futuros, pero en este caso el artículo 568-3.2 CCCAT establece que el derecho real de opción estará sujeto a la condición de la existencia efectiva de su objeto. En este punto, la redacción del CCCAT se aparta ligeramente del tenor de la Ley 22/2001, que establecía en su artículo 21.2 que los derechos de adquisición sobre bienes futuros «son personales, salvo que se condicionen a la existencia efectiva de los bienes». En nuestra opinión, es preferible la regulación actualmente contenida en el CCCAT, y ello porque ante una opción sobre bienes futuros en la que no se hubiera previsto expresamente su carácter condicionado a la efectiva existencia del objeto:

(i) la anterior regulación, contenida en la Ley 22/2001, preveía que ello implicaba automáticamente que la opción tenía carácter personal; y

(ii) la actual regulación, contenida en el CCCAT, prevé que la opción no pierde su carácter real pero queda condicionada ex lege a la existencia efectiva de los bienes sobre los que se constituye, lo que parece una solución más proporcionada y razonable.

El CCCAT también admite la constitución de un derecho real de opción sobre una pluralidad de bienes, y al efecto distingue en su artículo 568-3.3 dos supuestos:

(i) Derecho real de opción ejercitable separadamente con respecto a cada uno de los bienes: en este supuesto, el CCCAT exige indicar un precio de ejercicio para cada uno de los bienes, pues en otro caso no cabría el ejercicio separado por falta de determinación del precio de ejercicio con respecto a cada bien.

(ii) Derecho real de opción ejercitable únicamente de forma conjunta, con respecto a todos los bienes: en este caso, lógicamente, basta con la fijación de un precio global de ejercicio.

Page 298

Debe tenerse en cuenta que el artículo 568-3.3 CCCAT se refiere a «derechos de adquisición inscribibles» constituidos sobre varios bienes. A pesar de ello, consideramos que las reglas que establece deben ser aplicables a todos los derechos reales de opción sin distinciones, pues no parece viable el ejercicio individualizado del derecho, con respecto a un único bien, si no se ha fijado un precio de ejercicio...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR