Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2017 (502/2017)

Autor:José Luis Colino Mediavilla
Páginas:55-65
 
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La obligación de la entidad de crédito en la que se ingresan anticipos a cuenta de vivienda futura de controlar la existencia de la garantía de su devolución (Ley 57/1968) se cumple constatando que al menos existe una póliza colectiva

Comentario a cargo de:

Profesor Titular de Derecho mercantil Universidad Complutense de Madrid

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 14 DE SEPTIEMBRE DE 2017

Roj: STS 3280/2017 - ECLI:ES:TS:? 2017:3280

Id Cendoj: 28079119912017100029

Ponente: Excmo. Sr. Don Francisco Marín Castán

Asunto: La entidad de crédito en la que se ingresan anticipos a cuenta de la adquisición de vivienda futura debe controlar, bajo su responsabilidad, la existencia de la garantía de su devolución, siendo suficiente para tal fin la existencia de póliza colectiva de afianzamiento o aseguramiento, porque ésta vincula al garante aunque no se emita el certificado o póliza individual, de lo que resulta que ninguna responsabilidad puede exigirse a la entidad de crédito que admitió ingresos de anticipos garantizados por una póliza colectiva, porque no incumplió su obligación de control.

COMPRAVENTA

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Sumario: 1. Resumen de los hechos. 2. Solución dada en primera instancia. 3. Solución dada en apelación. 4. Los motivos de casación alegados. 5. Doctrina del Tribunal Supremo. 5.1. Planteamiento. 5.2. Póliza colectiva sin póliza individual. 5.3. Obligación de la entidad de crédito en que se ingresan los anticipos a cuenta de vivienda futura de controlar la existencia de la garantía de su devolución. 5.4. Conclusión. 6. Bibliografía.

1. Resumen de los hechos

En junio de 2009, una promotora (S.A.) suscribió con una aseguradora una oferta de seguro de caución-afianzamiento colectivo para garantizar la devolución de los anticipos a cuenta de vivienda futura de determinada promoción. Tras prestar la promotora su conformidad a la oferta, en agosto de 2009 se firmó la póliza de afianzamiento colectivo. En la póliza se estableció que "el presente contrato colectivo carece de validez frente a los compradores entre tanto no se emitan las pólizas individuales complementarias".

En junio de 2010, Don L. compra a la promotora una vivienda futura en dicha promoción, estableciéndose un plazo de entrega y unas condiciones de pago que incluían anticipos a cuenta del precio, así como que "todas las cantidades entregadas a cuenta por los compradores serán avaladas por entidad financiera". Los anticipos fueron satisfechos por el comprador de la siguiente forma. En concepto de reserva, 6.000 € mediante ingreso en efectivo en una cuenta corriente que la promotora tenía abierta en un banco. A la firma del contrato (junio de 2010), 17.548 € mediante transferencia bancaria a la misma cuenta. Los siguientes pagos (30 mensuales de 677 €) se fueron cargando en una cuenta del comprador por orden de la promotora, sin que conste que el destino de esas cantidades fuera la cuenta corriente en la que se habían ingresado los anteriores anticipos.

En septiembre de 2010, el banco comunicó a la aseguradora la apertura de la cuenta corriente a nombre de la promotora, destinada en exclusiva a la percepción de los anticipos a cuenta de vivienda futura de la promoción respecto a la que se firmó la póliza de afianzamiento colectivo.

La obra no se había terminado al cumplirse la fecha de entrega pactada. En enero de 2013 el comprador envió un burofax a la promotora en el que solicitó que se le remitiese copia certificada de la documentación del contrato de seguro. En abril de 2013 el comprador envió un burofax al banco, comunicándole su voluntad de resolver el contrato y reclamar los anticipos ingresados en la cuenta de la promoción, más intereses, haciendo responsable de su devolución a dicho banco por haber incumplido su obligación legal de exigir la correspondiente garantía al promotor.

A lo largo de 2013 se intentó, sin éxito, una solución amistosa, en la que el banco alegó que no había garantizado la devolución de los anticipos, siendo el garante la aseguradora, y que como entidad en la que el promotor abrió

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la cuenta corriente para ingresar los anticipos se cercioró de la existencia de dicha garantía, conforme exigía la Ley 57/1968, aunque solo se realizaron dos ingresos, de 6.000 € y 17.548 €, sin constar ningún otro ingreso ni en esa ni en ninguna otra cuenta a nombre del promotor.

En febrero de 2014 el comprador interpuso demanda contra la promotora y el banco en la que solicitó la declaración de resolución contractual del contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora y la condena solidaria de las dos demandadas a la devolución de todos los anticipos realizados más los intereses legales desde la fecha de la entrega de las cantidades hasta sentencia, incrementados en dos puntos desde la sentencia hasta su pago. La demanda se fundamentaba en el incumplimiento por la promotora de la obligación de entregar la vivienda en plazo y de la obligación de garantizar la devolución de los anticipos y, respecto al banco, en que su responsabilidad derivaba del art. 1.2ª de la Ley 57/1968, porque no había exigido a la promotora la garantía de la devolución de los anticipos impuesta por la Ley.

La promotora fue declarada en rebeldía (luego se personó y se la tuvo por parte en el procedimiento) y el banco se opuso a la demanda negando haber incumplido sus obligaciones legales, para lo que alegó que aunque había financiado la promoción y había abierto la cuenta corriente en la que la promotora había de ingresar los anticipos, nunca se constituyó en garante de la devolución de tales cantidades sino que se cercioró de que la promotora había garantizado su devolución mediante un seguro, que era plenamente válido pese a no haberse emitido los certificados individuales.

2. Solución dada en primera instancia

La sentencia de primera instancia estimó la demanda respecto a la promotora, por incumplir su obligación de entrega en plazo, y la desestimó respecto al banco, por considerar que, a la vista de las pruebas practicadas, sí cumplió su obligación de exigir al promotor la garantía de la devolución de los anticipos, porque constaba que la promotora aportó póliza de afianzamiento con la aseguradora y la anulación posterior de dicha póliza no podía afectar al correcto proceder del banco, que cumplió con las obligaciones que la Ley le imponía en el momento en que debió hacerlo.

3. Solución dada en apelación

Interpuesto recurso de apelación por el demandante, la sentencia de la Audiencia lo estimó y revocó la sentencia apelada estimando la demanda también respecto al banco. La Audiencia fundamentó tal posición afirmando que la imposición a la entidad en la que se ingresan los anticipos de la obligación de exigir al promotor, bajo su responsabilidad, la garantía de su devolución

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(art. 1 de la Ley 57/1968), "no es una exigencia que se satisfaga con la comprobación de la existencia de una garantía formal sino de su material efectividad", lo que conducía a considerar que el banco no había cumplido dicha obligación porque el seguro de caución suscrito por la promotora "se autodeclara ineficaz e inexigible por el comprador", por un lado...

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