Concepto
| Autor | Maria Pilar Morgado Freige |
| Páginas | 27-30 |
II. CONCEPTO
Para poder determinar el régimen y regulación de este tipo de comunidades,
debe clarifi carse con carácter previo en qué consiste o cuál es la defi nición de
la llamada “propiedad horizontal de hecho” y dado que ni el Código Civil ni la
Ley de Propiedad Horizontal ofrecen expresamente un concepto de la misma,
ha de recurrirse a la doctrina científi ca y a la jurisprudencia a tal fi n.
Así, existe cierta concordia en defi nir como propiedad horizontal de hecho
la situación de aquellas comunidades de propietarios que, reuniendo los requi-
sitos del artículo 396 del Código Civil, con concurrencia de dos titularidades
dominicales sobre un edifi cio ya dividido en departamentos susceptibles de
aprovechamiento independiente y un derecho de copropiedad sobre los demás
elementos del edifi cio necesarios para su adecuado uso y disfrute, no hayan
otorgado título constitutivo4, o cuando habiéndolo hecho, éste posteriormente
ha sido declarado nulo5.
4 Como señala FERNÁNDEZ MARTÍN-GRANIZO: La propiedad horizontal en el Derecho
Español, Ed. EDERSA, Madrid, 1983, pág. 255, el título constitutivo podemos defi nirlo como aquel
negocio jurídico de carácter dispositivo en el que han de constar necesariamente los elementos
de hecho que sirven de base para la constitución del régimen jurídico de la propiedad horizontal,
señalados en el artículo 5 LPH, la descripción del inmueble en su conjunto, la de sus pisos o locales
independientes, y la cuota de participación con que han de contribuir, entre otras utilidades, cada
propietario singular a los gastos y participar en los benefi cios comunes, pudiendo contener también
las reglas relativas a la constitución y ejercicio del derecho y demás disposiciones no prohibidas
por la Ley, en orden al uso y destino del edifi cio y de sus diferentes pisos o locales.
5 Así BERCOVITZ: “Comentario al art. 2 LPH”, en Comentarios a la Ley de Propiedad
Horizontal, coordinados por BERCOVITZ, Ed. Aranzadi, Pamplona, 2ª edición, 2010, págs. 29 a
31; DOMÍNGUEZ LUELMO: La Reforma de la Propiedad Horizontal, coordinada por GILARTE
ZAPATERO, Ed. Lex Nova, Valladolid, 1999, pág. 39, y GÓMEZ CALLE: “La signifi cación del
título constitutivo en el régimen de propiedad horizontal”, en A.D.C., 1992, pág. 1535.
En la sentencia de 21 de octubre de 1999 (RJ 1999/7395), el Tribunal Supremo se planteó
el ejercicio de una acción de reclamación de vicios en la construcción existentes en sendas
comunidades de propietarios de viviendas y plazas de garaje, y se cuestiona la legitimación activa
de las Comunidades para el ejercicio de dicha acción. El Tribunal Supremo, al respecto, sostiene en
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