Comentario a la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000 por la que se anulan diversos artículos del Reglamento Hipotecario
| Autor | Juan María Díez Fraile |
| Páginas | 1185-1246 |
La regulación del llamado derecho de vuelo urbano, o derecho de sobreedificación y subedificación, contenida en el artículo 16.2.º del Reglamento Hipotecario fue modificada en la última reforma de este Reglamento operada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre 12, dejando redactado dicho precepto en los siguientes términos:
2.º El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del número 3.º del artículo 8.º de la Ley y sus concordantes. En la inscripción se hará constar:
a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.
b) Determinación concreta del número máximo de plantas a construir.
c) El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo, que no podrá exceder de diez años.
d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción
.
Cotejando la nueva redacción de este precepto con la anterior, se observa que la modificación en sede de derecho de vuelo se limitó a añadir la necesidad de que en el título de constitución del derecho se haga constar el número máximo de plantas edificables o a construir al amparo del derecho constituido [cfr. art. 16.2.º,b)] y el plazo máximo de duración del derecho, que en ningún caso podrá exceder de diez años [cfr. art. 16.2.º,c)]. La Exposición de Motivos del Real Decreto 1867/1998, refiriéndose a este último aspecto y haciéndose eco de una abundante doctrina científica y una moderna jurisprudencia registral, aporta como justificación de la reforma la necesidad de acomodar la regulación del derecho de vuelo al principio hipotecario de especialidad, exigiendo la fijación de un plazo máximo para su ejercicio, sin perjuicio de que, una vez ejercitado, lo construido sea propiedad de su titular.
Esta nueva regulación del derecho de vuelo fue combatida por los demandantes en el recurso interpuesto ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo contra el citado Real Decreto 1867/1998, y que dio lugar a la sentencia aquí comentada pronunciada por la Sección sexta de dicha Sala de fecha 24 de febrero de 2000 3. Alegaban los recurrentes en su demanda que la nueva redacción del artículo 16.2.º del Reglamento Hipotecario está en abierta contradicción con el artículo 1.255 del Código Civil en cuanto introduce una limitación temporal para el ejercicio del derecho de vuelo al disponer que su duración no podrá exceder de diez años para tener acceso al Registro de la Propiedad. Es decir, de las dos novedades introducidas por la reforma de 1998 (necesidad de determinar en el título el número máximo de plantas a edificar y la fijación de un plazo máximo que no podrá exceder de diez años) la acción impugnativa de los recurrentes se dirige exclusivamente contra la segunda 4.
Pues bien, la pretensión judicialmente deducida en este punto prosperó, si bien en base a un esquema argumental distinto del empleado por los recurrentes, afirmando al respecto la Sala 3.ª del Tribunal Supremo en su fundamento jurídico cuarto, lo siguiente:
Aún cuando pueda estimarse como cierto que el precepto impugnado no regula de manera directa el derecho de vuelo, sino que se limita a señalar los requisitos para que dicho derecho pueda acceder y beneficiarse de la publicidad registral, así como que tampoco afecta al principio de libertad de pactos contenida en el artículo 1.255 del Código Civil, ya que lo dispuesto en el precepto impugnado no impide en absoluto que pueda pactarse un derecho de vuelo con una duración superior a diez años, no lo es menos que, al establecerse como requisito para que tal derecho acceda al Registro de la Propiedad que el plazo máximo para su ejercicio tenga una vigencia no superior a diez años, de alguna manera se está alterando su alcance y eficacia frente a terceros, puesto que los derechos reales tienen acceso al Registro de la Propiedad sin limitación de tiempo por imperativo del artículo 1 de la Ley Hipotecaria, siendo necesario, cuando se trata de derechos reales o de cargas o limitaciones del dominio, el derecho de vuelo es un derecho real que supone una limitación del dominio para los propietarios o copropietarios de inmuebles que no son partícipes del mismo, que conste su inscripción para que surtan efecto frente a terceros. Por esa razón, aun reconociendo que el principio de determinación no tolera gravámenes indefinidos o indeterminados, una limitación del tipo de la que se pretende en el artículo 16 del Reglamento impugnado en relación con el derecho de vuelo debe necesariamente venir establecida por Ley al afectar a lo dispuesto en el precepto mencionado de la Ley Hipotecaria. Así lo demuestra el hecho de que otras limitaciones, como las relativas al alcance de la garantía hipotecaria, se establecen en la propia Ley, en este caso en el artículo 114 de la misma.
Podrá sostenerse -continúa el Tribunal Supremo- que no se afecta con el precepto impugnado el contenido del derecho de vuelo ni de libertad de pacto, pero no es menos cierto que al limitar la posibilidad de su acceso al Registro, en contra de lo dispuesto en el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, que no establece limitación alguna, condicionando así su eficacia frente a terceros, supone en definitiva el establecimiento de un régimen jurídico diferente al que con arreglo a los principios generales de la Ley Hipotecaria le correspondería como derecho real que es, lo que justifica que esa modificación sólo puede hacerse por Ley
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Si analizamos el fundamento transcrito observaremos que la decisión del Tribunal de anular el apartado c) del artículo 16.2.º del Reglamento Hipotecario se basa en un único motivo consistente en la confrontación o contradicción que, a juicio del órgano sentenciador, se produce entre el citado apartado y el artículo 1.º de la Ley Hipotecaria, que no establece límites temporales a la publicidad registral de los derechos reales, por lo que el novedoso plazo máximo de diez años que fija el Real Decreto 1867/1998 al derecho de vuelo, supone un condicionamiento de su eficacia frente a terceros, lo cual «supone, en definitiva, el establecimiento de un régimen jurídico diferente al que con arreglo a los principios generales de la Ley Hipotecaria le correspondería como derecho real que es, lo que justifica que esa modificación sólo puede hacerse por Ley». Este razonamiento teórico o deductivo lo apoya el Tribunal con otro de tipo inductivo y sistemático, pretendiendo ver confirmada su conclusión en el «hecho de que otras limitaciones, como las relativas al alcance de la garantía hipotecaria, se establecen en la propia Ley, en este caso en el artículo 114 de la misma» 5.
Se trata de un fallo sorprendente, especialmente considerando las premisas conceptuales y dogmáticas de las que parte el Tribunal, a la vista de las siguientes afirmaciones que igualmente se contienen en la fundamentación transcrita:
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El precepto impugnado no regula de manera directa el derecho de vuelo, sino que se limita a señalar los requisitos para que dicho derecho pueda acceder a la publicidad registral.
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El mismo precepto no afecta al principio de libertad de pactos contenido en el artículo 1.255 del Código Civil 6, ya que lo dispuesto en aquél no impide que se pueda pactar un derecho de vuelo con una duración superior a los diez años.
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El derecho de vuelo es un derecho real que supone una limitación del dominio para los propietarios del inmueble gravado.
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El principio hipotecario de determinación no tolera gravámenes indefinidos o indeterminados.
A pesar de todo ello el Tribunal...
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