El conjunto inmobiliario como supuesto de hecho básico para la aplicación del régimen de la propiedad horizontal

Autor:Carlos Gómez de la Escalera
Cargo:Profesor Titular de Derecho Civil Ex Letrado del Tribunal Constitucional - Abogado
Páginas:1002-1051
RESUMEN

Aunque el concepto de conjunto inmobiliario surge por exigencias de la práctica notarial y registral para intentar aplicar el régimen de la propiedad horizontal, cuyo paradigma es la propiedad por pisos de un edificio, a otras realidades inmobiliarias más complejas o, en todo caso, diferentes de las de un edificio único o simple (urbanizaciones privadas, complejos inmobiliarios, etc.), lo que ha llevado a una buena parte de la doctrina a concebir el conjunto inmobiliario como una situación referible únicamente a aquellas realidades inmobiliarias que exceden o difieren del paradigma de la propiedad horizontal típic... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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Introducción

El conjunto* inmobiliario constituye hoy una figura ampliamente utilizada en la teoría y en la práctica jurídica, que surge con la finalidad de organizar u ordenar más apropiadamente ciertas realidades inmobiliarias que se caracterizarían por la existencia de una pluralidad de fincas susceptibles de aprovechamiento independiente, llamadas a pertenecer a una pluralidad de personas, que se hallan vinculadas entre sí por un punto de conexión jurídica, y que conforman una unidad orgánica sujeta a un régimen jurídico unitario.

Aunque dogmáticamente hablando la idea del conjunto inmobiliario nace con la aparición de la propiedad horizontal, ya que en ella concurren todos los elementos que le dan sentido, su formación conceptual no se produce hasta que, por exigencias de la práctica notarial y registral, se intenta aplicar el régimen de la propiedad horizontal, cuyo paradigma es la propiedad por pisos de un edificio, a otras realidades inmobiliarias más complejas o, en todo caso, diferentes de las del edificio único o simple. Por ello, podríamos afirmar que el conjunto inmobiliario es, en gran medida, un concepto o categoría jurídica que se ha obtenido por la decantación, evolución, transformación o expansión de los principios que inspiran la regulación legal de la propiedad horizontal en el esfuerzo por aplicar su régimen a otras situaciones jurídico-reales distintas de los que inicialmente constituyeron su ámbito de aplicación propio.

La finalidad con que nació el concepto (permitir la aplicación de las normas de la propiedad horizontal a otras situaciones inmobiliarias distintas de su supuesto típico), ha llevado a una buena parte de la doctrina a concebir el conjunto inmobiliario como una situación referible únicamente a aquellas realidades inmobiliarias que exceden o difieren del paradigma de la propiedad horizontal típica, desconociendo que en este supuesto (propiedad por pisos de un edificio único o simple) también estamos ante una situación que conforma ella misma un conjunto inmobiliario 1.

A nuestro juicio, que el supuesto típico de la propiedad horizontal constituye en sí mismo un conjunto inmobiliario es hoy una conclusión obligada tras la vigente regulación legal de la propiedad horizontal operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en la medida en que ahora, conforme a lo dispuesto en los artículos 1 . º y 2 . º LPH, el régimen legal de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, es decir, el régimen de la propiedad horizontal será de aplicación, además de a las comunidades de propietarios (con o sin título constitutivo del art. 5 LPH): «(a) los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley» , que se

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definen y regulan en el nuevo artículo 24 LPH. Lo que queremos decir es que, en la regulación actual, el régimen de la propiedad horizontal integra un estatuto jurídico-real que se aplicará siempre que se den los presupuestos que conforman el supuesto de hecho determinante de la aplicación del artículo 396 del Código Civil. Cuando se den dichos presupuestos estaremos ante un conjunto inmobiliario, ya se trate de un supuesto de propiedad horizontal constituida formalmente con arreglo al título constitutivo previsto en el artículo 5 LPH [art. 2.a) LPH], de un supuesto en el que la propiedad horizontal haya nacido materialmente por darse los requisitos pertinentes aunque no se haya otorgado el título formal del artículo 5 LPH, es decir, que estemos ante lo que la doctrina venía denominando la propiedad horizontal de hecho [art. 2.b) LPH], o ante el supuesto que la ley llama ahora complejo inmobiliario privado [arts. 2.c) y 24 LPH].

La razón apuntada determina, a nuestro juicio, que actualmente no resulte apropiado identificar el conjunto inmobiliario con el «complejo inmobiliario privado» previsto en el artículo 24 LPH. El conjunto inmobiliario constituye el supuesto de hecho básico para la aplicación del régimen de la propiedad horizontal. En este sentido, puede afirmarse que para que resulte aplicable el régimen de la propiedad horizontal, siempre deberemos estar en presencia de un conjunto inmobiliario. Dicho en otras palabras, el conjunto inmobiliario es una suerte de género o supuesto básico de situación inmobiliaria. Por el contrario, el complejo inmobiliario privado es sólo una de las modalidades o especies que puede revestir el conjunto inmobiliario. La LPH, en su Capítulo II, bajo la rúbrica: Del régimen de la propiedad por pisos o locales, se ocupa exclusivamente del conjunto inmobiliario que se da cuando la propiedad de los diferentes pisos de un edificio pertenece a distintos propietarios. Esta regulación integra lo que podríamos denominar el supuesto de propiedad horizontal típica , que el legislador erige en el régimen común a todos los supuestos de conjunto inmobiliario.

No obstante, el legislador, consciente de que la situación del conjunto inmobiliario no se agota en la propiedad horizontal que recae sobre un edificio único o simple, ha querido ahora que el régimen de la propiedad horizontal tenga aplicación a otras situaciones inmobiliarias que, de forma genérica y abierta, denomina complejos inmobiliarios privados. Que esto es así lo evidencia, con total claridad, el tenor del artículo 24.1 LPH al disponer que el régimen del artículo 396 del Código Civil: será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los requisitos que enumera que, en suma, son los contemplados en el citado artículo 396.

Por ello, el ámbito de aplicación del régimen de la propiedad horizontal se extiende ahora no sólo al supuesto de la propiedad horizontal típica, sino también a otras situaciones que integran un conjunto inmobiliario tales como las urbanizaciones privadas (propiedad horizontal tumbada), claramente incluidasPage 1004en el artículo 24.1.a) LPH cuando habla expresamente de «parcelas», o aquellos otros supuestos de pluralidad o de «agrupación» (art. 24.2 LPH) de comunidades estructuradas en forma piramidal (propiedad horizontal compleja).

En definitiva, lo que pretendemos sostener en el presente estudio es que el conjunto inmobiliario, cuyo concepto y elementos analizaremos, conforma una nueva categoría del Derecho de Cosas que posibilita el nacimiento y desarrollo de la llamada propiedad separada, por lo que supone una figura jurídica que permite someter a un mismo régimen estatutario o jurídico-real todos los supuestos de concurrencia de una multiplicidad de derechos de propiedad o de goce privativo que recaen sobre unidades inmobiliarias susceptibles de aprovechamiento independiente, vinculadas entre sí por determinado tipo de comunidad funcional o indivisible, que integran una situación inmobiliaria unitaria global o superior.

Con el planteamiento que proponemos, el conjunto inmobiliario se concibe como un concepto o categoría nuclear del régimen de la propiedad horizontal, en la idea de que todo sistema de propiedad horizontal presupone la existencia de un conjunto inmobiliario. Por ello, el conjunto inmobiliario constituye el género de una situación inmobiliaria plurisubjetiva y pluriobjetiva que, no obstante, puede revestir diversas modalidades (propiedad horizontal típica, propiedad horizontal tumbada, propiedad horizontal compleja, etc.). De este modo, podría afirmarse que las normas incluidas en el Capítulo II de la LPH, destinado a regular el régimen de la propiedad por pisos o locales, es decir, lo que podríamos llamar el régimen de la propiedad horizontal típica, constituyen el Derecho común aplicable a todos los supuestos de propiedad separada o, si se prefiere, a todos los conjuntos inmobiliarios.

En consecuencia, toda situación inmobiliaria que pueda subsumirse en el supuesto de hecho, fattispecie o tabestand de un conjunto inmobiliario se regirá por la siguiente prelación de fuentes normativas:

  1. Por las normas imperativas o indisponibles contenidas en el Capítulo II de la LPH, o en otras disposiciones legales que regulan el conjunto inmobiliario (art. 396 del Código Civil, arts. 8.4 . º y 5 . º y 107.11 . º de la Ley Hipotecaria, etc.).

  2. Por la reglamentación privada establecida por la voluntad de los propios interesados, dentro de los límites permitidos por la autonomía privada, es decir, siempre que no resulte contraria a las normas imperativas, a la moral y al orden público (art. 1.255 del Código Civil y art. 5, párrafo 3 . º LPH), esto es, por los estatutos.

  3. Por las normas dispositivas del régimen de la propiedad horizontal típica (Capítulo II de la LPH), que serán aplicables supletoriamente, en ausencia o insuficiencia de la reglamentación privada establecida por los interesados (arts. 396, párrafo 4 . º, y 1.255 del Código Civil, y art. 24.4 LPH).

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Los supuestos históricos del conjunto inmobiliario
1. Los antecedentes

Como ya hemos apuntado, lo que hoy conocemos como conjunto inmobiliario constituye una categoría jurídica elaborada...

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