Temas de derecho comparado. Algunas especialidades de la Legislación hipotecaria cubana
| Autor | Antonio Ventura-Trweset y González |
| Cargo | Registrador de la Propiedad, y Abogado del Ilustre Colegio de Valencia |
| Páginas | 721-732 |
Temas de derecho comparado. Algunas especialidades de la Legislación hipotecaria cubana *
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La jurisprudencia cubana en este punió es interesante :
La sentencia de 1º de junio de 1936 se refiere a la concesión hecha a Al vira de los terrenos pantanosos de la Ciénega de Zapata por decreto de 1918 con la condición, de ejecutar las obras para la desecación y saneamiento de dichos terrenos; y no constando en el Registro de la Propiedad el cumplimiento de dicha condición es indudable que no son terceros los que contrataron con el concesionario y les afecta la nulidad de la concesión.
Otra sentencia, la de 23 de abril de 1956. se refiere a un caso muy curioso de riesgo presunto derivado de la inscripción.
Inscrito un terreno perteneciente al hato común deslindado, conocido por Ochoa, en el que se mencionan pesos de posesión, pero sin expresar que éstos eran los que amparaban los demolidos sitios, fundos y haciendan que se decía existían en el lote del terreno o que lo eran en el resto del propio hato, sin acompañar como título de dominio la certificación judicial del entero de la finca, no es tercero el titular inscrito por constar en Registro el riesgo que aquella adquisición corría de quedar afecta al juicio de deslinde y división y le perjudica la nulidad decretada.
En el caso de doble inscripción de una misma finca bajo dos números diferentes y distintos, la jurisprudencia cubana, que en sen-Page 722tencia de 6 de octubre de 1909 (núm. 82) resolvió el conflicto ateniéndose a la índole y condiciones de la titulación presentada, ha cambiado su criterio en sentencia de 16 de diciembre de 1916 (número 108), ateniéndose al principio de prioridad y declarando que el que tiene el derecho anterior inscrito tiene acción para pedir la nulidad de la inscripción posterior.
Pueden examinarse también respecto al mismo caso de doble inscripción las sentencias de 5 de marzo de 1914, 27 de octubre de 1916 y 12 de marzo de 1917 que resuelven que el que en estas condiciones adquirió de los posteriores inscribientes no es tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Debe citarse, respecto a este extremo, la sentencia de 20 de octubre de 1925 del Tribunal Supremo cubano reconociendo la posibilidad de que por omisión conste explícitamente la causa de rescisión o resolución, como cuando la inscripción en el Registro no hizo constar brevemente el contenido del certificado del Registro de actos de última voluntad, ya que la omisión de esta circunstancia oculta la causa de nulidad, o sea la existencia de disposición testamentaria con heredero distinto del supuesto que había vendido la finca al presunto tercero.
Dorta Duque estudia con claridad meridiana la aplicación de las acciones rescisorias y .resolutorias a las enajenaciones en fraude de acreedores, y, siguiendo a Giorgi, distingue entre terceros inmediatos a los que se refiere el Código civil, y terceros mediatos o adquirentes de los que adquirieron directamente del fraudator, y reconoce que la legislación hipotecaria se refiere tanto a unos como a otros, doctrina que ha sancionado la jurisprudencia cubana en sentencia de 27 de octubre de 1905.
No hay que olvidar que el artículo 39 de la Ley Hipotecaria de Cuba no sólo entiende por enajenación a título gratuito en fraude de acreedores la que se haga por donación o cesión de derecho, sino también por cualquier enajenación, constitución o renuncia del derecho real que haga el deudor en los plazos señalados por las leyes comunes y las de comercio, para la revocación de las enajenaciones en fraude de acreedores, siempre que no haya mediado precio, suPage 723 equivalente u obligación preexistente y vencida. Y luego, en el artículo 40, amplía la explicación de los actos y contratos revocables por tal motivo, incluyendo: los censos, enfiteusis, servidumbres, usufructos y demás derechos reales ; las constituciones dótales o daciones por razón de matrimonio a la mujer, hijos y extraños; las adjudicaciones de inmuebles en pago de deudas no vencidas ; las hipotecas voluntarias en ciertas condiciones que establece, y cualquier contrato de traspaso o renuncia de derecho real. Como se ve, el contenido de los artículos 39 y 40 de la ley cubana difiere del texto español.
Los efectos de la inscripción frente a la prescripción están contenidos en el artículo 35 de la Ley, similar al nuestro.
La jurisprudencia española, en sentencia de 11 de enero de 1888, que se aplicó en Cuba, declaró no es tercero ni el dueño legítimo del inmueble que se está .prescribiendo, ni sus causahabientes por título lucrativo universal o singular. Este criterio lo varió la jurisprudencia española en sentencia de 19 de enero de 1909, que estableció sí es tercero el sucesor por título oneroso. Sin embargo, la jurisprudencia cubana, en sentencia de 3 dé noviembre de 1906, ha conservado el concepto de tercero de la sentencia de 1888, ratificándolo en las de 22 de noviembre de 1913, 24 de noviembre de 1915 y 21 de noviembre de 1925, y por ello en Cuba no es tercero el dueño legítimo del inmueble, cualquiera que sea la época de la adquisición de su derecho 1.
Y es que se funda la tesis cubana en la relación posesoria y en la manifestación externa de la posesión, que crea el factor de conocimiento, no soslayable por herir los sentidos.
La inscripción tiene en la legislación cubana carácter adjetivo, por lo que puede conservarse y transmitirse el dominio sin inscribirlo en el Registro de la Propiedad, ratificándolo la jurisprudenciaPage 724cubana en sentencias de 26 de agosto de 1908 y 19 de junio de 10.30. entre otras. Sin embargo, la Ley de Reivindicación de bienes de1 Estado de 17 de diciembre de 1937 (apartado 121 del artículo 5.0) declara propiedad del Estado cubano las fincas rústicas que no estén inscritas en los Registros de la Propiedad, exceptuando los terrenos enclavados en haciendas comuneras, cuyo juicio de deslinde se haya...
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