Consideración de primera entrega de las transmisiones de edificaciones o parte de las mismas objeto de rehabilitación

Autor:Susana Sandín Llorente
Cargo:Abogada y Executive MBA. Socia directora de SANDIN ABOGADOS
Páginas:1-7
 
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En los últimos meses son varios los clientes promotores del despacho que nos consultan sobre la consideración de primera entrega y, en consecuencia, su sujeción a IVA, de las entregas de viviendas o de edificaciones objeto de rehabilitación o reforma. Esta cuestión tiene un triple impacto en sus asientos contables-financieros: el primero ya visto, relativo a la consideración de primera entrega de los inmuebles tras su rehabilitación (art. 20.uno.22.A), y B) de la Ley 37/1992 de IVA), el segundo, consistente en la exclusión de la aplicación de la exención, y el tercero, relativo al tipo impositivo, general o reducido, aplicable a dichas obras (arts.90 y 91 de la LIVA).

Estamos en sede de una relación contractual formalizada por escrito u oralmente entre un promotor y un contratista.

De acuerdo con el art. 22.Uno.22.A) de la LIVA “A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada”. Se exceptúa el caso de que el inmueble haya sido usado ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años por su propietario, por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que sea usado durante dicho plazo por el propio adquiriente.

En cuanto al concepto de rehabilitación a efectos de IVA debemos estar a lo dispuesto en el art. 22. Uno.22B) de la LIVA que dispone:

“B) A los efectos de esta ley, son obras de rehabilitación de edificaciones las que reúnan los siguientes requisitos:

1.o Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. o 2.o Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo. Se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:

a) Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.

b) Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.

c) Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.

d) Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.

e) Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados. Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

a) Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.

b) Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.

c) Las obras de rehabilitación energética. Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.”

Resulta pues necesario determinar cuándo un...

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