Comentario al artículo 396

Autor:Mariano Fernández Martín-Granizo
Cargo del Autor:Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo
RESUMEN

I. Consideraciones generales sobre el artículo 396.-II. Los elementos objetivos de la p. h.: 1. Partes privativas. 2. Los elementos comunes: A) Criterio seguido respecto de los mismos por el Código civil. 3. Caracterización de los elementos comunes. 4. Clasificación de los mismos. Cuestiones que puede plantear. 4. Problemática del uso y disfrute de los elementos comunes.-III. Los principios de... (ver resumen completo)

 
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COMENTARIO AL ARTICULO 396

  1. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE EL ARTÍCULO 396

    Merece este precepto una singular atención si se quiere estudiar adecuadamente la institución en él comprendida, especialmente a partir de la reforma que en ella introdujo la Ley 49/1960, de 21 julio, dado que en nuestra opinión la misma ha conferido a este artículo una especial a la vez que compleja naturaleza en el marco de la llamada p. h.

    Y decimos esto porque, como puede observarse con sólo una somera contemplación de la citada Ley, este precepto lo mismo que el 401, II, son los únicos del Código civil que han sido integrados en la misma, concretamente en su artículo 1, de igual forma que los 8, 3, y 107, 11, de la Ley hipotecaria lo fueron por el artículo 2, dedicándose los 3 y siguientes a la específica reglamentación de la p. h.

    El artículo que aquí vamos a comentar, esto es, el 396 del Código civil, viene a ser, como apuntábamos ya en la introducción de estos comentarios, a manera de «preámbulo», «parte general» o incluso, si se prefiere, también acaso «Exposición de Motivos» de la reglamentación especial de este régimen de la propiedad, por cuanto que en él se declara legalmente establecida la p. h.; se indican cuáles son los elementos típicos a la vez que caracterizadores de dicha figura -propiedad privativa y copropiedad-; se fijan algunos principios fundamentales -inembargabilidad aislada de los elementos comunes y prohibición de dividirlos- y se señala la prela-ción de fuentes.

    Pero es que, además, este precepto, por el hecho de ser a manera de «parte general legal» del régimen de p. h., es en cierto modo una norma de reenvío, dado que salvo esa caracterización in genere que de la institución hace y la fijación de los principios y prohibiciones generales que contiene, la ordenación específica y concreta del referido régimen viene contenida en sus artículos 3 y ss.

  2. LOS ELEMENTOS OBJETIVOS DE LA P. H.

    Se establece en el párrafo primero de este artículo una clara distinción entre los dos elementos objetivos que constituyen la estructura físicojurí-dica de esta institución: las partes privativas y las comunes, cuyo examen vamos a realizar:

    1. Las partes privativas

      El primer punto que vamos a tratar es el relativo a la delimitación del concepto «parte privativa», ya que no en vano para el legislador constituye el «elemento principal» de la p. h. Y aun cuando lo cierto es que para la determinación del mismo no sea suficiente el párrafo que estamos contemplando, ya que es preciso tener además en cuenta el artículo 3, estimamos conveniente por razones de método y sistema dejarlo delimitado al estudiar este precepto, dado su carácter prolegoménico o de «parte general».

      Poniendo, por tanto, en conexión este párrafo con el artículo 3, a), nos parece lógico llegar a la conclusión de que el objeto sobre el que recaen los derechos de los propietarios singulares en los edificios sujetos al régimen de p. h., no es otro que los «espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente...» y, en su caso, los «anejos».

      En lo que a esos espacios hace, creemos que su determinación no precisa aclaración alguna, ya que tanto la letra como el espíritu de la Ley 49/ 1960 ponen de manifiesto que solamente pueden serlo los pisos y los locales.

      Los únicos requisitos que unos y otros necesitan para poder ser integrados en el régimen de la p. h. son:

      1. Que se encuentren suficientemente delimitados.

      2. Que sean susceptibles de aprovechamiento independiente.

      3. Que tengan salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública.

      4. Que pertenezcan a distintos propietarios.

      Aun cuando todos estos requisitos sean necesarios para la tipificación de «parte privativa», entendemos que hay dos que nos atrevemos a calificar de primariamente esenciales: el segundo y el cuarto (1).

      Por último, diremos que la titularidad de cada «parte privativa» se extiende a una serie de elementos que conviene determinar. Mas como ello lo hace el artículo 3, a), dejamos su estudio para el comentario de dicho precepto.

    2. Los elementos comunes

      El artículo 396, I, del Código civil, además de a esos espacios que acabamos de examinar a los que en su párrafo segundo denomina «... parte determinada privativa...», hace referencia a los «... demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute...».

      Procederemos a su estudio acomodándonos al siguiente esquema:

      1) Criterio del artículo 396 en orden a la determinación de dichos elementos.

      2) Caracterización de los elementos comunes.

      3) Clasificación de los mismos; cuestiones que puede plantear.

      4) Temática del uso y disfrute de los elementos comunes.

      1. Criterio seguido respecto de los mismos por el Código civil

      Si bien este precepto no fija el concepto «elemento común», sí apunta unos módulos muy de tener en cuenta para llevar a cabo su delimitación conceptual, tal acontece, por ejemplo, cuando alude al «... derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute...».

      Por otra parte, este precepto en su parquedad conceptual tampoco adjetiviza esos elementos limitándose a hacer una descripción funcional de los mismos, siendo preciso acudir al artículo 3, b), para encontrar el calificativo de «comunes» referido a los mismos.

      En consecuencia, si queremos determinar el concepto de «elemento común», hemos de partir de esos simples módulos a la vez que acudir al aspecto gramatical de conformidad con el cual, por elemento, en una de sus diversas significaciones, se entiende la «parte integrante de una cosa», mientras que el término común sirve para designar «aquello en lo que tiene participación y de lo que disfrutan varias personas sin que sea propiedad particular de ninguno».

      La conclusión a que nos conducen estas premisas, tanto jurídicas como gramaticales, es la de que toda porción, pieza, sección, etc., que formando parte de un inmueble sujeto al régimen de p. h. esté destinada a lograr un mejor uso y disfrute del mismo sin que pueda ser propiedad exclusiva de ninguno de los titulares de pisos o locales, es «elemento común», lo que a su vez nos lleva a formular el siguiente ensayo de delimitación conceptual más que de auténtica definición:

      Son elementos comunes aquellas partes de un edificio sujeto al régimen de p. h. que, siendo necesarios para el más adecuado uso y disfrute del mismo, así como de sus pisos o locales, pertenecen a todos los propietarios de dichos elementos privativos, siendo inseparables de éstos, a la vez que no susceptibles de división.

      Y siguiendo con el examen del artículo 396 en relación con los «elementos comunes», diremos que ni este precepto ni tampoco el 3, b), de la Ley de p. h. mantienen respecto de los mismos un criterio de numerus clausus, y sí enumerativo o indicativo el primero y referencialmente generalizado el segundo.

      Esta indicación vamos a completarla con otra no menos importante, la de que en nuestra opinión este precepto no es de carácter imperativo en lo que al aspecto que estamos contemplando se refiere, razón por la cual podemos decir que de la misma forma que los denominados «elementos comunes» pueden ser más e incluso distintos de los reseñados, podrá también acontecer que alguno o varios de los que se enumeran como tales en este precepto puedan ver alterada su cualidad comunitaria, dado el carácter de «tus cogens de grado mínimo» que tiene la Ley 49/1960.

    3. Caracterización de los elementos comunes

      A la vista del párrafo primero de este artículo y sin olvidar el apartado b) del 3 (2), podemos señalar como aspectos caracterizadores de estos elementos los siguientes:

      1. Su carácter accesorio respecto de los «elementos privativos» a cuyo mejor y más adecuado uso y disfrute están destinados.

      2. Ser objeto de propiedad compartida por los titulares de los pisos y locales.

      3. Ser indivisibles.

      4. Su inseparabilidad de las «partes privativas». No puede disponerse de ellos con independencia de las mismas.

      Estas notas o aspectos cualificadores de los «elementos comunes» pueden compendiarse en dos: la accesoriedad respecto de las «partes privativas» y el estar fimdísticamente destinados al mejor uso y servicio de aquéllos (3).

    4. Clasificación de los mismos. Cuestiones que puede plantear

      Se trata de un tema que, no obstante su interés, la doctrina científica apenas le ha dedicado atención, siendo la...

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