Comentario de la sentencia del tribunal supremo de 18 de marzo de 2016 (183/2016)
| Autor | Bruno Rodríguez-Rosado |
| Páginas | 47-57 |
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Acción de cumplimiento contractual de arrendamiento y facultad de moderación judicial
Comentario a cargo de:
Profesor Titular de Derecho civil
Universidad de Málaga
SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 18 DE MARZO DE 2016
Roj: STS 1210/2016 - ECLI:ES:TS: 2016:1210
Id Cendoj: 28079110012016100164
Ponente: Excmo. Sr. Don Francisco Javier Arroyo Fiestas
Asunto: La Sentencia aborda la extensión de la acción de cumplimiento contractual ejercitada por el arrendador en caso de que el arrendatario demandado pretenda, contrariamente a Derecho, resolver el contrato. Dicha acción de cumplimiento debe comprender todas las rentas pendientes, salvo que pueda demostrarse que el arrendador llevó a cabo un nuevo arrendamiento del local, o pudo haberlo realizado y haber así mitigado, conforme a la buena fe, las consecuencias del incumplimiento de la otra parte. No siendo éste el caso, no ha lugar a la moderación de la cuantía que debe pagar el arrendatario, pues ni puede decirse que su responsabilidad proceda de un incumplimiento negligente del artículo 1103 del Código civil, ni mucho menos puede considerarse esa condena como expresión de una cláusula penal que pueda dar lugar a su moderación conforme al artículo 1154. Además, y esto es fundamental para la solución del caso, la
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acción ejercitada por el arrendador no es una acción de daños y perjuicios, sino la acción de cumplimiento, dirigida a pedir en vía forzoso la ejecución del contrato.
Sumario: 1. Resumen de los hechos. 2. Soluciones dadas en primera instancia. 3. Soluciones dadas en apelación. 4. Los motivos de casación alegados. 5. Doctrina del Tribunal Supremo. 5.1. La acción de cumplimiento ejercitada por el arrendador. 5.2. Grupos de casos que se han presentado a la jurisprudencia de la Sala primera. 5.3. Exclusión de la moderación en caso de pretensión de cumplimiento. 5.4. Exclusión también de la doctrina de la necesidad de prueba del lucro cesante. 5.5. El posible negocio de reemplazo y la necesidad de aminorar los daños. 5.6. ¿Hubiese conducido la invocación de la cláusula rebus a un resultado diferente? 5.7. Conclusión. 6. Bibliografía.
Conforme a los hechos probados en la instancia y no impugnados ante el Tribunal Supremo, la entidad demandante, Inalcoven, S.L., había concertado en 2006 un contrato de arrendamiento sobre un local de negocios de su propiedad, siendo las arrendatarias y luego demandadas las entidades Comercial Artesanos Camiseros S.L. (denominada, en los inicios de la relación contractual y del proceso, Inversiones Plaza de Armas S.L.), y Camisería García de Seras, Sociedad civil. El plazo contractualmente previsto para ese arrendamiento era de cinco años.
En los primeros meses del año 2009 se iniciaron obras en la calle Asunción (lugar en el que radicaba el local), una calle principal de la ciudad de Sevilla, obras que fueron de larga duración y diicultaban el acceso, pero no impedían el ejercicio de la actividad comercial. A consecuencia de ello las entidades arrendatarias manifestaron por escrito a la arrendataria la resolución del contrato desde junio de 2009 –hecho al que se opuso la arrendadora– procediendo desde entonces al impago de las rentas. El 5 de agosto de 2009 las arrendatarias entregaron las llaves a la arrendadora por medio de servicio de mensajería. Al burofax recibido se opuso la arrendadora, insistiendo en la necesidad del cumplimiento del contrato. Las arrendatarias arrendaron un nuevo local, de idénticas características, a otro propietario, en la calle aledaña Virgen de Loreto, en la que también se ejecutaban obras.
Con base en lo anterior, la arrendadora demandó en enero de 2010 la declaración de subsistencia del contrato de arrendamiento y la condena a las demandadas a su cumplimiento en su condición de “arrendatario solidarios”.
Las partes demandadas se opusieron a la demanda, alegando que el local se había dejado a disposición de la arrendadora a partir de junio de 2009 y que ha-
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bían manifestado por escrito la resolución del contrato por incumplimiento de la arrendadora. Sobre éste último extremo formuló además reconvención la entidad demandada Camisería García de Seras S.C., solicitando “se dicte sentencia por la que con estimación de la misma se declare resuelto, por incumplimiento del arrendador, el contrato de arrendamiento de fecha 1 de julio de 2006 que unía a las partes, con efectos desde el 30 de junio de 2009, y en consecuencia, se declare no haber lugar a pagar las rentas desde la fecha de dicha resolución, con expresa imposición de las costas a la demandante reconvenida”.
El Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Sevilla dictó sentencia, con fecha 16 de noviembre de 2011 por la que estimó parcialmente la demanda presentada por la arrendadora, declarando la subsistencia del contrato de arrendamiento de local de negocio. A la vez, ejerciendo la facultad moderadora prevista en los artículos 1103 y 1154 del Código civil, y considerando que las demandadas habían entregado las llaves del local y la arrendadora lo había tenido a su disposición, pudiendo por tanto haber dispuesto de él, condena únicamente a las demandadas al pago de las rentas adeudadas de siete mensualidades (11.667,28) más los intereses legales desde la fecha del emplazamiento. Finalmente, desestima la reconvención ejercitada por uno de las demandadas, al considerar que no había acreditado ningún incumplimiento por parte de la arrendadora, y condenándola en consecuencia al abono de las costas de esa demanda reconvencional.
La sociedad demandante presentó recurso de apelación y la sentencia de la sección quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla, de fecha 13 de mayo de 2013, estimó el recurso, revocando parcialmente la sentencia de primera instancia, condenando a las arrendatarias-demandadas al pago de la totalidad de las rentas dejadas de abonar hasta la terminación según contrato del arrendamiento (42.214,72 €). Consideró además que no procedía la moderación en cuanto a la suma indemnizatoria solicitada por impago de las rentas, pues no es de aplicación el art. 1154 del Código civil, ni se trata de una responsabilidad que proceda de un incumplimiento negligente del artículo 1103 del Código. Asimismo argumentó que el hecho de que la arrendadora tuviera el local a su disposición desde agosto de 2009 y pudiera arrendarlo no signiica seguridad de que se encuentre algún interesado que lo arriende en condiciones similares a las pactadas y que, en todo caso, corresponde a las arrendatarias acreditar que el arrendador pudo arrendar y no lo hizo, cuestión que ha quedado indemostrada.
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Uno de los demandados, la entidad...
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