Colaboración entre Notarías y Registros de la Propiedad para la seguridad del tráfico inmobiliario (RD2537/1994 de 29 de diciembre)
| Autor | (Eduardo Martínez-Piñeiro). |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 127-198 |
(R.D. 2537/1994, de 29 de diciembre)
Eduardo Martínez Piñeiro. Notario de Palma de Mallorca (Baleares).
A mis padres. Por la vida y el ejemplo.
Escribimos una vez (vide Circular n° 30/1993 de la Comisión de Cultura del Ilustre Colegio Notarial de Baleares) que una interpretación "cómoda" del entonces vigente artª. 175 del Reglamento Notarial había permitido adormecer más de una conciencia notarial y pensar que con la consignación en la escritura de la advertencia de la conveniencia de haber consultado antes los libros del Registro todo quedaba solucionado y bendecido, y que si después se descubría que el transmitente no era tal o que la finca vendida estaba gravada, eran meros detalles que en nada tenían por qué afectar ni turbar a nuestro particular "Pepito Grillo".
También, y en la misma Circular, continuábamos diciendo que, por el contrario, una interpretación "sensata" del propio 175, en conexión con el artículo 147 reformado del mismo Reglamento, desvelaba que los Notarios estábamos obligados a advertir sobre el estado de cargas, no para salvar nuestra responsabilidad, sino para cumplir con el sacrosanto deber de asesoramiento y de esta manera proporcionar al adquirente seguridad jurídica e informar al transmitente sobre las responsabilidades (civiles y/o penales) en que podía incurrir. Es por todo ello por lo que los Notarios teníamos, y seguimos teniendo, el deber de aconsejar la consulta al Registro y el deber de prestar nosotros este servicio.
En evitación de personales interpretaciones, el legislador -cumpliendo el mandato constitucional de garantizar la seguridad jurídica (artª. 9.3 de nuestra Carta Magna)-dió nueva redacción al citado art°. 175 del R.N. en el R.D. 1558/1992, de 18 de diciembre, imponiéndonos a los Notarios la obligación de haber obtenido información del Registro de la Propiedad sobre la descripción de la finca, su titular y las cargas, gravámenes o limitaciones vigentes antes de autorizar cualquier escritura de transmisión o gravamen de bienes inmuebles. Real Decreto que fue publicado en el B.O.E. n° 32 del 6 de febrero de 1993 y entró en vigor, según su disposición final segunda, a los seis meses de su publicación, o sea, el 6 de agosto siguiente. Tres días después de esta entrada en vigor -en el B.O.E. n° 189 correspondiente al 9 de agosto de 1993- se publicaba la Orden de 2 de Agosto de dicho año, para conseguir una más adecuada aplicación del nuevo sistema. (Vide al respecto Circular 84/1993 de la citada Comisión de Cultura del Ilustre Colegio Notarial de Baleares). En la Disposición Adicional única de esta Orden se preveía que "una comisión integrada por tres Notarios y tres Registradores de la Propiedad, designados respectivamente por la Junta de Decanos de los Colegios Notariales de España y por el Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles, evaluará la experiencia adquirida en el tiempo previsto en la disposición final de esta Orden (tres meses a contar desde su publicación en el B.O.E.), y elevará el correspondiente informe a la Dirección General de los Registros y del Notariado, pudiendo incorporar al mismo las sugerencias de reforma del sistema de colaboración entre Notarios y Registradores para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario que se consideren oportunas".
El nuevo R.D. recoge -con una miaja de retraso, evidentemente- la provechosa experiencia obtenida desde la entrada en vigor del R.D. 1558/1992 y, como se destaca en su preámbulo, "cuyos resultados, evaluados por una Comisión paritaria de ambas clases de los citados funcionarios (Notarios y Registradores)... se han traducido en conclusiones precisas y meditadas que se han incorporado en gran medida al texto del presente Real Decreto".
Esta experiencia y la completa introducción en la sociedad española de los procedimientos telemáticos y su progresivo perfeccionamiento, han hecho posible -seguimos leyendo en el preámbulo- que la colaboración entre las Notarías y los Registros de la Propiedad se pueda realizar en todo el territorio nacional y de forma más intensa que la presentada hasta ahora.
¿Cómo? Conjugando por una parte, la necesidad de obtener con celeridad información del Registro de la Propiedad y la de incorporar al mismo con igual prontitud la actuación notarial, y por otra, la necesidad de conceder al Registrador el tiempo mínimo indispensable para que pueda obtener y ofrecer una información exacta y del máximo rigor del contenido de los asientos registrales. No son palabras nuestras, son del legislador y están expuestas en el repetido preámbulo.
Las reformas introducidas en el nuevo R.D. versan sobre los siguientes extremos:
-
Dar nueva redacción al art°. 175 del Reglamento Notarial (art°. 1o)
-
ídem, eadem, idem al art°. 249 del propio Reglamento Notarial (art°. 2o)
-
Introducir en el Reglamento Hipotecario el art°. 354 a) (art°. 3o)
-
Dar nueva redacción al art°. 418 de este último Reglamento (art°. 4o)
-
Añadir un párrafo segundo al art°. 418 a) de este mismo Reglamento Hipotecario (art°. 5o)
-
Dar nueva redacción al apartado 1 del art°. 418, c), también del Reglamento Hipotecario (art°. 6o)
-
Añadir un inciso al art° 5 del anexo tercero del Reglamento Notarial (art°. 7o)
-
Añadir un párrafo segundo al art°. 15 de este anexo tercero (art°. 8o)
-
Introducir una norma de Derecho temporal en el modo de llevar el Libro Diario (Adicional única)
-
Introducir una norma de Derecho transitorio respecto de la regla quinta del art°. 354, a), del Reglamento Hipotecario (Transitoria única)
-
Dictar tres normas derogatorias (Disposiciones derogatorias primera, segunda y tercera)
-
Y dos disposiciones finales (primera y segunda).
Aunque se nos pueda tachar de anárquico (equivalente a falto de sistemática o metodología, o lo que es lo mismo, a empezar la casa por el tejado) nos sentimos atraídos por iniciar el examen del R.D. por donde termina, y por ello exponemos:
- que el R.D. entró en vigor el 1o de marzo de 1995 (Disp. final segunda),
- que el Ministro de Justicia e Interior ha quedado autorizado para dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo y ejecución de lo previsto en el nuevo R.D., y la Dirección General de los Registros y del Notariado para establecer modelos normalizados de solicitud y expedición de telecopias sobre información registral (Disp. final primera). Esto de los modelos debe ser tarea "molto diffícile" pues una norma equivalente habíala ya en el derogado R.D. 1558/1992 (Disp. final primera) y también en la Orden para su desarrollo de 2 de agosto de 1993 (art°s. 1 y 2), y hasta ahora esos modelos normalizados han brillado por su ausencia,
- que han quedado derogados las normas que se acaban de mentar: la Orden de 2 de Agosto de 1993 (Derogatoria tercera) y el R.D. 1558/1992 (derogatoria segunda).
- y que también ha quedado derogado el art°. 418, e), del R.H. (derogatoria primera). Artículo 418, e), que había introducido el R.D. 1558/1992 y que no nos parece merezca el honor de ser derogado "nominatim", toda vez que se ha dejado sin efecto el R.D. 1558/1992 y con él el propio 418, e), del R.H. Opinión que estamos seguros no será aislada y que el propio legislador ha compartido en el apartado 5o, inciso final, del preámbulo del nuevo R.D.
Dejamos de dar marcha atrás y comenzamos el examen de las novedades por donde suelen hacerlo las personas normales: por el principio.
-
NUEVA REDACCIÓN DEL ARTICULO 175 DEL REGLAMENTO NOTARIAL.
Según la redacción que le dio el R.D. 1558/1992 el art°. 175 -en lo que de momento nos interesa- decía: "1. Antes de autorizar cualquier escritura de transmisión o gravamen de bienes inmuebles, el Notario deberá haber obtenido, dentro de los cuatro días hábiles anteriores al otorgamiento, información del Registro de la Propiedad sobre la descripción de la finca, su titular y las cargas, gravámenes o limitaciones vigentes, incluidas las que afecten a las Viviendas de Protección Oficial... La nota simple informativa podrá solicitarse y obtenerse por medio de telefax".
Esta redacción se modifica en el nuevo R.D., según el cual. "El Notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles o de constitución de un derecho real sobre ellos, deberá solicitar del Registro de la Propiedad que corresponda la información adecuada, mediante un escrito con su sello, que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso tele-fax. El otorgamiento de la escritura deberá realizarse antes de los diez días naturales siguientes a la recepción por el Notario de la información registral".
¿Qué diferencias cabe destacar? Además de la puramente gramatical -en cuanto que el sujeto (Notario) pasa a ocupar el primer lugar de la oración- las siguientes:
-
En vez de referirse a "cualquier escritura de transmisión o gravamen de bienes inmuebles", ahora se habla de escrituras "de adquisición de bienes inmuebles o de constitución de un derecho real sobre ellos". ¿Supone esta diferencia algún cambio de carácter sustantivo? Consideramos que no; es sólo un cambio de punto de mira. Escritura de transmisión es equivalente a escritura de adquisición. Toda escritura de transmisión conlleva para la otra parte una adquisición, y a la inversa.
¿Es también equivalente "escritura de gravamen" a "escritura de constitución de un derecho real"? Parécenos, en principio, que la respuesta también debe ser afirmativa, en tanto en cuanto que al Registro de la Propiedad sólo pueden acceder los gravámenes que sean derechos reales (art°s.l y 2 de la L.H.). Y hemos dicho en principio, puesto que, hilando más fino, la expresión "gravamen de bienes inmuebles" de la anterior redacción nos parece más amplia que la actual de "constitución de un derecho real", toda vez que en la primera cabría considerar comprendidos, por ejemplo, los arrendamientos inscritos, si es que nos decidimos a considerarlos gravámenes, los cuales no parece puedan incluirse en la segunda, a menos que aceptemos, lo que parece excesivo, que el...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba