Consecuencias jurídicas del desistimiento anticipado por parte del arrendatario de un contrato de arrendamiento de inmueble urbano

Autor:Jordi Sagrera Rull
Cargo:Abogado
Páginas:211-235
RESUMEN

En este trabajo se analizan las consecuencias jurídicas que se derivan del desistimiento anticipado por el arrendatario de un contrato de arrendamiento urbano, bajo las Leyes de Arrendamientos Urbanos de 1994 y 1964, y para los dos tipos de inmuebles con regulación diferenciada en dichas leyes: las viviendas y los que tienen un uso distinto del de vivienda. Se diferencian también los casos,... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

El tratamiento legal del desistimiento de los arrendamientos de inmuebles urbanos por el arrendatario es una materia que genera una cierta confusión, probablemente motivada porque sobre ella se han proyectado diversos regímenes normativos: el de los contratos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 19641(LAU 64,) el de los de la LAU de 19942(LAU 94), así como el aplicable a viviendas y el que rige para inmuebles para otros usos, generalmente locales comerciales. Respecto a estos últimos, habría también que distinguir los que se encuentran en un centro o complejo comercial, pues tienen unas especificidades que deberían ser tenidas en cuenta. Además, en los casos -bastante frecuentes- en los que se ha pactado una cláusula penal para el desistimiento, son de aplicación las normas del Código Civil reguladoras de esta figura jurídica3.

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Esta variedad de marcos normativos y la aplicación casuística que han hecho los tribunales dificultan una imagen nítida de los efectos del desistimiento en casos concretos, con la consiguiente inseguridad jurídica.

La controversia principal que generalmente se plantea cuando un arrendatario desiste anticipada e injustificadamente de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado es la de la indemnización por el periodo incumplido, en particular por las rentas pactadas que hubiera percibido el arrendador si la duración convenida se hubiera respetado. Puede tratarse de una cantidad muy elevada si la renta es alta y el desistimiento se produce faltando todavía mucho periodo contractual por cumplir. Pero también pueden suscitarse otras cuestiones importantes, como la posibilidad de exigir el cumplimiento del contrato, la reclamación de daños y perjuicios distintos a la renta, o la pronta recuperación por el arrendador de la posesión del inmueble.

Con este artículo quiero hacer un repaso general a estas cuestiones. Quiere ser una guía, aunque no exhaustiva porque por razones de brevedad no entraré a tratar todos los detalles, sí suficientemente esclarecedora para el profesional del derecho o del arrendamiento de inmuebles.

Haré primeramente unas consideraciones de carácter general, en primer lugar sobre la disyuntiva a la que debe enfrentarse el arrendador cuando el arrendatario desiste anticipadamente del arrendamiento antes del periodo contractual estipulado, de si le conviene o no aquietarse a la terminación del contrato; y seguidamente, acerca de la recuperación de la posesión del inmueble por el arrendador. Más adelante, trataré con mayor detalle la situación para cada uno de los supuestos contemplados: bajo la LAU 64 y 94, con o sin cláusula penal, para vivienda o para un uso distinto, y locales en Centros Comerciales.

II Cumplimiento o resolución del contrato

Por regla general, el desistimiento va acompañado de un ofrecimiento de devolución de la posesión del inmueble al arrendador. Así, si este no se opone al desistimiento, podrá recuperar la posesión sin dificultades y volver a arrendarlo. Cuando las expectativas en las condiciones de un nuevo arrendamiento son mejores que las del existente, normalmente será de interés para el arrendador terminar cuanto antes el arrendamiento, aceptando el desistimiento del arrendatario.

Por el contrario, cuando esas expectativas son peores o inciertas, puede ser de interés del arrendador que no se extinga el arrendamiento existente y, en caso de que el desistimiento no esté fundado en justa causa, exigir el cumplimiento íntegro del contrato. Ahora bien, no siempre tendrá a su alcance ese derecho:

i) Para los arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU 94, el artículo 11 de dicha Ley establece el derecho del arrendatario a desistir del contrato una

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vez que hayan transcurridos al menos seis meses, siempre que lo comunique al arrendador con al menos quince días de antelación. Así, aunque las partes hubieran pactado una duración más larga del contrato, el arrendatario podrá, en dichas condiciones, desvincularse de este anticipadamente4.

El referido artículo 11 contempla la posibilidad de que las partes pacten que en esos casos el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Si no se hubiera pactado indemnización alguna, el arrendatario podrá desistir libremente5, siempre que hayan transcurrido seis meses de contrato y preavise al arrendador con quince días de antelación. Si la indemnización que permite la Ley está prevista en el contrato, será exigible al arrendatario. En cambio, en virtud del artículo 6 LAU 94, para los arrendamientos de vivienda será nulo el pacto de indemnizar por una cantidad superior6.

ii) Para los arrendamientos sujetos a la LAU 64, tanto de vivienda como de local de negocio, el artículo 56 de dicha Ley establece que si el arrendatario desaloja el inmueble antes del periodo de duración pactado deberá comunicar su propósito al arrendador con treinta días de antelación e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Esta disposición parece garantizar que para arrendamientos sujetos a la LAU 64, en caso de desistimiento del arrendatario sin justa causa el arrendador debería ser indemnizado en cualquier caso con todas las rentas por el periodo incumplido. No obstante, la jurisprudencia ha rebajado sustancialmente los efectos de esta disposición, tal como expondré en el punto IV siguiente.

Por tanto, no siempre tendrá el arrendador el derecho a exigir el cumplimiento del contrato cuando el arrendatario no cumpla el plazo de duración pactado.

Cuando el arrendatario no tenga el derecho de desistir anticipadamente, si lo hace nos hallaremos ante un incumplimiento contractual que, en virtud de los artículos 27 LAU 94 y 1124 del Código Civil facultará al arrendador para escoger entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. En estos casos el arrendador podrá oponerse al desistimiento y exigir el cumplimiento del contrato.

Ahora bien, en la práctica la opción del cumplimiento puede presentar dificultades. Si, como ocurre con frecuencia, el arrendatario persiste en su intención y desaloja el inmueble, consignando notarialmente o entregando de otro modo las llaves y dejando de pagar la renta, el arrendador se queda con el inmueble vacío y teniendo que reclamar judicialmente el cumplimiento forzoso del contrato y el pago de las rentas a medida que van venciendo.

No obstante, esta es una situación que en casos de arrendamientos para uso distinto del de vivienda cuyo plazo había ya vencido en el momento de resolverse la reclamación judicial, ha dado lugar a una condena al arrendatario a

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pagar todas las rentas por el periodo incumplido, sin que se estimara que cabía moderar la cantidad a pagar7.

Sobre el cumplimiento forzoso del arrendamiento también son destacables dos recientes sentencias del Tribunal Supremo, de 16 de mayo y 3 de octubre de 2017, ambas en casos de uso distinto del de vivienda y en los que el Tribunal estimó condenar al arrendatario que desistía ilegítimamente del contrato a cumplirlo íntegramente: (i) en la primera de ellas revocó una sentencia de la Audiencia Provincial por la que se declaraba que al haber efectuado el arrendatario el depósito notarial de las llaves se había producido una resolución de facto y, por tanto, no cabía exigir el cumplimiento del contrato, sino solo la indemnización de daños y perjuicios; y (ii) en la segunda, el Tribunal revocó otra sentencia de Audiencia Provincial, por la que se aplicaba analógicamente a un arrendamiento para uso distinto del de vivienda el artículo 11 LAU 94 -que está previsto para arrendamientos de vivienda- y estimaba que no cabía gravar a la arrendataria con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada como sería mantener vigentes los mismos contratos con las rentas pactadas cuando el desistimiento no ha sido arbitrario, sino debido a diversos eventos económicos -básicamente, la situación de grave crisis económica, que llevó a la arrendataria a una situación de pérdidas e inviabilidad financiera- que le hacían muy dificultoso continuar con la relación contractual.

Frente a la situación de exigir el cumplimiento, que se puede prolongar en el tiempo y acabar resultando en la imposibilidad práctica de forzar al arrenda-tario a retomar el arrendamiento, el arrendador puede seguir la vía, que según las circunstancias puede ser más pragmática, de requerir el cumplimiento y, en el caso de negativa del arrendatario, resolver el contrato por incumplimiento de este, recuperar la posesión del inmueble, reclamar de los daños sufridos y poner de nuevo el inmueble en el mercado. Ahora bien, si el arrendador no quiere acabar económicamente perjudicado, la adopción de esta vía debe ir precedida de un análisis de las expectativas de volver a arrendar el inmueble y de que prospere una reclamación al arrendatario incumplidor por las rentas correspondientes al periodo no cumplido.

Ante esta disyuntiva, por regla general el arrendador deberá evaluar si es más de su interés (i) resolver el contrato, con una...

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