Consideraciones sobre el «rango» y la nueva Ley de Reforma Hipotecaria
| Autor | Luis Boliaix |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 158-169 |
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Voy a partir de ideas sobradamente conocidas.
La inscripción de un título impide la de cualquier otro que le contradiga, aunque éste sea de fecha anterior. En cambio, tratándose de títulos comprensivos de derechos compatibles entre sí no hay inconveniente en la inscripción sucesiva de todos ellos ; pero el orden de su respectiva llegada al Registro provoca un paralelo escalonamiento de rango.
Son estas manifestaciones vivas del llamado «principio de prioridad». Y es que, en efecto, este principio-reflejo hipotecario del prior tempore polior jure-desemboca en aquella doble consecuencia : en la hipótesis de derechos opuestos y recíprocamente excluyentes, cierre del Registro a los que «llegan después», producido por la inscripción del que «llegó antes». En el supuesto de derechos mutuamente conciliables, rango preferente del que sea «primero en el tiempo»-primero en asentarse en los libros del Registro-, respecto de los que ingresen con fecha posterior en la oficina hipotecaria.
Con todas sus deficiencias, el Derecho positivo español recoge, legislativamente, la doble proyección aludida del principio de prioridad.
El artículo 17 de la Ley Hipotecaria-antes y después de la reforma del año 44, nada sustancial en este punto-contempla la hipótesis de derechos incompatibles-hoy expresamente aludidos en el precepto legal-y decreta el cierre del Registro para los títulos rezagados.
Los artículos 28, 26 y 70 de la misma Ley, no afectados por la reforma, y el espíritu-ya que no la letra-del suprimido párrafoPage 159 segundo del antiguo artículo 25, vienen a establecer el dogma del rango-en correspondencia con la fecha de la inscripción-entre los derechos inscritos que no se excluyen entre sí. Y más todavía: el artículo 107, número 4, recoge la misma idea con referencia concreta a las hipotecas.
De las dos proyecciones del principio de prioridad-«cierre registral» y «rango» de los derechos inscritos-, la primera no interesa por quedar al margen del objeto de este trabajo. En cambio, sujetan por entero mi atención las cuestiones relacionadas con el «rango»
El concepto de rango es un concepto de relación, imposible de concebir de un modo aislado. Hablar del rango de un derecho lleva, como de la mano, a pensar en otro u otros derechos frente a los cuales aquél estará, o en una situación de preferencia, o en una postura de inferioridad. Y es que eso precisamente, esa situación de privilegio o de postergación en que se hallan los derechos al relacionarse unos con otros, eso es el «rango». Y el rango-que no es en sí un derecho, sino parte del contenido del derecho a que se refiere-tiene una decisiva importancia ; desde luego ; en el aspecto, económico, y también en el jurídico. No es sólo-matiz económico- que una primera hipoteca valga más
La demostración en lo económico no precisa la rebusca minuciosa de argumentos ; que así de rotunda y clara se ofrece la tesis a demostrar. Una hipoteca primera vale más que la segunda, sencillamente porque aquélla tiene más probabilidades de efectividad que ésta ; porque, puestos en el trance de la ejecución, llegado el momento de extraer de la finca hipotecada su valor para aplicarle al pago de la obligación asegurada, la hipoteca primera es... eso: la primera que puede irrumpir en aquel valor extraído del inmueble y tomar de él, sin que nada ni nadie estorbe la tarea y sin consideración a lo que quede para satisfacer los créditos posteriores, la cantidad necesaria para dejar cumplidamente satisfecho el crédito por esa primera hipoteca garantizado. Y esta prelación no tiene trascendencia si el importe obtenido al vender la finca hipotecada es suficiente para pagar todos los créditos hipotecarios. Pero-sobre la base de la preferencia de que goza el primer acreedor-si aquel importe no alcanza, los acreedores posteriores quedarán totalmentePage 160 impagados, o pagados sólo en parte. Por eso tener una primera hipoteca es simplemente-si se me permite la expresión-ser el primero en la «cola» de acreedores hipotecarios. Y no se olvide cómo se cotiza ese primer puesto, sobre todo si lo que se apetece no abunda.
En lo jurídico, tampoco la demostración resulta excesivamente difícil, pero exige un análisis más meditado.
La idea cardinal en que descansa la distinta consideración jurídica de las hipotecas por razón de su rango es ésta : una segunda o posterior hipoteca-y no una primera-está sujeta a una especie de condición resolutoria. Así lo viene a establecer la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria al disponer que el Juez, una vez verificado el remate o la adjudicación en el procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria, «... ordenará la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del actor, y, en su caso, la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de aquélla...». La extinción, pues, de esas hipotecas posteriores a la del acreedor que fue. a la ejecución depende de un acontecimiento futuro e incierto-noción clásica de condición resolutoria-, cual es que dicho acreedor hipotecario ejecute. Una vez consumada la ejecución, las hipotecas de inferior rango a la del ejecutante dejan de existir. La condición resolutoria de que dependía la subsistencia de aquéllas se ha cumplido-condictio existit-, y los asientos referentes a todas esas desaparecidas hipotecas posteriores tienen que ser cancelados.
Si, pues, ejecutado un crédito hipotecario han de cancelarse la inscripción que la contiene y todas las posteriores, ello quiere decir -lo dice terminantemente la regla octava del artículo 131 de la Ley Hipotecaria-que las anteriores quedan subsistentes. Por eso la hipoteca primera-que es anterior y preferente a todas las demás,- siempre estará en la posición privilegiada-cualquiera que sea el rango del crédito hipotecario ejecutante-de gravamen que ha de quedar subsistente aun después de consumada la ejecución y nunca se encontrará en esa otra postura jurídica y prácticamente incómoda e inestable, a virtud de la cual la subsistencia de dicha primera hipoteca dependería de que fuese ejecutada otra hipoteca de rango preferente que, naturalmente, no existe. En resumen : cualquier hipoteca, que no sea la primera, vive en constante amenaza de re-Page 161solución ; esta resolución llegará, cuando culmine el procedimiento judicial...
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